小議物業發展模式

孫 艷

摘要:論文分析了我國物業管理的不足,然后就物業管理的發展模式展開了討論,針對物業企業在發展過程中涉及到的主要方面進行了詳細闡述,這些模式并不是互相矛盾的,而是可以共存的,只有積極的發展物業管理,真正意義提高人們居住的水平。

關鍵詞:物業管理物業發展管理模式房地產職業經理人

引言

長期以來我國大量的住房作為公產,管理主要由代表政府的房產管理部門和由各單位來進行管理,不屬于具有市場意義物業管理。隨著城市住房制度的改革,傳統的房地產計劃管理模式化正在逐步演變為市場化的物業管理模式。一個住區內是多元產權、多個業主共存的局面,這一復雜的物權定勢,呼喚著對現代物業管理模式的迫切需求,推動著物業管理行業的蓬勃發展。尤其是隨著中國物業管理市場化、專業化、職業化的縱深發展,特別是物權法的頒布實施,以業主自治為核心,以專業化為主導,以職業化為方向的物業管理新格局已赫然明朗,并逐漸成為人們關注的焦點,業界內外的共識,時代發展的趨勢。本文就物業管理的不足以及其發展模式、定價機制展開探討。

1. 我國物業管理的不足

1.1發展滯后,法規不完善。據有關方面統計,房地產訴訟已經成為民事訴訟的第二大類,并且還有上升趨勢。房地業的訴訟主要由房屋銷售糾紛、房屋質量糾紛、物業價理矛后二大熱點,其中物業竹理方而的糾紛愈來愈多,日益引發人們的關注。法制建設滯后于物業管理行業的發展。在已出臺的政策法規中,缺乏與物業管理相關的配套性政策,例如各地在房改及公房出售政策中,主要側重于面積、價格、計價方法、優惠條件等問題,致使公房出售后,物業管理跟不上,在一定程度上也相應制約了公房的銷售速度。

1.2企業重視不夠。很多企業把物業管理公司當成是安排下崗職工的地方,這也是造成物業管理公司服務水平不能提高的原因。同時由于不具備專業素質,這樣的公司也沒有能力開拓物業管理之外的一些衍生服務,這也勢必導致這種企業在經營上會發生問題。現在有些開發商,尤其一些小的開發商手里已經沒有地了,整個公司將面臨倒閉或是轉型,因此它不可能再為物業管理公司輸血,開發商拋棄了物業公司之后,物業管理就沒有人做了。

1.3人們物業管理的意識不足。出現物業管理公司與有關部門職能交叉、重疊管理的局面,既浪費了人力、物業、財力,又帶來了諸多麻煩。業主與物業管理企業應該是平等互利、雙向選擇的新型經濟合同關系。但是因為幾十年的福利政策,使很多老百姓頭腦中形成了管理服務應該是免費的觀念,在物業管理的過程中,業主少交費或是拒繳費用的現象特別嚴重,使物業管理企業入不敷出,無力支撐下去。

總之,物業管理在我國存在著諸多的問題,要想解決這些問題還有很長的路要走,本文側重于發展模式以及定價機制的研究。

2. 物業發展的模式分析

2.1規模大、服務多的發展模式

在這種企業化模式下要向規模和拓展服務要效益。物業管理與中國原有房管制度的差別在于原有的房屋管理是一種行政性管理,屬于政府行為;物業管理則是把管理和服務作為一種商品由獨立核算、自負盈虧的物業管理公司來經營,是一種企業行為。企業化就要強調經濟規模。物業點的經濟規模越接近經濟規模,單位管理成本就越低。所以物業管理公司應不斷提高管理和服務水平,加強競爭能力,拓展物業管理市場,提高企業經濟效益。同時物業管理公司是在從事物業的管理和服務的同時,也可以將經營范圍擴大到與物業有關的業務,如房屋咨詢、中介、代買房屋、估價,小型房地產開發,通過努力開拓經營提高收益。

2.2現代化理念的發展模式

物業管理是一個復雜的系統工程,面對物業管理的復雜、量大、細微、長期等特點,實現物業管理現代化是十分必要的。

物業管理的目標不是單一的建筑物,而應把建筑物與其周圍環境作為一個系統來管理,這個系統中不僅包括有形的物質,它還包括了無形的精神文明。物業管理企業不僅是物業硬件的管理者和維護者,同時又是精神文明建設的倡導者和組織者。物業管理不能依靠行政手段 , 而要采用經濟手段來管理物業,通過有償服務、多種經營來保證管理系統的資金平衡和企業的經濟效益。現代化的物業為了保證服務產品的質量 , 必須建立一套規范化的管理標準,對服務行為發生的整個過程進行全面考核,管理標準要細化,并具有可操作性。這樣才能提供一流的管理服務,企業才能達到一流水準。

2.3創新性的發展模式

物業管理是現代城市管理的重要組成部分,是建立現代開放城市的重要標志。我們必須承認,物業管理與建立現代市場經濟體系的要求還有很大的距離,物業管理還存在許多不盡人意之處,實現體制創新,首先就要從理論和觀念創新開始。

物業管理理論是物業管理實踐的思想和靈魂。物業管理體制創新必須首先從物業管理理論創新開始,經過十幾年的探索和積累,物業管理理論已經初步形成。但物業管理理論缺少高屋建領之勢,在市場經濟不斷發展創新面前缺乏新意,統率力和指導作用已經明顯不夠。這就需要在發展中積極的創新,勇于創新,用創新帶動服務,是一種獨特而有強大生命力的物業發展模式。

2.4建立職業經理的發展模式

職業經理模式將成為今后物業管理發展的主流模式,它將是目前“一體化”物業管理模式的進化,其特點是社會化、專業化、職業化的完美結合。職業經理模式的核心是社會化、專業化與職業化,是指業主通過聘請物業管理專家及職業經理人,通過社會化、專業化、職業化運作來完成物業管理的相關服務任務與目標。通常業主聘請一名物業管理職業經理人,物業管理職業經理人可以根據項目工作的量度,選聘若干名有從業經驗的人員作為助理,以處理物業服務相關日常事務。物業管理職經理可以受雇于物業管理公司或物業管理事務所,也可以獨立執業,而業委會既可以與物業管理單位簽訂物業服務合約,也可以直接與物業管理職業經理人簽訂物業服務合約。

3. 總結

需要注意的是,不論各種模式對物業管理來說,人才始終是核心。一支素質高、能力強、作風好、品行正的人才隊伍是最關鍵的。物業管理必須加強員工的業務培訓和技術培訓,多學習、多取經,增強企業的競爭力,同時積極參與物業市場競爭,全面提升企業的知名度,為物業管理可持續發展奠定的基礎。

參考文獻:

[1]王青蘭、柯木林, 物業管理運作指南[M],中國建筑工業出版社2000年版.

[2]王志儒,住宅小區物業管理[M],中國建筑工業出版社1993年版.