淺析物業管理糾紛的表現

于軍峰

[摘要]隨著我國物業管理行業的迅速發展,物業管理糾紛也日益突出。就物業管理糾紛的表現闡述物業管理糾紛所反映的問題。

[關鍵詞]物業管理 糾紛 表現

中圖分類號:C93文獻標識碼:A文章編號:1671-7597(2009)0810180-01

物業管理行業是在改革開放中興起的一個新興行業。物業管理的發展,不僅改善了人民群眾的居住和工作環境,維護了社區的安定團結和穩定,提高了城市的管理水平。同時,對促進第三產業的發展,吸收城鄉剩余勞動力,解決日益加重的社會就業問題,以及在擴大住房消費、拉動經濟增長等方面都起了很大的作用,為全面建設小康社會和構建和諧社會作出了積極的貢獻。

隨著物業管理的迅速發展,物業管理活動過程中產生的矛盾和糾紛也呈上升趨勢,而且社會反響也日益增大,尤其是居住類物業。通過對物業管理糾紛的案例分析來看,物業管理糾紛主要表現在以下幾方面:

一、因開發建設單位遺留問題引起的糾紛

開發建設單位在開發、建設、銷售過程中,擅自更改規劃設計、不按標準建設配套設施、房屋質量不合格、銷售面積縮水、做不切實際的物業管理承諾等。這些問題是在業主入住后才逐步暴露出來的,并遲遲得不到解決,致使業主和使用人遷怒于物業服務企業。業主通過不交物業管理費等方式來對抗,與物業服務企業產生糾紛。

二、因共用部位、設施設備產權引起的糾紛

現在,有一些住宅區內尤其是舊有住宅的物業管理辦公用房、地下停車場、小區內的場地等產權歸屬不明確,這樣就引起業主對這些共用部位、設施設備的產權的強烈主張。同時,也帶來維修責任的承擔和物業管理費用的分攤以及物業的經營收益等多方面的問題。由此,經常會發生業主和各類媒體發起對開發商和物業服務企業的聲討,矛盾激化產生糾紛。

三、因相鄰關系處理不當引起的糾紛

在物業的使用過程中,有的業主任意丟棄垃圾、侵占共用通道、排放大氣污染物、施放噪音、違反規定飼養動物、違章搭建,以及將居住用房擅自改變用途,在裝修過程中損壞建筑物結構或造成滲漏而影響相鄰業主的正常居住等情況時有發生,這些問題反映到物業管理中影響到社區的和諧,由此帶來了大量的鄰里糾紛。

四、因物業管理服務不規范引起的糾紛

有的物業服務企業的員工素質偏低,服務意識不強,團隊合作能力差,而使物業服務質量參差不齊。有的物業服務企業服務思想不端正,往往以“管理者”自居,常常把自己的意愿強加給業主,不尊重業主的權利,更不想履行自己的義務。

五、因業主大會和業主委員會運作不規范引起的糾紛

目前,有的物業管理區域還沒有成立自己的業主大會,因此物業管理過程中的民主決策的作用得不到充分發揮。一些業主委員會成員不是在協調業主和物業服務企業的管理,而是熱衷于挑起業主和物業服務企業之間的矛盾,甚至引發業主之間的糾紛。還有的業主委員會成員打著維護業主權益的旗號,利用手中的職權牟取私利等,這些行為損害了大多數業主的利益。由于業主大會和業主委員會的運作不規范,使得業主委員會內部、業主委員會和物業服務企業、業主委員會和業主之間產生糾紛。

六、因物業服務企業之間的競爭引起的糾紛

由于在物業管理的市場競爭中,個別物業服務企業在物業管理項目招投標中采取舞弊等不正當競爭手段,或以低于成本價搶占市場,甚至在物業項目交接中的兩個物業服務企業互不相讓形成的僵持等緊張局面。這些情況的發生,既干擾了業主的正常生活和工作秩序,也給物業管理行業造成了極其惡劣的社會影響。

七、因相關公用事業單位不履行職責引起的糾紛

在實踐中,有些公用事業單位能夠按《物業管理條例》的規定履行自己的職責。但是,還是有一些單位對自己的職責不予履行或不按要求履行,有的公用事業單位把收費的責任全部推給物業服務企業,這樣不但增加了物業服務企業的工作量,而且也使物業服務費與公用事業收費相混淆。

八、因業主拖欠物業服務費引起的糾紛

在物業管理過程中,由于業主拖欠物業服務費而產生的糾紛是比較普遍的,這也是使物業服務企業比較頭疼的一個問題。有的業主對物業管理消費觀念和法制觀念還比較薄弱,有的業主希望得到更多的服務,卻不想繳納相應的服務費,或少交服務費,這樣物業服務企業收取的管理費過低,服務就難以到位,服務不到位,業主就不滿意,業主不滿意,就借故拖欠物業服務費,引發糾紛。

九、因業主、物業服務企業忽視物業服務合同引起的糾紛

有些業主常常忽略物業服務合同條款中物業服務企業關于公共區域管理限制的約定,一旦發現自身利益受到侵害或無法滿足,便將矛頭指向物業服務企業,而物業服務企業不可能為了個別業主的利益去損害其他業主的權益,于是,有的業主不滿意物業服務企業而產生物業管理糾紛。有的物業服務企業更是不按物業服務合同的約定提供管理服務,如出現特殊情況需要調整收費標準或服務,不提請業主委員會召開業主大會討論決定,而是單方面變更收費標準或管理服務內容,這必然會引起物業管理糾紛。

十、因政府有關行政機關不履行職責或違法行政引起的糾紛

房地產、物價、環保等有關行政機關及其工作人員在對物業管理活動的監督管理過程中,有不主動履行職責、濫用職權、玩忽職守、亂收費等不依法行政的行為。如《物業管理條例》規定:“業主應當在物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門或街道辦事處、鄉鎮人民政府的指導下成立業主大會,并選舉產生業主委員會。”但在實踐中由于房地產行政主管部門不履行職責,造成物業服務企業或開發建設單位采取各種方法阻止業主成立業主大會的事情常常發生,產生糾紛。

十一、因媒體的報道對物業管理糾紛的偏導

很長一段時間以來,媒體對物業管理糾紛的報道時常失之偏頗,常常以物業使用人的使用需求替代物業的科學管理標準、以物業管理意愿中的道德標準代替處理物業管理糾紛中法制標準、強調對公眾觀點的引導而輕視對事件真實過程的紀實、將物業管理的權利與義務進行分離的報道,這樣不僅使物業管理糾紛的主因被歪曲,也使化解物業管理糾紛的方向被誤導。

總之,物業管理糾紛和矛盾等問題的出現,客觀上看,物業管理行業的快速發展,使得物業管理面對的群體越來越大,矛盾自然隨之增多。主觀上分析,物業服務企業自身服務意識淡薄、行業服務品質有待提高,行業自律的力度還需加強。總之,物業管理糾紛是因多因素作用的結果,我們應該看到這些問題的背后,實質上也揭示了當前社會變革中各方面利益調整,以及住房制度改革的深入和房地產市場化中存在和表現出來的深層次社會矛盾。

參考文獻:

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