房地產投資的風險管理

徐光友 臧旭東

摘要:房地產經營風險管理是指房地產經營者對所經營的房地產客觀上存在的經營風險的認識、處理與控制,以使風險損失減少到最小程度。

關鍵詞:房地產;經營風險;管理

1 前言

房地產經營風險管理是指房地產經營者對所經營的房地產客觀上存在的經營風險的認識、處理與控制,以使風險損失減少到最小程度。由于房經營面臨著各種風險,這就要求經營者增強風險意識,加強風險管理,把風險管理作為企業管理體制的～項重要的管理活動來抓除了必須設立風險管理機構、培訓和配備專業管理人員以外,還要認真研究各類風險從潛伏到發生和發展的運動規律,對風險的各個環節都能采取有效的措施,并對控制措施能做到有效的監控。

2 房地產投資風險

房地產投資風險概括講包括經營風險、財務風險以及市場風險三方面內容:

2.1 經營風險

一般是指房地產投資開發項目經營管理不善而引起預期收入水平不能實現,或不足以補償費用的可能性。一般來說,投資項目越大,對經營管理的水平要求也越高。尤其是錯誤預測了房地產投資市場,并造成決策的失誤,將會對房地產投資造成很大的風險。

2.2 財務風險

一般是在貸款投資房地產時形成的一種極端的不確定性。也就是說,投資者以所投資的房地產作為抵押物,獲取用于該項目投資的貸款時。便承擔了一個如果不能按照抵押貨款協議規定的期限還本付息時,其所抵押的房地產就會成為他人財產的風險。不貸款的投資者不會有財務風險,但也難以利用身外資金獲取利益。房地產經營者應充分估計到企業籌資困難度財產狀況不良對企業帶來的有關財務方面的風險。

2.3 市場風險

一般是指由于國家或地區的政治或經濟因素的影響,利率變化以及其他因素的影響.造成房地產市場購要力下降,價格跌落的可能性的由于房地產市場價格與通貨膨脹趨于同步的增長,且從一定時期來看,房地產總體上是處于供不應求的局面。因此,房地產投資的市場風險,能常是比較小的,但是當一個國家或地壓的經濟不景氣時,由于房地產市場在一定時期內需求會驟然降低,房地產價格也可能會出現急劇下跌的情況。

3 房地產風險管理的策略探討

3.1 加強對經營環境的研究

房地產企業和其它企業一樣總是在一定的環境中開展經營活動的,環境既提供了機會也構成了威脅。企業的經營活動與外部環境的聯系越來越緊密。外部環境的各種因素如經濟因素、社會文化因素、家庭組成因素、政治法律因素、自然因素等都對企業的開發經營產生各種各樣的影響,并且外部環境還處于不斷的變化之中,這就要求房地產企業的經營者們把自己的企業看成是一個開放的系統,它不斷地與外部環境產生相互的影響和作用。正視環境的影響和作用,把外部環境、內部條件有機結合起來,提出一個適合自己的科學的戰略目標,潛心培養并提高自己的核心競爭力,并能審時度勢、因勢利導、靈活應變,不斷地隨環境的變化而調整企業的經營活動,這樣對提高項目投資成功率,實現風險管理的目標定會有大的幫助。

3.2 加強對房地產市場調查與預測

實現從產品觀念到營銷觀念的轉變。房地產企業生產的產品是房屋,它具備一般商品的特征。隨著市場經濟的發展,人們生活水平的提高,消費者一些低層次的需求已得到滿足,人們消費商品也越來越為了滿足心理方面的要求,消費者在消費方面也日益呈現出個性化的特征。面對這些變化,房地產企業要改變過去那種我蓋什么就賣什么的思想,現在人們購房已不單單是為了滿足居住這個最基本的功能,房產商品除了具備居住這個功能外,還要具有良好的套型設計、漂亮的造型、優雅的環境、智能的設施、良好的物業管理等等。就房產這個固定不動的核心產品來說,房子與房子之間設有什么太大的差距,而現代產品概念的內涵和外延都擴大了。完整的現代產品概念應該包括核心產品、形式產品、無形產品三個部分。每一種商品這三部分都完全具備。對房產產品來說,恐怕大文章要做在形式產品和無形產品方面,因為只有這樣,才能更好滿足消費者審美觀、舒適感、安全感、方便感、文明感、優雅感、人文觀等方面的要求,也才能更好地適臺消費者個性化的需要。現代房地產市場已經告別了賣方市場的時代。雖然這個市場的潛力巨大,但目前這個行業內的競爭卻十分激烈,稍有不慎就會有面臨失敗的危險。開發商們煞費苦心的謀劃,目不暇接的房地產廣告,不斷出新的住房消費新概念等足以說明這一點。

3.3 不斷提高物業管理水平

物業管理是改革開放、住房體制改革、房屋商品化的產物。它把專業化、社會化和企業化的運作機制引進了我國房地產的管理。物業管理是和房地產綜合開發的現代化生產相配套的綜合性管理。世界上許多國家和地區房地產的經驗證明,一個優良的物業管理不僅是房地產成熟的標志,而且是本身獲得長足、持續發展的強大動力。優良的物業管理有利于樹立開發商的良好形象,也可以很好地滿足人們物質文明和精神文明需要。隨著市場經濟的發展,人們的消費觀念已有了改變,居住不僅僅是為了棲身,而且是為了滿足人們的精神需求。卓越的物業管理所創造的”整潔、文明、高雅、安全、方便、舒適“的居住環境,可以陶冶人們的情操,凈化人們的心靈,提高人們的素質。同時,也有利于房地產公司的經營與發展,有利于提高房地產企業的檔次,有利于降低風險。所以,房地產企業要克服前幾年隨著房地產業的迅猛發展而出現的“重開發輕管理”、“重銷售利潤而輕售后服務”的思潮給房地產業發展帶來的約束,認真探索一條適合我國國情的物業管理之路。由于我國房地產改革與發展時間很短,物業管理方面的理論和經驗還很缺乏,具體如何做,還要開發企業多實踐、多探索、多借鑒。

3.4 精心組織、加強管理、縮短項目投資周期

項目開發建設周期越長,風險管理中的不確定性就越多,風險也就越大。所以,縮短項目建設周期,不僅有利于資金周轉加快,也有利于減小因開發期內社會經濟條件的變化而對項目帶來的風險。

3.5 加強公司間的合作,實現優勢互補

現代企業要在競爭中立于不敗之地,必須潛心研究自己的發展戰略,充分發揮自己的長處,認真培植自己的核心競爭力。要做到這些,必須認真分析一下自己的長處和短處、優勢和劣勢,然后做到揚長避短并采取措施來彌補自己的不足。如能在經營中注意和其它公司開展臺作,實現優勢互補,就有利于更好地發揮自己的長處,避開短處。在使自己做大做強的同時,也必然會降低經營失敗的可能性,如深圳萬科房地產開發股份有限公司與深圳華潤股份有限公司的合作,就很好地發揮了各自的長處,萬科有很強的開發能力和知名品牌,而華潤在北京有較多的土地儲備。他們相結臺就能在這個行業做得更好的道理是不言而喻的。風險管理是一項專業性和技術性很強的管理活動,它涉及面廣,可變因素多。為了有效地管理風險,要加強職能部門的作用,將涉及方方面面的風險統一管理起來,進行系統的、職能的、相互配合的有效的風險管理活動,最終達到提高經濟效益的目的。

參考文獻

[1]《房地產經營》中國建筑工業出版社出版.

[2]《中外投資項目評價),南京大學出版社出版.

[3]揚州大學編寫《