論被拆遷房屋估價制度

陳鵬宇

摘要在房屋補償程序中,無論是雙方協商,還是補償安置裁決,都需要一個客觀的依據,這個依據就是對被拆遷房屋的估價。我國各地區估價的方法沒有統一,常用的是市場比較法、成本法、收益法、假設開發法等。如今的評估機構往往被行政部門和房地產商所左右,失去了獨立性,做出了不公正、不合理的估價。

關鍵詞被拆遷房屋補償價格評估評估機構區位比較法

中圖分類號:F293.2文獻標識碼:A文章編號:1009-0592(2009)02-059-02

近年來,隨著我國經濟的不斷發展,在各個城市的建設中,不斷優化城市的布局、美化城市的環境成為了城市決策者們不斷努力的方向。而這些改造都將涉及到一個步驟,那就是房屋的拆遷。在房屋的拆遷中,會涉及到許學多多的問題,其中對被拆遷房屋的補償顯然是一個核心問題。而在補償程序中,無論是雙方協商,還是補償安置裁決,都需要一個客觀的依據,這個依據就是對被拆遷房屋的估價。豍可以說拆遷房屋的估價關系到了拆遷補償的公證性,決定著被拆遷人的根本利益,影響著社會的和諧。因此,對被拆遷房屋的估價是一個十分重要的環節,也是值得我們去討論和探究的問題。

一、被拆遷房屋估價概述

(一)被拆遷房屋估價的概念

在我國城市房屋拆遷的補償方式有兩種:一是貨幣補償,二是產權調換。其中前者是城市房屋拆遷補償中極為推崇的補償方式。所謂貨幣補償是指在拆遷補償過程中,經拆遷人與被拆遷人協商,被拆遷人放棄房屋產權,由拆遷人以市場評估價為標準,對被拆除的房屋的所有人進行貨幣形式的補償。豎由此可見房屋評估價格的多少決定著貨幣補償金額的多少。那么什么是被拆遷房屋估價?

筆者認為估價即是價格評估,是為確定被拆遷房屋貨幣補償金額,通過一定的標準和方法,對房屋進行測算,判定其經濟價值和價格的一種經營活動。

(二)被拆遷房屋估價的目的

從先前論述的概念中我們不難看出,估價的目的就是為了客觀、公正地給出一個反映房屋真實價值的補償金額,是拆遷雙方當事人補償和被補償的依據。估價目的決定了價格內涵,進而決定了估價技術路線。

(三)被拆遷房屋估價的范圍

2004年1月1日起實施的建設部《城市房屋拆遷估價指導意見》規定,房屋拆遷評估價格為被拆遷房屋的房地產市場價格,不包含搬遷補助費、臨時安置補助費和拆遷非住宅房屋造成停產、停業的補償費,以及被拆遷房屋室內自行裝修裝飾的補償金額。搬遷補助費、臨時安置補助費和拆遷非住宅房屋造成停產、停業的補償費,按照省、自治區、直轄市人民政府規定的標準執行。被拆遷房屋室內自行裝修裝飾的補償金額,由拆遷人和被拆遷人協商確定;協商不成的,可以通過委托評估確定。由此可見被拆遷房屋估價的最主要范圍是此房屋的房地產市場價格。

(四)被拆遷房屋估價的主體

被拆遷房屋估價的主體是房屋評估機構,它屬于市場中介組織。根據《城市房屋拆遷估價指導意見》第4條的規定,拆遷估價是由具有房地產價格評估資格的估價機構承擔,估價報告必須由專職注冊房地產估價師簽字。為了規范房屋評估機構,《城市房地產管理法》第57條和有關部門規章規定,設立房地產價格評估機構應當具備下列條件:1.有自己的名稱、組織機構;2.有固定的服務場所;3.有必要的(達到規定數量)的財產和經費;4.有足夠專業人員,即要由一定數量的房地產估價師;5.法律、行政法規規定的其他條件。

二、被拆遷房屋估價的實質內容

(一)被拆遷房屋估價的標準

所謂標準,就是衡量事物的準則。被拆遷房屋估價的標準與房屋拆遷作價補償的標準是兩個概念,但是這兩個標準的內容是一樣的。豐《城市房屋拆遷條例》第24條規定,貨幣補償的金額,根據被拆遷房屋的區位、用途、建筑面積等因素,以房地產市場評估價格確定。可見本條明確給出了房屋估價的標準。之所以給出一個標準,筆者認為這是因為拆遷補償以及房屋價格涉及的內容太多,又過于復雜,所以法律只能給出一個標準。下面就分別簡要闡述下法條中的幾個標準。

1.區位。區位是指房屋的地理位置。即是指離市中心的遠近,離重要場所,如車站、醫院、商店等地的遠近。由于房地產位置的不可移動性,區位對房地產價值的決定作用是極其重要的。豑假設兩間面積、樓層等相同的房屋,所處的區位不同,那么其價值也會有很大的不同。

2.用途。用途是指被拆遷房屋所有權證書上標明的用途,所有權證未標明用途的以產權檔案中記錄的用途為準,產權檔案也為紀錄用途的以實際用途為準。由此可見房屋用途的不同,對補償、評估的結果也會產生一定影響。

3.建筑面積。建筑面積當時是房屋估價必不可少的需考慮的因素之一。那建筑面積的范圍是哪些呢?建筑面積,目前可以分為建筑物整幢面積、單元面積、套內面積。但和拆遷補償對應的是套內建筑物面積和分攤的公有建筑面積。但在實務中,使用面積是最主要的計算依據,而像車庫、圍院的面積是不計入補償范圍的。

4.條文中的“等因素”。其因包括被拆遷房屋的新舊程度、樓層、朝向等。

(二)被拆遷房屋估價的方法

目前,我國對被拆遷房屋估價的方法有許多,由于《城市房屋拆遷條例》中沒有明確規定,所以我國各地區估價的方法沒有統一,常用的是市場比較法、成本法、收益法、假設開發法等。

1.市場比較法。市場比較法是指將估價對象與在較近期內已經發生了交易的類似房地產加以比較對照,并對其做出適當修正,從而得出此估價房屋的合理價格的方法。市場比較法是房地產估價最重要、最常用的方法之一,也是一種技術上成熟、最貼切實際的估價方法。豒此方法大多適用于在統一供求范圍內有著較多的類似房地產交易的情況,如普通商品住宅、二手房、寫字樓等。

2.成本法。成本法是計算估計對象在估價時的重新構建價格,并參考政府發布的價格,通過折舊后算出合理價格的方法。此方法的特點是需依據政府給出的價格,那么其發布的價格與市場交易的價格存在較大差異時,其估計結果就不能正確反映出房屋的實際價值。但在農村的拆遷活動中,特別是宅基地用房,仍廣泛適用。

3.收益法。收益法是預測估價對象的未來正常收益,選擇適當的報酬率或資本化率、收益乘數將其折現到估價時點后累加,以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。豓這種估價方法不考慮房屋的歷史、過去的成本,而是對估價對象未來價值的合理預期與判定。

4.假設開發法。假設開發法和收益法相類似,是預計估價對象開發完后的價值并扣除其成本、稅費和利潤,然后做出合理評估的方法。

以上這些方法,其估價結果只能做到相對的公正,真實。因為被估價對象本身的價值也是相對的。《城市房屋拆遷估價指導意見》第十六條規定,拆遷估價一般應當采用市場比較法。不具備采用市場比較法條件的,可以采用其他估價方法,并在估價報告中充分說明原因。在實際操作過程中,應當選用兩種不同的估價方法為好。對這兩種方法所得的結果再設置一個權重進行調整,使其趨近于正真的價格。

三、被拆房屋估價的現存問題

在我國的被拆房屋估計的實際操作過程中,不是完美無缺的。實務中存在著這樣或那樣的問題,引起了不少糾紛。這些問題有些是制度問題,而有些是法律制定的不夠完善。

(一)被拆人沒有選擇估價機構權

在我國全國性現行的法律法規中,并沒有規定選擇估價機構的主體是那一方,而是將規定的權利下放到各地方政府中。而在建設部《城市房屋拆遷估價指導意見》第七條中規定,拆遷估價機構確定后,一般由拆遷人委托。委托人應當與估價機構簽訂書面拆遷估價委托合同。同樣現實中各地具體辦法的制定基本都是向著拆遷人傾斜的,如《上海市城市房屋拆遷管理實施細則》第53條規定,本細則中涉及的居住房屋的房地產市場評估單價和非居住房屋的房地產市場價,由拆遷人委托具有市房地資源局核準的房屋拆遷估價資格的房地產估價機構評估。估價機構應當根據被拆除房屋的區位、用途、建筑面積等因素進行評估。可見對被拆遷房屋的估價是先有拆遷人委托。雖然說《城市房屋拆遷估價指導意見》第二十條中規定,拆遷當事人對估價結果有異議的,自收到估價報告之日起5日內,可以向原估價機構書面申請復核估價,也可以另行委托估價機構評估。但事實上面對評估機構面對普通被拆遷人的申請復核,是不會接受的。因為房產評估機構是不會為了區區幾千塊錢而得罪他們最大的客戶——房地產開發商。因此評估機構的選擇是我國目前城市房屋拆遷價格評估中存在的重要問題之一。

(二)估價方法不明確

在先前的論述中,我們說到房屋價格評估的方法有很多種,但是我國現行的法律中對被拆遷房屋估價的方法沒有做出統一、具體的規定也是不爭的事實。但關鍵問題在于不同的方法將使房屋的價格評估結果大不相同。筆者認為,我國立法之所以沒有統一方法是因為我國地大物博,各地區差異較大。具體問題還得具體分析。但這樣就會讓拆遷人利用這個漏洞,選擇對自己最有利的評估方法,市場的公平性顯然會立刻缺失。

(三)估價的時間無規定

所謂估價的時間就是房地產估價機構是以何時的房地產價格來作為評估標準。眾所周知,我國的房地產價格上升的很快,偶爾又會有所波動,因而選擇不同的評估時間對于評估的結果可能會產生很大的影響。但遺憾的是,現行的法律中沒有涉及到這個問題。筆者認為這主要還是因為房地產市場價格波動太大,法律又無前瞻性,很難制定出一個時間標準。所以目前對于評估時間的確定,還是需要靠評估機構的自覺性與公平性,必須把握好拆遷雙方當事人的各自利益。

四、被拆遷房屋估價的完善

由于被拆遷房屋的估價是房屋拆遷補償中的基礎性依據,又對補償金額的確定影響極大。同時,現行的房屋拆遷估價機構人為壓低被拆遷房屋的價格幾乎是全國房地產估價中普遍存在的問題。豖所以怎樣保障被拆遷人的利益是,成了我們需要深入思考的問題,筆者認為可以從一下三點做起:

(一)確保房屋拆遷評估機構的社會中介服務獨立性

在我國,房屋評估機構本應是介于政府和市場之間的社會中介服務機構。但是如今的評估機構往往被兩者所左右,失去了獨立性,做出了不公正、不合理的估價。在政府行政部門和房地產開發商的左右夾擊下,房屋評估機構只能無奈地做出不利于被拆遷人的利益。所以應該盡快出臺相應法規,使房屋評估機構恢復其社會中介服務機構的本色。筆者認為,如果在對被拆遷房屋評估時,對房屋評估機構的選擇權歸屬于被拆遷人,即讓被拆人自行選擇兩家評估機構,然后和房地產商選擇的估價機構得出的房屋價格進行比較,算出平均值。那么政府行政部門和房地產商的干預將會大大減少。

(二)完善被拆遷房屋評估的立法內容

我國現行被拆遷房屋評估的法律法規比較雜亂,并且內容較為寬泛,原則性條文過多。很多實質性的內容都交給地方政府來制定或者規定模糊,如前文所提到的房屋估價的方法、房屋估價的時間等問題。這導致了房屋估價操作過程沒有統一標準,有許多漏洞可以利用和規避,沒有體現出市場經濟中應有的客觀、獨立、公平、公正原則,嚴重損害了被拆遷人的利益。

(三)應當建立估價機構和估價工作人員的法律責任制度

建立專門針對估價機構和估價工作人員的法律責任制度,有利于防止他們利用行業職務之便,故意對房屋做出不合理的價格評估。對于違法行為可以視情節的輕重做出行政處罰或依法追究刑事責任。

五、結語

如前所述,被拆遷房屋的估價是一切房屋賠償或房屋調換的基礎,因為他給出了一個評判的標準。可由于我國的房屋拆遷工作仍處在發展階段,房屋的估價本身就存在著諸多問題,這對于保護公民合法的私有財產、我國房地產事業的發展、以及社會的和諧發展造成了一定的影響,怎樣建立一種合理并且適合我國房屋拆遷現狀和國情的房屋估價制度是值得一直深入研究和探討下去的。