淺析我國不動產異議登記的申請程序

孟 婷

摘要我國《物權法》第19條第2款規定:“不動產登記簿記載的權利人不同意更正的,利害關系人可以申請異議登記”,可見申請程序是異議登記的啟動程序,對異議登記這一制度在實際中的運用起著舉足輕重的作用。但由于異議登記這一制度本身的新穎性,有關異議登記申請程序的研究在我國民法學界還未引起應有的關注,諸如異議登記申請人、申請方式、申請材料、申請的效力等內容尚無定論。本文擬對此進行初步的探討。

關鍵詞申請程序異議登記申請權利害關系人申請的效力

中圖分類號:D923.2文獻標識碼:A文章編號:1009-0592(2009)06-045-02

不動產物權變動的當事人受制于意思表示的約束力,為了誠信履行合同義務和實現合同目的,他們具有啟動物權程序的動力和壓力,由這類民事主體引起的啟動機制被稱為申請。申請機制適用于純粹的私人交易領域,如民事主體依據自我意志進行的物權變動、在登記錯誤時通過更正登記等措施進行補救等。①而異議登記正是登記錯誤時的一種救濟手段,是更正登記的前置程序,故其應該采用當事人申請的啟動機制,符合民法“私法自治”的一般理念。下面將對這一啟動機制進行一定的探討。

一、異議登記申請權

申請是不動產物權得以受到法律承認和保護的必要途徑,它要反映不動產物權的運動趨向。因此,只有與不動產物權變動有關聯的當事人才有資格提出申請,其提出的申請才具有法律意義,故申請在本質是一種權利。而且,這種權利引發了登記機關的審查、登記等程序行為,具有程序法上的意義。因此,異議登記申請權“是不動產物權變動交易的當事人請求登記官準予在登記簿冊上記載物權變動的法律事實的權利,屬于程序法上的權利”。②

該權利有以下特征:其一,異議登記申請權是程序性權利,是依據登記法產生的引致登記程序運行的權利。③其二,異議登記申請權的指向對象是登記機關,登記機關因此而享有介入當事人實體法律關系的權利,并負擔審查、處理和決定等程序義務。因此,異議登記申請權是超越當事人而指向登記機關的權利。其三,異議登記申請權的主體必須是與登記簿記載的權利有直接利害關系之人。其四,異議登記申請權是否運行以及在何時運行,完全由當事人自己掌握,雖然法律一般規定登記申請應當在特定期限內作出,但是該期限既不是訴訟時效期間,也不是除斥期間,即使申請逾期也不會發生權利消滅的效果,這充分體現了程序參與價值。其五,異議登記申請權的運行會出現登記機關辦理登記與不辦理登記兩種結果。

二、申請人

我國現有法律規定的異議登記申請人為“利害關系人”,但是沒有進一步闡述具體包括哪些人。與更正登記相比,顯然其排除了登記簿記載的權利人申請異議登記的可能性。對于這一點,存在較大爭議。一種觀點認為,異議登記的申請人應當限于利害關系人。異議登記的目的在于保護真正權利人的利益,如果其已經是登記簿上記載的權利人,其房屋權利已經受到了登記公信力的保護。而異議登記的效力在于打破登記簿的公信力,因此,登記簿記載的權利人不會也沒有必要申請異議登記來否認自己的權利。另一種觀點認為,權利人固然不會也不應就權利歸屬表示異議,但在權利內容記載錯誤且無法更正的情況下,也不妨申請異議登記。

筆者認為,對《物權法》第19條第2款所稱的利害關系人應當做廣義理解,這里的“利害關系人”既包括不動產登記的真實權利人,也包括與不動產登記物權有一定利害關系的權利人。具體可以分為以下幾種:第一,所有權人。登記出現錯誤,將他人登記為所有權人,或者所有權被錯誤負擔了限制物權、處分限制的,所有權人有權提出異議申請(這里就包括了登記簿記載的權利人)。第二,限制物權人。當以下情形出現時,真實的限制物權人即為異議申請人:限制物權未被登記、權利內容或者主體未被正確登記、不存在的處分限制或者權利負擔被登記、權利順位被錯誤登記等。第三,基于處分限制而得到保護者。處分限制未被登記或者未被正確登記的,通過該處分限制而獲得保護者即是異議申請權主體。第四,共有人。在共有權利被錯誤登記為獨有權利、共有份額登記錯誤、共有人被錯誤記載時,共有人是異議申請人。第五,破產管理人。在破產發生時,債務人對自己的財產無處分權,破產管理人享有照料債務人財產的權限,其中當然包括行使本屬于債務人的異議申請權。第六,保證人。保證人代主債務人消償債務后,債權人對主債務人享有債權即移轉給保證人享有,擔保該債權實現的擔保物權也隨之歸屬于該保證人,在擔保物權登記錯誤時,保證人有權提出異議。④第七,依照法律規定可以提出異議登記的其他人。

三、申請的方式

不動產登記的申請方式主要有五種,分別是:共同申請,即登記權利人和登記義務人共同向登記機關申請登記;單方申請,即由登記權利人或者登記義務人一方向登記機關申請登記;代理申請,即申請人的法定代理人或者申請人委托代理人向登記機關申請登記;代位申請,即登記權利人怠于申請登記,與其有利害關系之人為了保全自己的利益或者同時照料登記權利人的利益,以自己的名義代位登記權利人向登記機關申請登記;通信申請,即申請人未能親自到場,而以書函向登記機關申請登記的方式。⑤

基于異議登記這一制度的特殊性,異議登記申請方式主要包括以下兩種:

其一,單方申請。我國《物權法》等有關異議登記的法律法規都規定了異議登記由“利害關系人”單方申請。因為異議登記是申請人對不動產登記簿記載的權利提出異議,是對登記名義人權利的限制,所以在實踐中不太可能出現登記權利人和登記義務人共同申請的情形。單方申請是異議登記申請的主要方式。其二,代理申請。雖然我國現有法律沒有規定異議登記的代理申請,但是基于代理的一般原理,在申請人為無民事行為能力人或者限制民事行為能力人時,不動產異議登記的申請就必須由法定代理人來進行。另外,申請人也可以委托代理人向登記機關申請異議登記。

四、申請材料

由于申請涉及到當事人的利益歸屬和變化,也決定了登記機關審查和登記的范圍,為了促使當事人謹慎從事,也為了防止登記機關濫用職權私自改變民事主體的權利狀態,當事人必須通過書面形式提出申請,以此來印證登記結果。利害關系人在申請異議登記時,應提交申請書和其他證明文件。《房屋登記辦法》第76條規定“利害關系人可以持登記申請書、申請人的身份證明、房屋登記簿記載錯誤的證明文件等材料申請異議登記”。

關于申請書,筆者認為,應當表明申請人身份、登記名義人身份、登記類型、異議標的、異議內容、異議依據、提供擔保的情況等內容。如果是代理申請的,代理人應當向登記機關提交身份證明等代理證明文書,在當事人委托代理的情況下,委托代理人還應當出具委托授權書。為了方便當事人提出申請和規范當事人的申請行為,申請書宜由登記機關提供標準樣式,明晰當事人應該填寫的事項和提供的證據,由當事人按照提示進行填寫和準備,這種做法無疑具有便利性。

關于其他證明文件,主要包括申請人(代理人)的身份證明、房屋登記簿記載錯誤的證明文件等。不然,毫無依據地主張異議登記恐怕會導致權利的濫用。不過,在提出異議登記申請時,對房屋登記簿記載錯誤的證明文件,應當從寬把握,申請人并不需要向登記機關證明自己已經受到了現實的損害。其一,異議登記本身就是在無法及時完成更正登記或者確權判決的情況下所采取的一種臨時性救濟措施。如果申請人能夠獲得比較充分、完備的證明登記確有錯誤的證據,那么就可以直接通過更正登記來一勞永逸地解決問題,而無需申請異議登記。其二,由于公示公信原則的適用,一旦登記中出現錯誤,真正權利人隨時都可能因為善意第三人的出現而使自己的利益陷入無法獲得保護的危險境地。公示公信原則本身就意味著對真正權利人的危險是客觀存在的,恰如《德國民法典》第899條所規定:對假處分登記的許可,不必查明異議抗辯所涉及的權利已經受損害的事實。”⑥因此,只要申請人提供了一定的證據,能夠初步證明登記簿存在錯誤(或者提供了相應的擔保),登記機構就應當予以受理并載入登記簿。

五、申請的效力

申請是一種程序行為,受這種性質制約,其正常運行的后果,主要產生程序法意義的效力。具體包括以下方面:

(一)啟動異議登記程序

申請作為異議登記的啟動機制,意味著申請人的意思是登記機關從事登記行為的動因,沒有申請,就沒有登記機關的登記行為。因此,當事人申請和登記機關的登記行為在邏輯上具有因果關系,在時間上具有先后關系。⑦

(二)決定登記機關的登記范圍

基于私法自治原則,登記機關的登記行為應該符合申請的目的,無視申請、脫離申請、或者超越申請的登記行為都是不適當的。這意味著登記機關的工作權限范圍受制于申請。一方面,登記機關必須且僅對當事人提起異議申請的范圍進行審查,之后做出登記或不予登記的決定。另一方面,登記機關在解釋申請時,必須尊重申請書的原意,不能隨意解釋或歪曲。

(三)對登記機關產生強制執行力

異議登記申請人的行為單獨不能對登記機關產生直接強制力,但該行為可以啟動并借助有關國家機關的監督權力而形成對登記機關的強制力。如果登記機關在登記申請生效后不作為,則登記申請人可以借助司法機關的司法審查權強制登記機關按照其申請的內容積極行為。⑧