商品房不同按揭方式的對比分析

趙　添

[摘 要]本文以時間價值原理為工具對目前房屋按揭貸款的兩種較普遍還貸方式：等額本息方式、等額本金方式進行了對比解讀，從而揭示出兩種還貸方式之間的具體差異差異。

[關鍵詞]資金時間價值 實際利率 名義利率 等額本息 等額本金

一、按揭貸款的內涵與快速增長成因

（一）宏觀政策的變化。我國各大商業銀行充分把握國家發展住房消費、推動經濟增長的有利契機，加大了個人住房貸款的投放力度。國家也一直采取的是鼓勵個人住房按揭貸款的政策，鼓勵住房消費。

（二）各商業銀行房貸政策（首付比例、利率）變化。各商業銀行房貸利率是影響居民按揭與否及按揭程度的重要原因。在我國恢復商品房市場以來，各商業銀行的房貸比例都有所波動。但房貸利率總體來看呈下調趨勢，而且首付款比例也總體調低。這樣有兩點好處：擴大按揭貸款的人群數；減輕住房按揭貸款的償還壓力。

（三）居民的消費觀念的變化。我國的傳統文化向來是節儉持家，隨著國際交流的不斷增多，在美國等國家比較流行的超前消費、“今天花明天錢”的消費模式開始進入人們的視線。越來越多的年輕人或是中老年人開始漸漸接受“超前消費”的模式，人們消費觀念的開放、超前、發展也是按揭貸款比例節節攀升的重要原因。

二、資金時間價值原理的解讀

財務學對資金時間價值的定義是：資金經歷一定時間的投資和再投資所增加的價值。由于時間價值的存在，我們在比較資金的大小時需要把不同時點的資金換算到同一時點再進行比較，而換算時所廣泛使用的復利計算方法會由于計息間隔的不同產生很大的區別。

資金時間價值的計算公式：

（一）復利終值：本金P，年復利率R，N年后的本利和為F=P×（1+R）N若每月復利一次，則N年后的本利和為F*= P×（1+R/12）N×12

如：20萬元資金，年復利率12%，期限20年，按每年復利一次計算，20年后的價值為20×（1+12%）20=20×9．64629=192.93萬元，按每月復利一次計算(月利率為12%÷12)，20年后的價值為20×（1+1%）20×12=20×10.892554=217.85萬元

（二）年金終值：年復利率R，每月還本付息金額為A，N年后的本利和為

F=∑A×（1+R/12）J

∑表示對J從1------N求和

或者F=A×〔（1+R/12）12×N-1〕÷（R/12）

我們看到：同一筆資金，相同的年利率，相同的期限，只是由于計息間隔的不同導致最終結果的差異： 按月復利比按年復利價值增加24.92萬元(約12.92%)；由此可見，計息間隔的長短在資金時間價值的計量中至關重要。

三、不同按揭方式的對比分析

資金時間價值在日常生活中的一項重要應用就是房屋按揭貸款：還款方式雖然五花八門品種繁多，但本質上看，不過是變換了一下計息間隔和還本方式而已。現以廣泛使用的每月等額還本付息方式、等本金方式作一對比，以揭示時間價值的奧妙。

為了便于比較，2種方式均假定貸款金額20萬元，貸款期限95個月（7年11個月）且不提前還款。

（一）等額本息

每月等額還本付息，年利率按央行最新調整的5年以上基準利率5.94%計

每月等額還本付息的金額為：200000×5.94%÷12 ÷[1－（1+5.94%÷12）－95〕

=2644（元）

按時間價值原理，95個月后還本付息的本利和為

F=2644×〔（1+5.94%/12）95-1〕÷（5.94%/12）≈31.97萬元

（二）等額本金

等本金法下每月償還的本金相同為200000÷95=2105.263≈2105元

每月利息遞減：第一個月利息為200000×5.94%÷12=990

第二個月利息為 (200000-2105)×5.94%÷12=990-10.42=979.58

第三個月利息為(200000-2105×2)×5.94%÷12=990-10.42×2=969.16

第95個月利息為2105×5.94%÷12=10.42

等本金法下每月還本付息的金額為：第一個月：2105+990=3095

第二個月：3095-10.42=3084.58

第三個月：3095-2×10.42=3074.16

………………….

第95個月：2105+10.42 =2115.42

按時間價值原理，95個月后還本付息的本利和為

F=3095×（1+5.94%/12）94+3084.58×（1+5.94%/12）93+3074.16×（1+5.94%/12）92+………+2115.42×（1+5.94%/12）=﹛3095×（1+5.94%/12）95-10.42×〔（1+5.94%/12）94-1〕÷(5.94%/12)-2115.42﹜÷ (5.94%/12)=32.09萬元

等本金和等本息最終還本付息的總額差異為1200元，即考慮到資金時間價值，等本金法比等本息法最終多支付1200元的利息(未考慮計算過程的誤差及最后一期實際還本金額的調整)。

綜合以上分析，我們看到在不提前還貸的條件下，考慮到時間價值，等本金、等本息最終還本付息的本利和有一定的差別，但差別不大；具體選擇哪種方式取決于貸款者的支付能力：等本金法前期月供壓力較大，以后逐漸減輕；而等本息法每月還款金額相同，較易操作。而且這2種貸款的利率都是浮動的，隨著國家利率的調整而變動，當利率變動進入下行通道時，對貸款者有利，可減少其利息支出，也即減少月供。而固定利率貸款和浮動利率貸款正好相反：當利率變動進入上升通道時，對貸款者有利：因其鎖定了貸款利率，當市場利率超過貸款實際利率時，貸款者可獲益。

值得一提的是，目前各大商業銀行的長期房貸利率對優質客戶都使用優惠利率：在國家基準利率的基礎上下浮20%甚至30%，即優質房貸客戶5年以上的貸款利率實際只有4.158%或4.752%；而公積金貸款的利率也達到3.87%（5年以上）。

參考文獻

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