不動產登記制度探究

王 茜

摘要不動產是人類生存的基礎與前提,都具有重大意義,不動產登記制度也就隨之被賦予了重大意義:從登記本身的性質來看:①首先,作為一種公示方式,其所耗費的公布成本比起當事人個別調查所耗費的收集成本要小得多,從而具有降低交易成本的功能;其次,不動產登記制度既是依法對不動產征稅的依據,又是政府利用經濟杠桿調控市場的手段,因此登記承載著公法目標。從登記的效力看:登記具有公信力,這種公信力具有降低信息成本和保護合理信賴的功能。

關鍵詞不動產物權

中圖分類號:D923.2文獻標識碼:A文章編號:1009-0592(2009)06-062-01

一、不動產物權登記的含義

(一)登記的含義

登記,也稱不動產物權登記,指經當事人申請國家專門機關將物權變動的事實記載在國家設計的專門簿冊上的事實或行為。廣義上的不動產登記包括權利來源、取得時間、權利變化情況和地產的面積、結構、用途價值、等級、坐落、從坐標、圖形等事項。狹義上,不動產登記是土地上建筑物的所有權與他項權利的登記。

(二)不動產的含義

“不動產,是指性質上不能移動其位置,或非經破壞、變更則不能移動其位置的物。”

二、不動產物權登記制度立法例

在當今世界各國的不動產登記制度,源于三種基本的登記制度,即“契約登記制度”,又稱“法國登記制度”;“權利登記制度”,又稱“德國登記制度”;“托倫斯登記制度”;又稱“澳大利亞登記制度”。

各國不動產登記制度都是以本國的民事基本法律為基礎,并輔之以單行的不動產登記法,不僅設計合理、體系完整,而且保留著本國的立法傳統,體現出民族特色。其次,各國不動產登記往往實行房地合一的登記體制。雖然各國不動產登記對象是以土地為主,但西方國家的不動產登記法理認為建筑物與其附著的土地是緊密聯系在一起的,②因此,這些國家的不動產登記,基本上名為土地登記,實際是土地及地上附著建筑物的一并登記。

三、對我國不動產登記制度的反思

在我國,由于不動產登記立法不健全,不動產登記制度還存在著諸多問題,因此,有必要在全面考查各國不動產登記制度的基礎上,結合我國不動產登記的實際情況和特點,促進我國不動產登記制度的日趨完善。

(一)我國的不動產登記制度現狀

《物權法》出臺前,不動產物權登記制度,未能在我國以法律形式進行充分有效的系統確立,有關不動產物權登記的規定主要散見于一些單項民事法律法規和最高院的司法解釋,其規則不盡相同,非常散亂,并且相互沖突,不合法理的規定很多,根本談不上屬于民法物權法上的統一、規范的登記制度。《物權法》出臺后,完善和發展了登記制度,使我國不動產管理工作真正做到制度健全,有法可依。《物權法》關于不動產登記制度的規定,對規范不動產登記活動秩序,充分實現不動產登記的法律價值和社會公平、公正,都有著十分重要的意義。

(二)完善我國不動產登記制度的措施

針對我國不動產登記的現狀,提出幾點有關不動產登記制度的完善措施:

1.建立統一的不動產登記法律依據。即中國只能制定一部統一的不動產登記法,以物權公示原則為基礎統一我國不動產登記制度。

2.建設適合我國國情的不動產物權統一登記機構。登記機構的統一是登記效力、程序和權屬證書統一的基礎。我認為在我國由行政機關負責不動產統一登記工作是適當的。行政權利具有高效運轉的本質特征,目前存在多頭登記及效率問題,完全可以通過登記機構整合、專業人員配置和提高服務效能的工作得到解決。

3.完善不動產物權登記的審查制度。登記審查制度是不動產登記制度的核心內容之一。采用不同的審查方式,對不動產登記的公信力、登記效率和登記責任的承擔等具有重要的影響。《中華人民共和國物權法》第十二條對登記機關審查職責作了列舉性規定,由于該規定并沒有明確登記機關承擔的是實質審查責任,還是形式審查責任,因此,國內有些學者認為“我國采取了以形式審查為主,適當實質審查的模式。”有的則認為該規定實際賦予登記機構的調查職權,“采用的應當是實質審查模式”。

為提高不動產登記的公信力,我贊同我國不動產登記實行實質審查制度,為提高登記效率,筆者建議在我國未來制定《不動產登記法》時,借鑒德國、瑞士、法國的經驗規定,應當提供經公證的或律師認證的有關引發不動產物權變動的法律行為或有關程序行為的文書。不經公證或認證的行為,登記機構不予受理。

4.建立不動產物權登記的賠償基金和執業責任保險制度。根據《物權法》第二十一條規定,不論是當事人的過錯,還是登記官員的過錯,只要發生登記錯誤并給他人造成損害的,登記機構都應當承擔賠償責任,登記機構賠償后可以向造成登記錯誤人追償。登記機構承擔的是替代責任,該立法的目的是對受害人提供更加充分的保護。我國不動產的登記性質,通說認為是一種行政行為,由此,不動產登記機關發生錯誤登記造成他人損害時,依法應當承擔國家賠償責任,而非承擔替代賠償責任。

5.應用統一的不動產登記程序。登記程序既是登記機關的工作程序,又是對申請人申請登記的步驟要求,對當事人權利的保護有至關重要的作用。

6.制發統一的不動產權屬證書。權屬證書即是登記機關核發的記載不動產權利狀態的文書、證件。當前,我國由于登記體例不統一,存在著地權證、土地權使用證、房地產權證、房屋產權證、林權證等多種不動產權屬文書并行的情況。不動產權屬證書不統一,不但加重了權利人的經濟負擔,加重了不動產市場規范的矛盾,而且加劇了不動產管理機關相互的爭執,且由于不動產權屬證書是國家公信力保障發揮公示作用的,多樣化的權屬證書對其公示職能構成傷害,從而影響其反映物權狀態、保障不動產物權變動安全的根本功能。故我國應當實行不動產權屬證書統一,建立統一的不動產權屬證書制度。

四、結語

本文在充分理解不動產物權登記含義的基礎上,通過對各國不動產物權登記制度的考察,取他國制度之精華,對我國未來不動產登記制度的發展提出了幾點淺見。總之,不動產登記是物權法中的一項重要制度。梁慧星先生在論述登記制度的重要性時曾經指出:“不論物權法如何完善,如果沒有一個好的登記制度,那你的物權法就不會有好的結果,不會得到切實的實施。”

研究不動產登記制度,對于正確理解物權變動法理,準確適用法律,保障交易安全,維護交易秩序,都具有重要意義。尤其是在市場經濟蓬勃發展的今天,我們更應該加快不動產登記制度的立法進程,以保障不動產物權權利人的財產權利,推動不動產物權事業健康發展。