我國開征物業稅思考

楊 狀

摘 要:我國開征物業稅有利于優化我國現行的財產稅制,有利于國家從宏觀上調控、規范房地產市場和政府的土地出讓行為,解決中低收入階層購房難的問題。但物業稅開征后對房地產市場、不動產評估也帶來諸多不確定的影響。因此應在客觀條件和時機較為成熟后,再適時推出物業稅。

關鍵詞:物業稅;必要性;不確定因素

中圖分類號:F810.42文獻標識碼:A文章編號:16723198(2009)22025302お

1 物業稅的現狀及涵義

2003年10月,十六屆三中全會《完善社會主義市場經濟體制若干問題的決定》指出“:實施城鎮建設稅費改革,條件具備時對不動產開征統一規范的物業稅,相應取消有關收費。”財政部和國家稅務總局等相關部門亦表示將在“十一五期間盡快推出物業稅。物業稅的推行代表了我國稅制改革的方向和趨勢,此舉也將對我國房地產市場的各個層面帶來深遠影響。2003年政府提出要開征物業稅,按照技術先行的方式,2004年在北京、遼寧、江蘇、深圳、寧夏和重慶六個省市開始房地產模擬評稅試點。2007年10月,試點范圍擴大到河南、安徽、福建和大連四個地區。2008年1月,國稅總局地方稅司副司長楊遂周透露,2008年準備選擇三到五個省市,進一步擴大模擬試點。房地產開征統一的物業稅已經成為世界不可避免的趨勢,我國的物業稅改革已成為2008年乃至今后一段時間內稅制改革最為重要的內容,但是對于物業稅的出臺存在很大爭議,物業稅已成為國家稅制改革的攻堅戰。

物業稅一詞來源于英文“Property Tax”,又稱為“財產稅”或“不動產稅”,是指以土地、房屋等不動產為課稅對象,要求其所有者或承租人分年繳付一定稅款的一種稅種 ;即是對不動產的保有環節所征收的賦稅,其稅值隨著房產升值而提高。在西方發達國家,不動產稅一般是地方政府的主要財政收入,其所占比重能占到地方財政收40%-70%左右,是國際通行的幾大稅種之一。現在很多國家和地區都有物業稅等類似的稅種征收,比如美國、荷蘭、加拿大的溫哥華以及我國的香港等。我國大陸地區目前還沒有開征物業稅,而相關的房地產稅收存在著諸多的問題,有待于進一步的改革與完善。

2 開征物業稅的必要性

2.1 有利于統一稅制,完善我國現行不動產稅體系

在過去的十年間,我國房地產業持續快速健康發展,在國民經濟中發揮了越來越重要的作用。但隨著我國經濟體制改革的深入進行,原有房地產稅制已不能適應房地產業的蓬勃發展。我國目前的房地產的稅收,存在著稅種設置過多、過濫,重復征稅明顯等諸多問題。現有的房地產稅涉及營業稅、企業所得稅、城鎮土地使用稅、土地增值稅、耕地占用稅、契稅、印花稅、城市維護建設稅等總共達14種之多。同是對房產保有和使用課稅,房地產稅僅適用于外國人,而對國內法人和自然人則又設置房產稅和土地使用稅。稅種設置過多、稅賦負擔過重,從某種程度上制約了房地產業的健康發展。征收物業稅,就是要將現行的房地產稅、土地使用稅、土地增值稅、土地出讓金等各項稅費合并,并統一內外稅制,取消房地產流轉環節的各種稅費,轉化為在房地產的保有環節統一收取,即把現在買房子需要一次性繳納的各種稅費統一放在以后的時間里按年收取。根據這一性質,征收物業稅將改變目前對房地產項目實行的多稅種、多環節、重復課稅的現狀,建立良好的輕交易、重保有的財產稅制格局,完善我國現行稅制,解決房地產稅制混亂的問題,有利于規范財產制度,平衡稅收負擔,促進房地產市場健康發展。

2.2 增加地方政府長期財源,控制土地出讓

現行土地出讓制度下,房地產價格中包含了土地使用期限中所有者所應繳納的大部分稅費,這些稅費作為本屆政府的財政收入納入本屆政府的預算,在一定程度上助長了地方政府短視的機會主義行為方式,只顧開發現有土地資源,而不從長遠考慮投資環境建設。物業稅征收以后,物業稅的收入能保證地方政府為本地區提供公共服務,并且有利于促使地方政府重視投資環境的建設,形成“多征稅—多提供公共服務—財產增值—稅源增加”的良性循環機制,政府從而能夠參與房產增值價值的再分配。此外,由于房地產的天然不可移動性,并與地方的政治、經濟關系密切,各國和地區政府大都把有關房地產稅收劃歸為地方稅。按照西方發達國家的經驗,物業稅主要用于地方政府為本地區提供公共服務。中國房地產稅比重偏低,僅占全部稅收收入的2.36%,占地方財政收入的比重也僅8.12%;而西方國家的房地產稅或財產稅卻是稅收的重要組成,占基層政府的財政收入 比重甚至達71%。如果征收物業稅,地方政府便可以參與物業的持續升值的再分配,這便可以確保地方政府的收入來源,可以使其獲得穩定的財政收入,也可以限制地方政府無度的使用、開發土地這種短期行為。而開發房地產的不可藏匿性和保值性,為地方政府提供了穩定的稅源;房地產具有價值高大性,社會總財富50%以上為房地產,作為房地產保有稅的物業稅完全可能成長為地方財政支柱;隨著經濟發展社會進步,房地產價值必然不斷提高,以房地產價值為課稅對象的物業稅自然水漲船高。所以物業稅是地方政府穩定的、具有巨大潛力的財源。從而通過征收物業稅來解決中央和地方政府財源分配上的矛盾問題,保證地方政府運行所必需的財政資金,才能從根本上控制地方政府“以地生財”參與房地產開發的利益需求。

2.3 抑制房地產市場過度投機行為

在中國的城市發展進程中,由于目前不規范的市場環境,已經出現了房地產投資過熱的現象,一些城市居民購買房產并不是為了生活消費,而是為了進行投資,以至于出現了“溫州炒房團”這樣的專業炒家。近乎瘋狂的炒樓行為導致許多城市房價飆升,增加了實際需求者的購房成本。 在國際上,物業稅是調節房地產市場的重要杠桿。當前,我國房地產市場認為“炒地”、“炒樓”投機現象極為嚴重,開征物業稅以后,土地成本大大降低,在一定程度上可以抑制房地產市場的過度炒作行為。而初始房價下降后,老百姓購房成本也隨之下降,抑制了高價物業的轉手。此外,由于物業保有階段的成本增加,提高了“炒樓”者囤積住房的成本,對于“炒樓”者也有有效的抑制作用。

3 開征物業稅可能遇到的問題及一些不確定因素分析

3.1 物業稅在抑制房價及投機行為方面存在局限性

在我國,稅收的收入功能突出一些,而作為經濟杠桿的調節作用卻并不十分明顯,房地產方面的許多稅種就是這樣,比如土地增值稅,以前就是采取按照營業額預征的做法,作用沒有得到很好的發揮,變相成為了一種營業稅。稅收對經濟調控作用的發揮不完全,可能會影響物業稅對房地產市場進行調控的初衷。房地產市場的影響因素十分復雜,物業稅開征中短期對平抑房價可能會有一定作用,但單純運用物業稅很難對房地產市場的供求關系和房地產價格產生根本影響。由此可見,物業稅征收對房地產市場的調控效果存在著爭議。

3.2 可能導致房地產市場過度發展,加大金融風險

征收物業稅使得土地的取得成本降低、而相關稅費的取消或合并,使得開發商的籌資額和籌資成本大大降低,項目的總開發成本從而降低。同時,房價的下降在一定程度上會刺激人們的購房需求,在需求旺盛和進入門檻降低的前提下,開發商可能會在合法免稅的前提下進行瘋狂的圈地運動。而過度的圈地可能導致開發商的過度開發,造成房地產市場的虛假繁榮,最終造成空置率的提高。房地產開發商這種行為還會加大銀行等金融機構的金融風險。此外,物業稅的征收可能會導致開發環節的金融風險轉移到物業保有階段。

3.3 征收管理能力和相關研究不夠及法律法規不完善

我國對非生產、經營性的居民房地產的分布狀況研究不夠,各階層居民的收入狀況以及對房地產稅的納稅能力沒有研究,稅收的征收管理能力也正在提高的過程中,政府各個部門的信息系統還沒有完全實現信息共享,國稅征管信息系統與地稅征管信息系統還處于自成體系,相互不銜接的狀態。在法律方面,目前涉及房地產開發和交易的法律法規很多,其中涉及土地出讓制度的就有《城市房地產法》、《土地管理法》等多部法律。如果開征物業稅,就需要改變現行的土地出讓制度,廢止現有的房地產相關稅收。因此,全國人民代表大會修改相關法律的進程應當加快,其次,國內《財產法》尚未出臺,《財產保護法》也缺失,應盡快完善制定相關法律。

4 我國開征物業稅的對策和建議

4.1 完善土地管理制度

開征物業稅后,就不需要一次交清地價,很多小企業甚至不是房地產行業的公司也可能來到這個利潤豐厚的產業。這就需要在土地管理制度上從審批管理、監督、政策引導等方面加以完善,建立一個“精簡、高效、權威、統一”的土地管理體制,為房地產稅收的課征創造良好的環境。

4.2 建立完善的財產登記制度

目前,我國財產登記管理制度還很不健全,很多地方對納稅人的房屋住宅等沒有進行完整、規范的登記管理。這往往會造成房地產的私下交易,影響了稅收的正常征管。因此,應建立科學的房屋產權信息公示和查詢系統,可以嘗試逐步推行財產實名登記制。實行財產實名登記制,對房屋業主的信息進行全面采集,以便明確該房屋的所有人、所在地、性質(商品房、經濟適用房等)、類型(普通住宅、公寓或別墅等)、面積以及套數、變更情況、估價的組成及變化情況等房地產信息資料,能夠增強財產的透明度,從而為正確合理地核定納稅人的資產和物業稅的稅基提供便利,方便物業稅征收的管理工作。

4.3 建立各部門信息資源共享制度

征收物業稅,必須建立一整套科學、高效的信息資源共享制度。目前我國的信息交換體系建設相對落后,計算機沒有真正普及運用,信息無法充分共享。一方面是計劃管理、土地管理、城市規劃、房產管理等行政部門信息不對稱,難以掌握房地產開發企業的建筑成本信息和收入情況等涉稅資料;另一方面,是各地區之間資源不能共享,信息獲得渠道不暢。這在一定程度上阻礙了房地產市場的健康發展。信息資源共享制度的建設需要依靠政府搭建一個囊括房地產管理部門、稅務機關、金融機構、以及納稅人多方主體的信用信息管理公共網絡平臺,建設對財產、所得的信息收集系統和收支結算系統建設,實現收入監控和數據處理的電子化。建立企業和個人信用紀錄,對納稅人實施納稅信用等級評定,推進稅收信用體系建設。

參考文獻

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作者簡介:

原娟娟(1974-),女,漢族,鹽城工學院經濟與管理學院講師,碩士研究生,研究方向為電子商務理論與實踐研究。