金融危機下房地產企業的成本控制

朱靜鵬

[摘要]那么在金融危機的大背景下除了政府的宏觀調控手段之外，房地產企業應該更應該注重應對危機的調整手段，其中成本控制便是很重要的一個方面。

[關鍵詞]成本控制 房地產

中圖分類號：F27文獻標識碼：A文章編號：1671－7597（2009）0520187－01

隨著金融危機的蔓延，中國的房地產市場逐漸由“盛夏”轉為“寒冬”從整體上來看呈現出一種量價齊跌的從去07底開始，中國房地產市場開始調整，08以來下行速度加快，下滑幅度加大，房地產價格也隨之開始回落。從區域上看，以深圳、廣州為代表的珠三角城市最先開始調整，接著長三角、華北、中西部也開始調整。那么在金融危機的大背景下除了政府的宏觀調控手段之外，房地產企業應該更應該注重應對危機的調整手段，其中成本控制便是很重要的一個方面。

所謂成本控制，是企業根據一定時期預先建立的成本管理目標，由成本控制主體在其職權范圍內，在生產耗費發生以前和成本控制過程中，對各種影響成本的因素和條件采取的一系列預防和調節措施，以保證成本管理目標實現的管理行為。對于房地產企業而言成本主要產生在土地費用、前期工程費、建筑安裝工程費、市政公共設施費用、管理費用、貸款利息、稅費等方面。因此，房地產企業的成本控制，就是要在項目的開發過程中，對上述全部成本構成進行規劃和控制，從而實現企業的利潤最大化目標。

成本控制的途徑有多個環節，多個方面。作為房地產企業又該如何實施成本控制呢。一般來講實施成本控制可分以下環節：

一、立項決策

在這個在這一環節，企業一定要做好項目的可行性研究，根據市場需要及發展前景，合理確定建設規模。在金融危機之下這一點尤為重要，房地產市場再也不像幾年前，拿地做頊目一般是不用去進行市場分析，也能有很可觀的利潤。那么這就要求企業必須投入大量的人力、物力和時間，對工程項目在技術、市場以及經濟效益分析等各方面作出深入的調研和正確的評價，編制的投資估算盡可能全面，充分考慮建設期間可能出現的各種因素對工程造價的影響。使投資估算真正起到控制項目投資的作用。

另外房地產企業在選擇項目時，應根據自身情況盡量選擇較大的地塊，增加開發規模，在材料、設備采購時，盡量采用大宗材料，降低單位成本，必要時可多家企業形成采購聯盟，形成戰略合作伙伴，以降低建筑成本。

二、項目設計與審核階段

設計階段是房地產企業成本控制的關鍵環節，因為設計費用量只占工程建安成本的很小一部分，但對工程造價的影響可達75％以上，據相關統計，經濟合理的設計可降低工程造價10％左右。對于建筑結構、水、暖、電等的綜合設計一定要合理，這就要求必須進行項目的圖紙會審，圖紙會審由開發商牽頭，承包商、設計公司、監理等單位參加的一次最大范圍的設計交底及圖紙審查會議，雖然這是在投標之后進行的，但是可以在發現問題之后可以在正式施工前解決，可以減少簽證，減少返工費用及承包商的施工索賠，而且隨著承包商和監理公司的介入，可以從施工及監理的角度審核核圖紙，發現錯誤和不合理因素，圖紙會審是控制成本行之有效的方法。

三、施工環節

在施工環節影響工程造價的可能性已經很小，但是占總成本30%到40%的工程投資主要發生在這一環節，投資浪費的可能性變大。施工環節的工程成本控制主要集中在招投標、合同簽署、工程變更和竣工結算四個方面。

招標管理是項目工程成本管理重要的環節，通過施工招投標，促進公平競爭，降低工程造價，縮短工期，提高工程質量。招標工作涉及很多部門，需要各相關部門密切配合，保障招標工作始終在公開透明的狀態下進行，維護“公開、公平、公正”的招標原則。在招標過程中準備工作必須充分、理念要不斷創新，要盡量變被動控制為主動控制。簽訂規范、細致、嚴密的合同文本，是房地產開發項目成本控制的又一重點。

1．工程變更和竣工結算就是要加強監控，加強預算審查，嚴格經濟簽證和工程變更管理。

2．管理費用的控制。管理費用控制的關鍵在于開發建設的規模，因此應當通過加大開發規模，降低單位管理費用水平。

3．銷售費用的控制。銷售費用控制的關鍵在于采用合理的營銷手段，根據開發規模和市場情況，合理控制銷售費用。

4．財務費用的控制。財務費用的控制實際是對資金時間價值的控制，其中主要是貸款利息的降低和對稅務進行科學的綜合籌劃。因此，應當通過分階段控制開發進度、縮短開發周期，降低資金占用時間，從而實現對財務費用的控制。另外爭取合理避稅，以有效降低稅收負擔。

另外在工程發包時，在專業技術允許的情況下，應盡量把項目的建設內容都交由總承包商施工，而最重要的是在指定分包商時，必須明確“納入總包管理”的合同條款，給予總包方充分的權力支實施工程管理，比如進場后施工進度必須報總包批準，進度款的支持必須由總包方簽字，等等，而總配合費及水電費的比例同樣必須事先確定。

四、銷售環節

房地產業屬于第三產業，也屬于管理型企業。由于資金占用量大，運轉周期長，所以風險也大，那么這就需要實現快速銷售降低財務成本。只有實現快速銷售、快速回收，才是唯一降低財務成本的最佳方法。否則，產量增大時，出現產品積壓風險，就會使企業資金鏈承受更大壓力，甚至出現倒閉的危險。

在以上上環節之外房地產企業應當建立起成熟完善的員工管理制度，對于節約與浪費的員工進行適當的獎勵與懲罰。總而言之在金融危機的背景下房地產企業必須仔細研究發流程中的每一個環節，努力使自己的產品成本低于競爭對手，只有這樣企業才能在困境中保持優勢立于不敗之地。

參考文獻：

[1]劉麗、才智，房地產開發企業的成本控制與管理，2008.05.

[2]邱明正，成本控制，齊魯音像出版社.