我國發展住房抵押貸款證券化的思考

田　青

[摘 要]隨著我國住房體制改革的深化，金融業對房地產業的支持作用日益增強。本文論證了我國住房抵押貸款證券化的實質和必要性，分析了我國實行住房抵押貸款證券化的主要障礙，并提出了應采取的措施。

[關鍵詞]住房抵押貸款 證券化 措施

作者簡介：田青（1975-），女，河南省新鄉市，工作單位：河南省省直機關住房資金管理中心，職稱：經濟師，金融方向。

住房消費曾經是許多發達國家的主導產業，我國已將住房產業作為國民經濟新的增長點之一。隨著住房體制改革的進一步深入，住房市場對銀行住房低押貸款業務的需求日益增強。但是在運作中不斷出現一些問題，嚴重制約著住房產業的快速發展。近兩年來，我國個人住房抵押貸款數量逐年增長，隨之而來的住房信貸風險也越來越大。住房抵押貸款證券化作為一種新型的融資方式，將使我國的住房融資方式取得突破性進展。

一、我國住房貸款證券化的實質與發展必要性

住房抵押貸款證券化是一種抵押擔保證券，指金融機構(主要是商業銀行)把自己所持有的流動性較差、但具有未來現金收入的住房抵押貸款，匯集重組為抵押貸款群組，由證券化機構以現金方式購入，經過擔保或信用增級后，以證券的形式出售給投資者，以融通資金，并使住房貸款風險分散為由眾多投資者承擔的融資過程。從本質上講，發行住房抵押貸款證券是住房抵押貸款發放機構的一種債權轉讓行為，即貸款發放人把對住房貸款借款人的所有權利轉讓給證券投資者。

隨著我國住房體制改革的深化，金融業對房地產業的支持作用日益巨大，積極開展住房抵押貸款證券化業務，具有多方面現實的、積極的意義。其客觀必要性具體表現在以下幾個方面：

（一）有利于推動房地產業的發展。

我國要將住房產業培育成為國民經濟新的增長點，關鍵在于啟動居民的住房消費。而居民的收入與房價之間存在著較大的差距，這又依賴于金融的大力支持。目前我國已推出的個人住房抵押貸款業務正蓬勃開展，但我們應當看到，該項業務需要有巨額的資金作為后盾，因此，為了保證住房抵押貸款業務的持續發展，必須為其提供長期、穩定的資金來源。這就需要培育和發展住房低押貸款二級市場，實現住房抵押貸款的證券化，開辟長期住房融資的渠道。根據有關部門的測算：每１億元的住房抵押貸款證券化能帶動５億元以上的國內需求，這對于培育住房產業成為新的經濟增長點，促進國民經濟的發展，將起到十分重要的作用。

（二）有利于降低商業銀行的經營風險。

我國商業銀行發放的住房抵押貸款期限可長達20年一30年，借款人一般又以分期支付的方式償還銀行貸款債務。而我國商業銀行的負債基本上是各項存款，在各項存款中絕大部分又是5年期以下的定期存款和活期存款，資產與負債的期限不匹配，加大了銀行的運營風險。隨著住房抵押貸款業務的發展和占銀行貸款總額比重的提高，這種“短存長貸”的結構性矛盾將日趨突出，并有可能使銀行陷入流動性嚴重不足的困境，給經濟發展和社會穩定造成不良影響。通過住房抵押貸款證券化，將低流動性的貸款轉化為高流動性的證券，在提高銀行資產流動性的同時，還可以將集中在銀行的風險轉移、分散給不同偏好的投資者，從而實現銀行風險的社會化。

（三）有利于中央銀行維護金融市場的穩定。

公開市場業務是中央銀行調控貨幣供應量的基本工具之一。而中央銀行在公開市場上買賣的有價證券除政府債券、國庫券外，住房抵押貸款證券作為一種流動性強、收益率高的優質債券也可以成為中央銀行買賣證券的對象。隨著我國資本市場的完善和住房抵押二級市場的擴大，中央銀行通過在金融市場買賣住房抵押貸款債券，擴大了交易對象、加大了操作力度，從而可以在廣度、深度上對商業銀行的流動性進行適時調節，有效地實施對持有多元化資產、能更靈活地調節資產負債構成的商業銀行的監管，從而有助于增強金融市場運行系統的穩定性。

（四）有利于完善我國的資本市場。

住房抵押貸款證券化以完善的資本市場為條件，而通過住房抵押貸款證券化又會促進資本市場的發展與完善。一方面，房抵押貸款證券化具有證券的轉讓、投資、融資、配資及調節功能，是一種信用高、收益穩定的投資品，能為資本市場吸引眾多投資者，實現資本市場的擴容。另一方面，由于住房抵押貸款證券化是一項系統工程，涉及銀行、特設信托機構、信用評級機構、證券公司、資產管理公司以及機構和個人投資者諸多方面，其成功運用不僅要有以上眾多參與主體的協調配合，而且要有相應的政策環境和法規體系。因此，實行住房抵押貸款證券化有利于推動我國資本市場的發展。同時它作為一種金融創新，開辟了一條新的融資渠道，有利于改變我國目前資本市場上股市過熱、債市過冷的不均衡局面，促進資本市場的全面發展。

二、我國發展住房抵押貸款證券化的主要障礙

第一，我國證券市場發展不完善。一方面一級市場規模太小。截至到2001年末，我國四家國有商業銀行發放個人住房貸款余額為5072億元，但個人住房貸款余額占各項貸款余額的比重為2%，占GDP的比重為5.2%。從發達國家和地區的情況來看，1999年底，住房抵押貸款余額占GDP的比重，英國為56%、美國為54%、日本為33%、香港地區為31%，可以看出，我國目前住房抵押貸款的規模還很小。另一方面，金融二級市場發育不成熟。長期的計劃經濟體制，抑制了我國經濟商品化、市場化進程并使其發展速度減緩。盡管我國二級市場盡管有一定程度的發展，但市場規模和容量有限。

第二，對住房抵押貸款證券化的認識還不完全統一。一方面政府部門對待證券化的態度比較積極。我國的住房抵押貸款基本上是通過公積金管理部門與商業銀行這兩條渠道發放的。由于公積金貸款的利率低于商業性貸款利率，對公積金貸款的需求迅速增長。公積金管理部門對證券化的態度比較積極。另一方面某些金融機構對待證券化態度不明朗。對住房抵押貸款發放較多的建設銀行等商業銀行來說，對證券化的態度也是積極的，也在努力探索證券化的途徑，只是在具體操作方式的選擇與操作思路上的認識有所不同。但對住房抵押貸款發放量較少的銀行而言，目前的住房抵押貸款無論從收益還是從貸款質量上講都是難以割舍的優質資產，加上我國銀行實行的是資金調度能力較強的總分行制，流動性問題尚不嚴重，從而有些商業銀行的態度還是明顯不積極的。

第三，金融基礎設施體系不完善。主要表現在：現代商業銀行制度尚未完全確立，市場金融體制不完善；專業化投資銀行機制與金融擔保機制欠缺，風險管理水平不高；金融工具創新的激勵乏力，金融深化的層次不高；金融法律、金融會計等金融咨詢服務質量不高，資產評估機構過多過亂行為欠規范，資信評級機構的信譽與獨立性差；沒有專業化的住房抵押貸款保險機構與擔保機構；企業的金融信用意識偏淡，個人的金融依賴水平較低。

第四，法律配套建設不完善。盡管我國已有為數不少的全國性法規，比如《公司法》、《證券法》、《擔保法》、《中國人民銀行法》、《個人住房貸款管理辦法》、《住房公積金管理條例》等，以及不斷增加的地方性法規，但真正直接地針對資產證券化與住房抵押貸款證券化的法律框架還未形成，各參與主體的地位、權力與義務等關系尚不明確，法律保障基礎不充分。

三、我國發展住房抵押貸款證券化的舉措

（一）完善住房抵押貸款的一級市場

實行住房抵押貸款證券化必須建立住房抵押貸款的二級市場，而住房抵押貸款二級市場的建立要以完善的住房抵押貸款一級市場為基礎。對我國住房抵押貸款證券化一級市場的完善包括以下兩個方面：一是隨著我國住房制度改革的深化和住房居民消費熱點的形成，商業銀行應大幅度增加對住房抵押貸款的資金投入，以適應住房抵押貸款證券化對資產基礎的客觀需要。二是建立健全住房抵押貸款的風險防范機制。住房抵押貸款期限長，貸款持續期內受各種不可控因素影響大，存在著諸多現實的和潛在的風險（如違約風險，利率風險，提前償付風險），各種貸款風險的客觀存在都會直接或間接地影響住房抵押貸款預期現金收入流量的穩定。而穩定的預期現金收入流量是證券化住房抵押貸款應具備的首要條件，也是發行住房抵押貸款證券的基礎，還是住房抵押貸款證券還本付息的資金來源。由于現有住房抵押貸款占銀行貸款總額比重較低，因而各種風險還未充分暴露出來，但是，隨著住房抵押貸款的迅速發展，其占銀行貸款總額比重的提高，住房抵押貸款中的風險問題將日趨突出，構成銀行進一步發展住房抵押貸款業務的一大障礙。因此，要實行住房抵押貸款證券化，必須在逐步擴大住房抵押貸款規模的同時，切實加強住房抵押貸款風險的防范與化解，以保證住房抵押貸款證券化的正常運行和健康發展。

（二）建立健全政府支持體系。

住房抵押貸款證券化的發發展，抵押貸款二級市場的壯大，政府力量功不可滅。國際經驗表明，金融創新在穩定的經濟背景下比較容易成功，動蕩條件下利率波動很難控制，會加劇金融混亂。住房抵押貸款證券化在我國是一個新生事物，在寬松、穩定的宏觀政策環境中將會得以逐步地發展。所以，政府要保持穩健的財政貨幣政策，避免中央宏觀調控政策的大幅度波動，降低通貨膨脹，減少對利率的行政干預，使利率逐步由市場機制決定，從而為住房抵押貸款證券化創造良好的政策環境。

（三）創造良好的外部環境

實行住房抵押貸款證券化不僅必須具備一定的內部條件，而且需要創造良好的外部環境，以保證住房抵押貸款證券化的有效實施。一是在加強金融市場監管的同時，大力培育住房抵押貸款證券的機構投資者，使其成為住房抵押貸款證券市場的“主力軍”和“穩定器”；二是逐步完善中介服務體系，嚴格規范中介服務機構行為，為住房抵押貸款證券的發行與流通提供保障；三是加強住房抵押貸款證券化的法規建設，形成一個涉及住宅業、銀行業、證券保險及其他中介服務行業的法律法規體系，同時加強各有關部門的相互協調，為住房抵押貸款證券化的順利實施和健康發展提供法律保障；四是對試點階段的住房抵押貸款證券化實施稅收優惠政策，以促進住房抵押貸款證券化的全面推行。

（四）健全相關的法規制度

實行住房抵押貸款證券化，離不開政府的積極參與和支持。政府要發揮應有的作用，完善相關的制度安排，抓緊資產證券化的整體法律環境建設與相關規章制度的制定；通過立法規范住房抵押貸款證券化的市場操作程序和住房抵押貸款證券化市場上的交易行為；鼓勵以商業銀行為主體，各種中外金融機構參與證券化資產的交易；盡量減輕從事住房抵押貸款業務的機構的稅收負擔以減少資產證券化的融資成本；建立專門的政府擔保機構，向符合規定條件的住房抵押貸款提供擔保或保險保證；加強對住房抵押貸款一、二級市場的宏觀調控、監管與協調等。

參考文獻

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