試論對不動產一物二賣的法律防范

張 叢

摘要不動產是指土地、建筑物及其它附著于土地上的定著物,不能移動或者如果移動就會改變性質、損害其價值的有形財產,包括土地及其定著物。在我國民法,不動產權利的變化,如以不動產為買賣標的物時,必須經一定登記的公示手續,否則不發生效力。不動產的一物二賣,使同一標的物成為兩份買賣合同的標的物,其中買受人的利益必然因此而受到損害。

關鍵詞不動產一物二賣法律防范機制

中圖分類號:D923.2文獻標識碼:A文章編號:1009-0592(2009)02-100-01

一、一物二賣的概念及其表現

(一)一物二賣的概念

所謂“一物二賣”,是指標的物的所有人將自己的所有物先后出賣給兩個人的行為。在現實生活中,有些出賣人為了追求更大的經濟利益,寧愿承擔先成立合同履行不能的違約責任,也要把特定的標的物實際轉讓給后一買受人,從而產生了兩份買賣合同。在實踐中,由于動產和不動產屬性上的差別,動產的買賣會因為雙方的合意即告成立,并且可以當場轉移動產的所有權,但是不動產卻要有一定的行為其所有權才能發生轉移。在我國實行的是對不動產登記制度,只有登記才能享有對其的所有權。

(二)一物二賣的表現手段

受動人如不能于簽約的當時知悉登記信息,處分人同樣可以為欺詐行為,這種欺詐行為其表現方式主要有以下兩種:一是處分人先與一個相對人簽訂不動產物權變動為內容的債權合同,但該債權合同并未登記或者物權尚未發生變動,同時,處分人又與其它相對人簽訂一個以該不動產物權變動為內容的債權合同,這種再次處分行為并不可能被第一個買受人所知曉,不知道處分人已經就該不動產進行過一次對自己權利不利的處分,從而被欺詐。二是處分人在不同的地點同時與數人進行以不動產物權變動為主要內容的簽約行為,在這種情形下即便數個相對人都事先查詢過登記信息,但由于其所獲知的登記信息都使自己充分相信處分人的不動產沒有與他人簽訂債權合同,于是數個互不知曉的受動人就會對處分人產生信賴,從而就同一不動產與之簽訂互相沖突的債權合同。

二、一物二賣行為中先后兩個合同的效力

(一)在后買受人善意的情況下

在后買受人不知道的情況下,而且也沒有理由知悉前買受人與出賣人之間早已成立的合同關系的情況下,與出賣人訂不動產合同買賣合同,則后買賣合同應該認定為有效的,因為:買賣合同僅有債權的平等性、相對性,而沒有物權的優先性和排他性。無論當事人訂立的合同的先后順序如何,各個買受人均平等享有合同上的債權債務關系,前一買賣合同存在并不會排斥后一個買賣合同的效力。所以說,對于出賣人,無論違反那個合同都必須要承擔違約責任。

(二)在后買受人惡意的情況下

后買受人明知道或者有著合理的理由而知道前買賣合同的存在,又與出賣人訂立買賣合同,在這種情況下,我認為:既然后買受人知情,但是卻又惡意地與出賣人簽訂合同,損害前買受人的利益,只要當事人能夠證明其是惡意的,那么這種惡意買賣是不被法律所保護的。不僅違反了《民法通則》和《合同法》的相關規定,而且會給比較忠誠老實的商人以致命的打擊,給投機取巧的不法商人以可乘之機,損害了社會的公平交易的秩序。

(三)結論

在此還應該區分一下:首先,前買受人依據與出賣人的合同登記在先做出變更登記的,應該理所應當的取得房屋所有權,出賣人則為無權處分,則后買受人沒有任何依據獲得該不動產,買賣合同則無效,只能請求出賣人承擔合同無效的責任,請求民事賠償;其次,如果后買受人登記在先,那么依據登記,不動產的所有權應該轉移到后買受人手中,前買受人的合同為有效合同,前買受人可以向出賣人主張違約責任,要求其承擔違約責任;再次,如果出現了先后兩個買受人都沒有登記,那么我認為應該保護先買受人的利益。

三、關于一物二賣行為的防范的具體措施

(一)改革現行的稅法制度

現行稅法規定:單位和個人銷售不動產或轉讓土地使用權,應繳納營業稅、城建稅、教育費附加、土地增值稅、印花稅、個人所得稅(個人轉讓);由此可見這也是一筆不小的開支。免除不動產交易稅,現實生活中有很大的意義。很大一部分人不去做不動產所有權變動的登記是因為高昂的交易稅,心存僥幸,認為這種事情不會發生在自己身上,認為自己購買了不動產,那么就應當是自己的,別人沒有辦法改變這個事實,其實這就是法律意識淡薄的表現,我們應該加大法律的宣傳,讓人民懂法,守法,通過法律保護自己的合法權益,不給不法之人以可乘之機。

(二)提高民事賠償標準

提高因不能給付的民事賠償標準,使不法商人無利可圖,這樣也就大大降低了一物二賣產生的機率。一般的一物二賣的出現主要是因為出賣人想在其中獲取高額的利潤,這樣就會激勵那些不法的商人對一物進行數次買賣,損害買受人的利益。我認為應該大幅度提高民事賠償的標準。當他認為這樣做的后果不劃算的時候,那么就會放棄將一物賣給多家的想法。契約是雙方商議的結果,是應該被尊重的,不能因為一個人的個人利益而去肆意踐踏他人的意愿,那是不能容忍的。讓那些惡意串通損害他人的不法商人賠的精光,以此為教訓其他人,給那些被傷害的人以心理上的慰藉。

(三)設立預登記制度

預告登記制度的創設,目的在于促使不動產物權變動為內容的債權請求權得以實現,因此,預告登記的效力就是保全債權請求權,這種效力主要表現為:首先,違背預告登記的處分無效;其次,在出賣人破產或者被強制執行時,預告登記保全的權利擺脫了債權特色,從出賣人負擔的其他債務中脫離出來,仍能得以實現,這使得預告登記制度具有了物權的效力;再次,預告登記保全的債權因履行而轉化為物權時,該物權的順位依據預告登記時間予以確定。新《物權法》第20條規定“當事人簽訂買賣房屋或其他不動產物權的協議,為保障將來實現物權,按照約定可以向登記機構申請預登記。也同時印證了預登記制度的可行性。