泉州中心市區房地產周期與調控研究

陳麗娟　潘曉芬　鄭學祺　莊翠云

摘要：近年來,針對房地產業領域存在的問題,國家連續出臺了一系列的宏觀調控政策。本文通過實證研究，結合泉州中心市區，研究宏觀調控對房地產業周期波動的影響，分析泉州中心市區房地產業周期的波動與宏觀調控的關系，探討今后房地產業調控的方向、原則、手段、政策取向，并提出幾點建議，更好的促進調控政策連續性、協調性、通達性、有效性等的實現，以期達到房地產市場健康、平穩發展的目的。

關鍵詞：實證研究；房地產周期；泉州中心市區；宏觀調控

改革開放30年來，房地產業對國民經濟的拉動作用不斷增強，已經成為國民經濟重要支柱產業之一。房地產業的發展不僅較大地提升城市功能，而且在改善市民居住品質和發展社會經濟等方面發揮著日漸重要的作用。隨著泉州中心市區房地產業的快速發展，對調控決策機構來講，若把握不好房地產業的生命周期階段，其產業規劃和產業政策的制訂就可能失誤，并給國民經濟和社會發展帶來災難。本文以泉州中心市區房地產業為研究對象，根據泉州中心市區2000～2008年的房地產周期波動規律，結合各個階段的宏觀調控政策，通過實證研究，分析房地產業發展過程中的宏觀調控政策對房地產周期形成機制的影響，探討房地產周期與宏觀調控的密切關系。

1泉州中心市區房地產周期波動特征

通過房地產開發施工面積增長率、房地產開發竣工面積增長率、商品房開發投資總額增長率、商品房銷售額增長率、商品房平均銷售價格增長率及房地產業產值增長率六項房地產景氣指標，并采用中國科學院“房地產周期波動研究”課題組的房地產綜合指數的計算公式，得到房地產綜合指數，以此來表示泉州中心市區房地產周期波動圖。具體計算公式如下：房地產綜合指數=房地產開發施工面積增長率*0.1+房地產開發竣工面積增長率*0.1+商品房開發投資總額增長率*0.2+商品房銷售額增長率*0.4+商品房平均銷售價格增長率*0.1+房地產業產值增長率 * 0.1

據圖1可得泉州中心市區房地產周期波動的特征：

1.1 波動頻繁，但振幅較小。

2002年開始，為了控制投機炒房、房地產過熱、局部泡沫現象，國家加大了宏觀調控力度，利率也開始頻繁進行調整，但泉州中心市區的房價總體上仍在高位運行。由于政策的多變性和不穩定性以及泉州市政府的實施力度，使得泉州中心市區房地產業波動特別頻繁，特別是2003～2007年，房地產周期在短時間內運行的速度特別快，所以在此周期內呈現振動幅度也相對較小的特征；同時由于房地產周期運行時間特別短，使得周期也出現擴張程度淺、上升期和下降期特別短的明顯特征。

1.2 周期變化受全國房地產市場影響大。

泉州中心市區房地產業在2001年～2002年出現蕭條，在2003～2004年出現復蘇以及快速發展，在2007年出現高漲，直至2008年出現下滑的趨勢。說明泉州中心市區房地產受到全國房地產大氣候的影響。

1.3 周期受國家經濟及政策影響大。

泉州中心市區房地產周期一定程度上受經濟以及政策的影響。1998年住房制度改革后，泉州中心市區商品房銷售面積增長率陡增，其景氣指數不斷上升。2006年受國家宏觀調控政策的影響，房地產擴散指數開始下降，表明政府的宏觀調控政策對房地產市場發展上起到了很大的作用。這說明泉州中心市區房地產的反戰在很大程度上決定于宏觀經濟政策和國民經濟的發展。

2泉州中心市區房地產業周期波動與宏觀調控的關系

2.1 促進房地產業發展的宏觀調控

2003～2004年，雖然我國嚴格房地產準入制度，增加經濟住房供給；《經濟適用房價格管理辦法》正式實施；央行121號文件和國務院18號令出臺；上調貸款利率，嚴格控制房地產信貸；加強土地開發管理，這些政策都促使房地產健康有序并成熟發展，泉州市房地產業繼續迅速發展，投資增速逐月回升，開發規模不斷擴大。住宅和商鋪投資是房地產投資的熱點。泉州市的房地產開發集中在中高檔住宅和商業營業用房的開發，隨著國家有關部門對房地產開發結構的調整限制，住宅開發的主導地位進一步增強。商品房市場購銷兩旺，個人購房是主力。2003~2004年房地產開發總體景氣水平在景氣空間運行。

2004年，泉州市房地產企業景氣指數一直運行在景氣空間，四個季度的景氣指數分別為131.25點、112.50點、126.67點、130.77點，顯示泉州市房地產業比較活躍，房地產開發投資、施工規模、銷售面積同步高速增長。

2006年發布了《限制用地項目目錄（2006年本）》和《禁止用地項目目錄（2006年本）》。頒布“國六條”“國八條”，還建立了國家土地督察制度。2007年國稅總局發布《關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》。新出臺的《物權法》增強百姓消費或投資的信心。2006年住宅投資49.18億元，增長6.5%；全年商品房屋實際銷售額59.71億元，增長82.7％；實際銷售面積185.97萬平方米，增長60.7%，其中住宅銷售161.26萬平方米，增長64.2％；年末空置房面積為55.79萬平方米，下降21.6%。

2007年全市全年住宅投資71.33億元，增長45.0%；商品房施工面積1298.92萬平方米，增長68.3%，竣工面積193.66萬平方米，增長47.8%；全年商品房屋實際銷售額103.57億元，增長73.5％；實際銷售面積293.87萬平方米，增長58.0%，其中住宅銷售255.04萬平方米，增長58.2％；年末空置房面積為84.01萬平方米，增長50.6%。

2.2 抑制房地產業發展的宏觀調控

2001年4月底，國家頒布了國發[2001]15號文件，對土地利用嚴格控制，土地市場配置透明度提高，國家嚴格控制建設用地的供應總量，對住宅市場的投資下降，年末空置房面積62.61萬平方米，上升22.5%。經濟適用房建設和存量房交易有所回落，比上年下降12.6%；新開工面積16.57萬平方米，下降35.0%。

2002年國家發布了《關于整頓和規范市場秩序的通知》。當年，泉州市的房地產開發投資、商品房施工面積、商品房屋竣工面積都有一定的增長，但增長幅度很小，且商品房屋實際銷售面積和預售面積為192.2萬平方米，商品房銷售形勢不容樂觀。商品房空置面積達67.4萬平方米，同比增長7.6%，商品房空置壓力進一步加重。

2005年泉州“兩會”中提出要快速建設經濟適用房，加大住房保障制度，住宅投資占房地產開發投資的比例達67.49%，房地產開發完成投資增長率同比2004年下降了63.2%，房地產業總產值增幅下降了60.6%。

2008年1月9日，國務院辦公廳發布《關于嚴格執行有關農村集體建設用地法律和政策的通知》嚴格執行土地用途管制制度，制農村集體建設用地規模；全市房屋建筑竣工面積188.91萬平方米，下降1.7%；全年商品房屋實際銷售額98.66億元，下降4.7％；實際銷售面積255.57萬平方米，下降13.0%，其中住宅銷售218.64萬平方米，下降14.3％。

2.3 宏觀調控對泉州中心市區房地產周期波動的影響

通過分析可以看出，泉州中心市區房地產發展存在著明顯的周期性特點，而國家宏觀政策的方向與管制是決定房地產興衰的主要力量。經濟擴張政策和經濟緊縮政策交替變動，構成泉州中心市區的政策周期，從而決定了其房地產發展的周期波動現象。

3抑制房地產周期波動負效應的對策

3.1 進一步改善泉州中心市區住房供給結構。

一是合理確定完全市場化供應、半市場化供應和非市場化供應的合適比例問題。住房市場化、商品化的大方向必須始終堅持，市場化供應應占主體，非市場化供應不宜超過30%，配套商品房、中低價位房這種半市場化供應目前可多搞一點，長期則不宜。二是改進房型設計，控制套型面積。三是大力發展住房租賃市場，構建租賃市場體系。在宣傳口徑上，要把人人擁有合適的住房作為目標，鼓勵暫時無購房能力者通過租賃擁有使用權房

3.2積極發展資源節約型房地產。

由于泉州中心市區的土地供應日趨緊張，因此應盡快制定發展資源節約型房地產規劃，包括節地、節能、節水、節材等各個方面，提出適當指標，制定一個量化標準體系，便于實施和監督檢查，貫徹落實。修訂土地供應計劃，按節約、集約、高效利用的原則，嚴格控制土地供應量，提高單位土地的利用效率。推進資源節約型住宅建設，建立和完善節能省地型住宅標準體系和指標體系，控制住宅區綠化面積和房型，增加所建住宅的使用面積。政府要制定對開發企業建造節能省地型住宅的鼓勵政策，以便調動開發企業的積極性。

3.3穩定房地產投資規模。

一是宏觀經濟健康運行的要求。因為房地產業較大的投資份額和較長的產業鏈，帶動了高耗能工業，如鋼鐵、水泥等行業的投資過度擴張，導致能源、交通的短缺和通貨膨脹的壓力。二是防范金融風險的要求。我國房地產業投資資金的來源，過度依賴于銀行資金，投資規模過大、投資速度過快所積蓄的風險，勢必由以銀行為主體的金融體系來承擔。因此，控制房地產投資規模，緩解金融系統的壓力，化解可能對金融系統造成的風險，以一個合理的增長速度，保持適度的房地產投資規模，成為當前防范金融風險的一個重要方面。三是房地產市場本身發展節奏的要求。保持適度的投資規模，合理調節房地產市場發展的節奏，涉及到我國經濟運行的結構質量和預留房地產市場合理發展空間同題。過度的投資將透支未來的發展空間和帶來頻拆頻建的資源浪費。

3.4平衡供求保持房價基本穩定。

加強對住房供求關系的調節，實現供求基本平衡，調節住房價格趨向穩定。強化房價的控制政策，加大對住房價格的監管力度。正確引導住房價格預期，增強房價的透明度。

4結束語

房地產業的發展關系國計民生，關系人們的安居條件，具有特殊的社會經濟地位。本文分析了房地產宏觀調控政策對房地產周期波動的影響，這些影響都體現了國家宏觀調控政策對房地產業發展具有的非常重要作用。泉州中心市區房地產業從2000～2008年呈現的周期波動特征與國家宏觀調控關系密切，從整體上看宏觀調控對房地產業的健康發展具有重要的意義，但仍存在不足，可以通過進一步改善泉州中心市區住房供給結構、平衡供求保持房價基本穩定、穩定房地產投資規模、積極發展資源節約型房地產四個方面來更好地指導房地產業健康、穩定的發展。

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基金項目：泉州師院2008年度大學生科技課題（2008DA023）