淺議房地產項目開發與市場調研

黃獻鋒

摘要：我國的房地產市場經過十幾年特別是最近十年的發展，逐步走向成熟，房地產市場競爭的發展，使得房地產市場營銷信息顯得日益重要。從開發商的角度看，“建什么樣的房子，賣給什么樣的人”已成為房地產開發的核心問題。開發適銷對路的產品，就要求開發商通過市場調研了解開發項目的市場情況，掌握市場需求動態，不斷發現現實需求和潛在需求。

關鍵詞：市場調研房地產市場項目開發

中圖分類號：F293.3文獻標識碼：A

文章編號：1004-4914(2009)04-266-01

一、房地產市場調研的重要性及特點

市場調研是運用科學的方法，有目的、有計劃地搜集、整理和分析與企業市場營銷有關的各種情報、信息和資料，為企業營銷決策提供依據的信息管理活動。

在現代市場經濟條件下。企業的運營環境是不斷變化的，環境的變化既給企業帶來發展的機遇，也帶來生存的威脅。房地產市場調研的重要性主要體現以下兩個方面：

1、房地產行業作為資金密集型行業，項目運作資金動輒上億元，絲毫的馬虎都可能導致嚴重的后果。因此，通過市場調研，使房地產開發商對現有市場充分了解，對產品及營銷策略進行評估，不斷發現新的市場機會，解決面臨的問題，規避市場風險。

2、消費者的需求是不斷變化的，通過及時的市場調研可以掌握消費者的意向和動態。根據馬斯洛的“需要層次理論”，人們的需要是不斷變化的，如對住房的要求剛開始是保證遮風、擋雨、睡覺、休息，而后隨著生活水平的提高，經濟條件的改善，又提出了一些功能要求，包括廚房、衛生設備俱全，房間布局合理，朝向位置較好等。隨著科技的發展，新材料的誕生以及人口、家庭結構和人們活動范圍的變化，現今人們不僅追求住房功能的完善、舒適，而且還著重考慮空間體系的利用，家庭住房的多功能性，室內家具、裝修的和諧一體化等。房地產開發商必須通過市場調研，了解消費者對住房的需求，以及對現有住房的意見，以尋找住房開發的最佳市場切入點，從而不斷開拓市場，提高市場占有率。

與別的消費品的市場調研比，房地產市場調研有自己的特點：

1、房地產市場調研的內容是廣泛的。房地產市場調研既包括很簡單的內容，如被調研者的性別、年齡、文化程度等基本情況；也包括像態度或愛好之類的復雜問題。

2、房地產市場調研具有很強的針對性。房地產市場調研在營銷的不同階段其內容不同，實施調研需要具體問題具體分析。

3、房地產市場調研的方法是多樣的。調研的方案設計是多樣的，搜集數據可以采用實地調研、座談會、面訪、電話訪談或郵寄問卷等方法。

4、房地產市場調研結果具有一定的局限性。房地產市場調研的結論不是完美無缺的。就像任何其他工作一樣，房地產市場調研也不可避免地會有錯誤、誤差和疏忽。

二、房地產市場調研的基本程序、內容及方法

1、為了使市場調研工作順利進行，保證質量，在進行房地產市場調研時，應按一定程序進行。房地產市場調研的程序包括：(1)確定調研目的。一般來說確定調研目的要有一個過程，一時確定不下來的可以采用探測性調研、描述性調研、因果性調研來確定。(2)搜集信息資料。市場營銷調研需要搜集大量的信息資料，其中有些資料需要經常不斷地搜集，有些需要定期搜集，大多數是需要時才進行搜集。(3)制訂調研計劃。(4)初步調研。初步調研的目的是了解產生問題的一些原因。(5)調研設計。在搜集原始資料時，一般需要被調研者填寫或回答各種調研表格和問卷。調研表及問卷是整個調研工作的核心，其設計的好壞將直接影響調研結果。調研表和問卷的設計既要具有科學性又要具有藝術性，以利市場調研工作的條理化、規范化。(6)資料分析。(7)做出結論和提出建議。

2、房地產市場調研的內容非常廣泛，涉及到房地產市場需求和供給的各個方面。但由于調研目的不同、調研時間限制，房地產調研的內容也并非完全相同。通常，房地產市場調研主要包括：(1)房地產市場環境調研。房地產企業的生存發展是以適應房地產市場環境為前提的，對房地產企業來說，市場環境大多是不可控因素，房地產企業的生產與營銷活動必須與之相協調和適應。盡管企業在市場活動中擁有充分的自主權，但它的經營活動受到社會法律環境的約束，受到行業慣例和準則的規定與制約；社會經濟、文化的發展等都對房地產企業生產經營有制約和影響作用。(2)房地產市場需求調研。房地產市場需要既可以是特定房地產市場需求的總和，也可以是專指對某一房地產企業房地產產品的需求數量。市場需求由購買者、購買欲望、購買能力組成。購買者是需求的主體，是需求行為的實施者；購買欲望是需求的動力，是產生需求行業源泉；購買能力是需求的實現條件，是需求行為的物質保障。三者共同構成了需求的實體。房地產企業為了使其產品適銷對路，必須事先了解消費者的構成、購買動機和購買行為特征，真正做到按照消費者的實際需求來進行企業的生產經營活動。(3)房地產市場供給調研。房地產市場的供給是指在某一時期內為房地產市場提供房地產產品的總量。(4)房地產市場營銷活動調研。房地產市場營銷活動是一系列活動的組合，包括房地產產品、價格、促銷、廣告等活動。因此房地產市場營銷活動調研應圍繞這些營銷組合要素展開。

3、市場調研方法可分為兩大類，一類是按選擇調研對象來劃分，有普查、重點調研、抽樣調研等；另一類是按調研對象所采用的具體方法來劃分，有訪問法、觀察法、實驗法。市場調研人員可根據具體情況選擇不同的方法。(1)按調研對象劃分。①普查。普查是對調研對象總體所包含的全部單位進行調研。由于普查工作量很大，要耗費大量人力、物力、財力，調研周期較長，一般只在較小范圍內采用。②重點調研。重點調研是以有代表性的單位或消費者作為調研對象，進而推斷出一般結論。采用這種調研方式，由于重點被調研的對象數目不多，企業可以用較少的人力、物力、財力，在很短時期內完成。③抽樣調研。抽樣調研就是從調查對象全體(總體)中選擇若干個具有代表性的個體組成樣本，對樣本進行調查，然后根據調查結果可推斷總體特征的方法。抽樣調研大體上可以分成兩大類：一是隨機抽樣，二是非隨機抽樣。(2)按調研方法劃分。①訪問法。這是最常用的市場調研方法。科學設計調研表、有效地運用個人訪問技巧是此方法成功的關鍵。②觀察法。觀察法是指調研人員不與被調研者正面接觸，而是在旁邊觀察的調研方法。這樣被調研者無壓力，表現得自然，因此調研效果也較理想。③實驗法。實驗法是指將調研范圍縮小到一個比較小的規模上，進行試驗后得出一定結果，然后再推斷出樣本總體可能的結果的調研方法。工溫州

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責編：紀毅