“經濟蕭條”：看廉價石油時代的海灣房地產現狀

2002年，海合會成員國的油價是每桶25美元。到2008年7月，油價已竄升至每桶147美元。根據國際貨幣基金組織的統計，受惠于石油財富，海合會六成員國(巴林、科威特、阿曼、卡塔爾、沙特阿拉伯、阿聯酋)的國內生產總值從3500億美元增至一萬億美元，幾乎翻了3倍。

油價暴漲致使海合會成員國的財政結余達到歷史最高水平。2002年至2008年，六成員國積累的財富估計達1.5萬億美元，從而推動六國致力于實現經濟多元化，其中重點是建設和改善整體基礎設施。過去幾十年來，由于資金不足這些基礎設施都有待開發和完善。政府重點是開發油氣、電力行業以及交通基礎設施。私營行業則偏重于住房、商業住宅和旅游房地產開發項目。

正如美國一阿拉伯商會聯席主席唐·德·馬里諾(D0n De Marino)所言，“海灣地區的房地產市場基本上是被私營企業壟斷。實際追索貸款非常有限，所以從銀行貸款的房地產投資者都以個人名義投資。其余投資資金大多來自其他企業的利潤盈余。”

海灣地區首屈一指的迪拜房地產公司依瑪爾(Emaar)和納克希爾(Nakheel)在當地興建了全球最高的塔樓、最大的購物中心以及面積最廣的人造島嶼，還有豪華連鎖酒店及許多住宅項目。其他的開發商，譬如沙特的金達控股有限公司(Kingdom Hold-ing)，則在吉達和利雅得承建了各種規模龐大的開發項目。

但油價高漲(包括后來跌至每桶不到40美元)是要付出代價的。由于源源不斷的房產開發項目提供了許多工作機會，吸引了大量外來人口涌入，導致國內需求增加、住房供給急速短缺。這些因素加上美元貶值和商品價格高漲，2008年6月，海合會成員國的平均通脹率同比上漲至13％左右。石油財富催生了海合會各成員國的信貸增長，但也加劇了熱錢的流入。(除科威特外，海合會各國的貨幣均與美元掛鉤。)在巨大經常賬戶順差和高通脹的刺激下，投機熱錢紛紛涌入尋求貨幣升值。

各地新聞報道稱，熱錢涌入對于迪拜的影響尤為嚴重。紐約房地產投資開發公司Black House De-velopment Company合伙人阿什溫·維瑪(AshwinVerma)指出，“迪拜從貿易經濟轉變成房地產經濟。迪拜與石油資源豐富的阿布扎比不同，這個城市大部分GDP是來自房地產。房地產是一場信貸和杠桿游戲。沒有信貸和杠桿你根本沒辦法靠房地產賺錢。”

迪拜是阿聯酋的7個酋長國之一，也是阿聯酋人口最稠密的城市。阿布扎比是另一個酋長國，也是阿聯酋的首府。

另一家全球最大的購物中心

房地產的暴利吸引了眾多的個人和企業前來投資。容易獲得流動性的優越條件促使房地產開發商興建各種野心勃勃的項目，譬如水下酒店、英里塔、迪拜塔、旋轉式的高層公寓。此外在建的還有另一家“全球最大的購物中心”，規模龐大的主題公園、一座人造海島和一幢螺旋形的高層住宅。

雖然政府把絕大部分順差都存入國家的主權財富基金，但政府相關公司和私營公司還是進入國際市場，為其國內房地產開發項目融資。國家鼓脹的荷包給這些公司帶來了虛假的安全感，于是他們將財務杠桿整合到自己的業務模式中。他們定期去國際債務市場為自己的工程項目融資。由于房地產市場供給短缺，國內抵押貸款環境十分寬松，租金收益極為豐厚，投資者對房地產項目表現出極大的熱情，而且阿聯酋、巴林和阿曼等國家對外國投資者在國內擁有房地產的法律管制也比較寬松。

隨著高端房地產項目的不斷增加，投資者也在連夜排隊預定購買房產。住宅公寓甚至在還是一張圖紙的時候就已售罄，需求猛增催生出紅火的二手房交易市場，但這些交易的房子不過是一張圖紙而已。有時候開發商還未從政府獲得項目批準，房產就已全部被預訂一空。這股熱潮引起了國際市場的關注，于是海外投資者紛沓至來。

染指房地產成為最佳的發財途徑，房地產價格也迅速攀升。本應是經濟多元化輔助手段的房地產卻發展成為主要支柱。隨著房地產和旅游開發成為海灣各國經濟多元化戰略的共同特征，建筑熱潮從一個國家蔓延至另一個國家。

2008年1月，規劃及在建項目總額達到1.6萬億美元。至2009年1月，該數字升至2.54萬億美元，其中沙特和阿聯酋的項目占到70％，這些項目主要集中在房地產、休閑旅游和基礎設施行業。

然而，隨著全球信貸緊縮，國際金融市場凍結，熱錢開始迅速蒸發。每桶原油價格100美元的降幅侵蝕著該地區投資者的信心。經濟衰退席卷全球主要經濟體，冬季旺季的旅游迅速萎縮。在極為動蕩不安的環境下，2008年年未曾經充足的流動性開始干涸。

由于缺乏流動性，許多房地產開發項目暫停。在銀行收緊抵押貸款標準之后，投機者手中虛增的資產也無人問津。多數開發項目因為缺乏資金而被迫取消或停工。在迪拜，多數曾被戲稱為“國家之鳥”的建筑吊車也處于閑置狀態。追蹤施工項目的Proleads公司調查后發現，今年1月海灣地區有大約150個項目叫停，其中單阿聯酋就有88個項目停工。

德·馬里諾說，鑒于“海灣地區一直建筑過熱”，“目前油價陡降正對所有的房地產項目造成大災難。如果說還有亮點的話，那就是銀行沒有被這場災難拖累，但顯然私人投資已經大幅萎縮。事實上當地沒有人預見到油價會跌得如此兇猛。”

當然房地產過熱和投機現象并不只是存在于海灣地區。維瑪說：“全球所有國家和城

市，譬如邁阿密、中國，甚至紐約，都難逃厄運。但迪拜的供給不如紐約或倫敦收縮得厲害，所以其價格有可能進一步下跌。”

海灣地區經濟下滑

至于海灣地區的問題為何特別嚴重，維瑪認為有三大原因。他說，“隨著房地產業開始走下坡路，工作機會越來越少，失業的人被迫離開。外籍人員減少就意味著對房地產的需求下降，顧客更少地光顧商店。于是經濟開始呈現明顯滑坡。”

另外，“迪拜的破產法和債務法非常嚴苛。這招在增長不是主要靠信貸驅動的市場是有效的，但有太多的買家在不知道違約后果的前提下就貸款買房。現在他們知道后果了，于是紛紛離開，而這又導致買家進一步減少，商店的顧客也更少，于是促使經濟出現螺旋式下跌。”最后，“貨幣政策也很重要。在美國這個全球最大的經濟體，政府可以大量印鈔，再分期攤還。他們可以通過零利率來削減債務以及償還債務的成本。而迪拜就不可以。這就是他們需要阿布扎比的幫助的原因。他們無法降低利率。事實上利率還在不斷上升，這也進一步擠壓了借款人，遏制了經濟的增長，最終導致違約人數進一步增加，投資者紛紛離開。”

眾多知名建筑公司和開發商紛紛裁員，對于未來的項目采取觀望態度。這種捂緊口袋的做法可能導致國內需求嚴重不足。

2007年，有半數勞動力是受聘于迪拜的建筑與房地產行業。而且，去年1 2月歐佩克宣布日產原油減少420萬桶也將對海灣國家的經濟造成影響。減產也就意味著沙特、科威特和阿聯酋的石油業收縮10％左右。與此同時，阿爾及利亞石油部長稱，3月15日歐佩克可能宣布進一步減產以支撐油價。預計油價下跌、原油減產、人口減少，以及對商品和服務的需求下降，可能將GDP的增長降至最低水平。

與此同時，海灣地區股市重挫，股票財富急劇蒸發也傷害了投資者的信心。去年海灣國家的股市市值總共損失逾6000億美元。根據國際貨幣基金組織的最新預測，與去年的6，8％相比，2009年海灣地區的經濟增長率為3，5％。在歷經多年過熱增長之后，海灣地區的房地產市場又重新歸于理智。最近的調查顯示，海灣地區的平均住宅價格比巔峰時期下跌了1 0％至40％，其中受影響最為嚴重的當屬迪拜。另外，受制于流動性投資者的觀望情緒，海灣地區的眾多房地產公司將難以償還今年即將到期的大約400億美元債務。

預計今后政府可能會取代私營企業成為新的超大型項目的發起人。與上世紀70年代石油市場繁榮不同的是，這次海灣各國的石油財富只耗費了三分之一，而且政府可以采取反周期的財政政策來挽救經濟。得益于外匯資產充足，公共債務較少，海灣國家能夠更好地度過收入減少的艱難時期。

盡管如此，這些國家也開始從長遠考慮，由投資房地產轉向投資人力資本和基礎設施，以期推動非石油行業的增長，包括興建技術大學和公共快速交通體系。以及扶持增值行業等。阿布扎比1 31公里長的地鐵項目已經破土動工，沙特、阿曼和卡塔爾則啟動了電力、石油化工和交通項目。從最近的海灣建筑調研中可以看到這一變化。調研結果顯示，有三分之二的建筑公司高管預測，他們的戰場將從迪拜移至阿布扎比、卡塔爾和沙特。

但仍有投資者保持謹慎樂觀的態度。維瑪說，“迪拜是整個海灣地區的典范；假如投資者對迪拜失去熱情，那么他們海灣地區的商業乃至對這個地區的信任就會流失。創業和創新是迪拜得以繁榮的基石。這些話聽似非常玄妙深奧，但卻是不折不扣的真理。迪拜依靠是全球之力打造出一個一流的城市和基礎設施，所以他們將在此基礎上重新振作起來。”