淺析物業管理公司的安全保障義務

隋炘原 劉貴香

摘要物業公司與業主生活聯系緊密,它不但提供便民服務,而且依據法律規定和合同約定對區內居民安全負責,履行安全保障義務。但是該義務的履行仍存在問題,應當在立法、合同以及授權方面予以解決,確保安全保障義務的履行,切實維護業主權益。

關鍵詞安全保障義務法律依據履行困境建議

中圖分類號:D920.5文獻標識碼:A文章編號:1009-0592(2009)06-253-02

近年來隨著小區的驟增迅猛發展,物業公司逐步登上社會舞臺,成為與人們生活息息相關的行業。但是在一紙合同的背后,業主卻不得不面對物業公司義務履行不盡人意的尷尬,特別是在安全保障方面。雖然對于物業公司安全保障義務法律作出了規定,物業管理合同中也有所涉及,但是由于規定過于寬泛使該義務履行過程存在很多問

題,有待解決。針對現實狀況,筆者也提出了一些自己的看法。

一、物業管理公司安全保障義務的內涵

依據我國《物業管理條列》,物業公司承擔的安全保障義務是指物業公司應承擔的按照合同約定履行合同范圍內的保障業主人身、財產安全的義務,以及根據條例的規定對物業管理區域進行的物業消防管理和小區治安管理的義務①。由于法律沒有直接規定,因此它的內容因合同約定不同而略有差異,但一般來說主要包括四方面內容:

1.治安管理的義務。治安管理義務的內容主要包括對物業區域內違反《治安管理條例》的行為進行制止,并報公安機關處理;對于物業區域內妨礙他人正常生活的行為進行禁止兩方面內容。如對攝像頭等防盜器材的設置、對人身傷害的應急制止等。②物業公司的治安管理相對于警察管理具有針對性強、及時性的特點,對小區內安全維護起著至關重要的作用。

2.消防管理義務。③它主要包括對消防設施的保養與維護,對火災突發情況的應急處理以及日常生活中火災預防與應對措施的宣傳等。

3.房屋、公共設施的維護與風險防范義務。居民在小區中生活,房屋及公共設施、場所的質量、安全情況以及秩序直接關系其人身安全。因此物業管理公司應當對此部分負有定期檢查、維修、秩序維護以及風險防范的義務。

4.公共場所及共有部分秩序維持義務。公共場所及共有部分與小區居民生活緊密相連,對其的利用方法也眾口難調。因此物業公司必須對其利用方式、利用秩序進行管理,如對車輛停放的管理、頂樓亂搭亂建的制止等。同時對在公共場所進行的危及居民人身財產安全的活動予以制止,如亂燃鞭炮等。

二、物業管理公司安全保障義務的來源與法律依據

安全保障義務是以德國法的一般安全注意理論為基礎,在誠實信用原則之下基于分配正義的需要發展起來的。④一般來說,義務的來源主要包括法律的規定以及當事人的約定,而安全保障義務在我國主要來源于三方面:

(一)法律的直接規定

我國法律對物業管理公司安全保障義務的直接規定主要在行政法規、地方性行政法規中有所體現,而剛剛出臺的《物權法》對物業公司的服務內容與義務并沒有具體規定,因此對安全保障義務也沒有體現。

行政法規方面,主要體現在國務院2003年出臺的《物業管理條例》第三十六條規定:“物業管理企業應當按照物業服務合同的約定,提供相應的服務。物業管理企業未能履行物業服務合同的約定,導致業主人身、財產安全受到損害的,應當依法承擔相應的法律責任?！钡谒氖邨l規定:“物業管理企業應當協助做好物業管理區域內的安全防范工作。發生安全事故時,物業管理企業在采取應急措施的同時,應當及時向有關行政管理部門報告,協助做好救助工作?！?/p>

同時,許多地方人大及其常委會也制定相應的地方性法規對物業管理公司的安全保障義務作出了相應規定。如《上海市物業住宅管理規定》、《哈爾濱市物業管理規定》、《沈陽市住宅物業管理規定》,均對物業管理公司的安全保障義務有所體現,作出明確規定。

(二)法律的間接規定

由于物業管理公司身份具有雙重性,既是服務者,作為物業服務主體對業主進行服務,受物業法律直接調整,也是經營者,具有營利性,受其他法律間接支配。如《消費者權益保護法》第十八條規定:“經營者應當保證其提供的商品或者服務符合保障人身、財產安全的要求。對可能危及人身、財產安全的商品和服務,應當向消費者作出真實的說明和明確的警示,并說明和標明正確使用商品或者接受服務的方法以及防止危害發生的方法?！蔽飿I公司作為經營者,對所提供的服務具有安全保障的義務。

(三)物業管理合同約定

法律雖然對物業管理安全保障義務有所規定,但是規定大多過于寬泛,針對性較弱。根據合同意思自治原則,業主與物業公司簽訂合同時一般會對安全保障義務作出具體約定,如在小區內設置攝像頭,對小區進行安全巡邏等。

三、物業公司安全保障義務的履行困境

物業公司安全保障的規定無論在法律中還是在合同上都日趨完善,但是在現實中仍存在許多問題,使物業公司安全保障陷入困境。

(一)安全保障義務是否已履行沒有統一標準,歸責沒有明確規定

現實生活中,法律規定物業公司有安全保障的義務,物業管理合同一般會對此義務稍作闡釋。但是法律與合同中的規定仍不夠明細,對于何謂“義務已履行”沒有明確標準。這致使物業公司在履行安全保障義務時容易規避法律與合同約定,任意降低安全保障標準損害業主利益。而業主的人身或財產只要在物業公司管轄范圍內受到不法侵害,便會請求物業公司予以賠償,無視物業公司對義務的實際履行情況。二者的惡性循環使物業公司與業主的矛盾逐步激化,安全保障陷入困境。目前物業公司安全保障面臨的最大困境是第三人在物業公司管理范圍內對業主造成損害時,義務是否履行的標準判斷。

而對于物業公司未履行安全保障義務的責任承擔問題學界也有不同看法。物業公司自身存在違法行為或違約行為對業主造成損害的,應當由物業公司承擔責任。而第三人對業主造成損害后的責任承擔,學界意見卻不統一。有的學者認為,第三人侵權造(下轉第255頁)(上接第253頁)成的業主人身或財產損害,屬于物業公司和第三人的共同侵權,物業公司應當承擔連帶責任。而有的學者認為,物業公司要對業主因第三人的侵權或犯罪造成的損害賠償全部損失,承擔完全的責任。⑤法律對于責任承擔沒有確切規定,僅參照最高人民法院《關于審理人身損害賠償案件適用法律若干問題的解釋》第6條并不能完全解決問題,且缺乏針對性。這不僅給法院的司法審判造成很大困擾,而且使物業公司在履行義務過程中存有困惑,心存僥幸,業主也難以實際有效的行使自身權利。

(二)物業公司沒有實際權力,安全保障工作難以落實

法律規定物業公司有安全保障的義務,《物業管理條例》第四十七條規定也允許物業公司在發生安全事故時,有采取緊急措施的權利,但是此規定比較寬泛,并沒有對物業公司予以實際賦權。這致使業主遇到安全情況,需要物業公司救助時,由于物業公司權力的缺乏,難以切實有效履行自身職責,反而會出現事倍功半的效果。如罪犯在小區內實施搶劫,物業公司采取緊急措施予以制止,但是由于其并沒有公權力,無法采取有效強制措施,犯罪分子逃脫幾率大大增加。實際權力的缺乏經常會使物業公司的安全保障成為一紙空文,流于形式。

四、改善物業管理安全保障義務履行現狀的建議

物業管理安全保障的義務的履行遭遇很多困難,除了需要物業公司自身加強人員管理,建設高素質保衛隊伍以外,還需要外部因素的輔助。對此,可以采取以下方法解決上述問題:

(一)完善立法,統一標準,明確責任

針對法律規定寬泛的現實情況,全國人大及其常委會應當出臺高位階法律,對物業管理安全保障予以規定:發布統一標準,對于在不同情況下應當履行的安全保行義務以及程度作出列舉,盡量避免任意解釋以及減少法律漏洞;把既存法律納入考慮范圍,綜合多方因素,明確不同侵害發生時應當承擔直接責任還是補充責任。同時,由于物業管理費相對于巨額賠償來說微不足道,如果責任承擔后費用全部由物業管理公司承擔未免顯示公平,因此在確定責任承擔時要充分權衡物業公司與業主雙方的利益,避免利益失衡。

(二)適當賦權,加強與公安機關聯系

沒有權力就沒有責任可言,權力是實現責任的基礎。應當明確賦予物業管理公司相應權力,保障其在緊急情況下的應急措施效果。如對于居民區中出現的盜竊案件,在公安機關未到達前可允許物業管理公司暫時封閉小區出入口,限制區內人員的人身自由,以便公安機關到來后的偵查,防止罪犯逃逸等。同時,應當加強與公安機關的合作與聯系,如設置便捷報警系統,主動向公安機關反映小區內治安動態等,防患于未然。

(三)明細合同,增強約定的可操作性

物業管理合同中,經常會有不可實現或操作性較差的條款出現,這不僅造成了業主對物業公司的盲目信任,自身疏于防范而受害的可能性增加,而且使物業公司履行義務困難,造成不必要的麻煩。因此業主與物業公司訂立合同時,在保證合同內容明確具體的前提下,要斟酌字句,注意細微之處,避免出現“24小時安全防范”、“確保業主的財產和人身安全”、“治安案件發生率為零”⑥之類的華而無實條款出現,確保業主受到實際有效的保護。