建筑物區分所有權之共有權性質分析

左　媛　張　麗

[摘 要]建筑物區分所有權是物權法的核心內容之一，分為專有權和共有權兩部分。雖然共有權在建筑物區分所有權中占有主導地位，但是共有權才是理論研究的關鍵所在。而對建筑物區分所有權共有權性質的分析就成為了共有權研究的重中之重。關于建筑物區分所有權共有權性質的理論主要有“總有”說、“按份共有”說、“共同共有”說等，本文將從分析現有理論出發，并提出自己的觀點。

[關鍵詞]建筑物區分所有權 共有權 共有部分

作者簡介：左媛，女，河北滄州，滄州職業技術學院經貿管理系教師；張麗，女，河北滄州，滄州職業技術學院經貿管理系教師。

一、有關共有權性質的學說

（一）“總有”說

總有，是指多數人結合為不具有法律上人格的共同體，以團體資格對特定之物享有所有權。該理論源于日耳曼法的村落共同體所有權，其主要特點是：第一，土地的管理及處分權屬于村落團體，而使用、收益權能則屬于村民；第二，村民所享有的使用、收益權能與其作為共同體成員的身份密不可分；第三，村民對所有物無應有部分可言，故不能請求分割。有學者認為，從建筑物區分所有權之共有權的管理權能和用益物權相分離的角度考察，共有權的管理權能屬于授權性的組織（如業主委員會），而用益權能則屬于區分所有人。

（二）“按份共有”說

所謂按份共有，是指數人按其事先確定的應有份額對同一物享有所有權的共有。主要特征：第一，每一個共有人按事先確定的份額對共有物享有所有權，并在此基礎之上對共有物享有權利承擔義務；第二，在共有關系存續期間，共有權人可以請求處分對共有物所享有的財產份額。“按份共有”說主要觀點：區分所有人是按專有部分所占比例分攤了共用部分，同時，此處的按份共有也不同于一般的按份共有，為不可轉讓、不可分割之按份共有。

（三）“共同共有”說

共同共有，是指數人基于共有關系對同一物共同享有所有權。與按份共有相比，共同共有具有以下特征：第一，共同共有的成立是以共有關系的存在為前提，如夫妻關系、家庭關系；第二，由于共同共有是不分份額的共有。共有關系存續期間，共有人不能分割及轉讓對共有物的份額；第三，各共有人對共有物權利義務平等，并非按比例分配和承擔。有學者認為于同一建筑物上所共同生活之人為了共有部分之管理與共同生活秩序之維持，往往需制訂規約及選任管理人，彼此間因而形成合伙關系，因此建筑物之共用部分乃為全體區分所有權人之合有，即共同共有。

（四）“依建筑物區分所有權的類型確定共有性質”說

建筑物區分所有權的類型依各國法律之實踐可以分為：縱切型區分所有權、橫切型區分所有權還有混合型區分所有權三種類型。縱切型區分所有權，指的是連排式或者并列式分間所有的建筑物之上成立的，比如連排的別墅。除了共用的墻壁及支柱以外，其余一般均分別歸屬于各區分所有權人，而且各區分建筑物之間的分割界限非常明顯。因此有學者認為其共有部分的關系宜理解為按份共有。橫切型區分所有權，是指將一棟建筑物作橫向即水平方向的切割，使各層建筑分別歸由不同的區分所有權人所有的所有權。其區分所有人之間的共有部分除了共同的樓層板之外，還有共同的屋頂、樓梯、走廊等。混合型區分所有權，指的是上下做水平分割、左右做豎直分割的分套所有的建筑物，各區分所有人的專有部分具有構造上和使用上的獨立性。橫切型和混合型區分所有權復雜得多，因此，有學者認為橫切型和混合型區分所有建筑物的共有關系，宜理解為共同共有性質。

二、對上述學說的分析比較

（一）對“總有”說的分析

首先，總有是人類從一開始從事農業生產起幾乎共通所采的所有權形態。總有發展到近代，其以物的利用為內容的權能為他物權所取代，其團體共有所有形式，被法人所有取代，其在今日是否能夠符合近代所有權制度，實有討論必要。其次，區分所有人對共有部分的權利并非完全無處分權。區分所有人只是不得請求將共有部分進行分割，在其將專有部分進行處分（例如轉讓、贈與等）的同時也就處分了共有部分。再次，日耳曼法的村落共同體是村民與村落團體的共同體，而業主委員會與區分所有人之間并非共同體的關系而是委托。業主委員會是由全體區分所有人選舉產生，委托其行使一定的管理權。因此，將建筑物區分所有權之共有權定性為總有，筆者認為具有不合理性。

（二）對“按份共有”說的分析

首先，與共同共有相比，按份共有帶有極強的個人主義色彩，強調單個所有人對共有物享有財產份額。建筑物區分所有權之共有權則是一種長期的穩定的權利狀態，需要極強的集體主義精神。如果在按份共有之上強加一個“不可分割”，其實并不能改變按份共有的個人主義色彩和暫時性。其次，建筑物區分所有權之共有權在行使上并不必然表現為按區分所有人享有的專有部分的大小來行使。例如瑞士《民法典》規定業主團體的表決制度實行一人一票制。另外業主團體的決議通過除投票權要求過半數外，還必須擁有專有面積過半數的業主同意。

（三）對“共同共有”說的分析

誠然“共同共有”說能夠解釋共有權的團體主義色彩，但這種符合僅是形式上的符合。建筑物區分所有權之共有權多數不具有共同共有的特征。比如共同共有關系中的共有人是以共同的目的而結合起來，但區分所有人卻并非基于某一共同目的而結合。再比如，在共同共有關系存續期間，每一個共有人對共有物平等的享有權利和承擔義務。建筑物區分所有權之共有權的權利行使并非絕對如此。

（四）對“依建筑物區分所有權的類型確定共有性質”說的分析

無論區分所有建筑物怎樣分割，那只是對區分所有人的共有部分的使用范圍和使用方法的改變，并不能改變共有部分對各專有部分的依附性這一根本屬性，也不能改變區分所有權人對共有部分權利的行使，因此不能以建筑物的分割方式來確定其共有部分的性質。

（五）個人對于建筑物區分所有權之共有權的觀點

綜上筆者認為以上任何一種觀點都有不完善之處，其根本點在于都力求從現有的普通共有權理論中尋求解釋，筆者以為這在邏輯上是行不通的。建筑物區分所有狀態下的共有應屬于自己獨特的領域，其盡管具有某些普通共有的特性，但并非某一普通共有所能完全涵蓋。

從整個建筑物區分所有權性質角度分析，將建筑物區分所有權分為專有權和共有權兩個部分，這兩個部分其實應該是一個完整的有機權利整體，而并不能將其看做是兩個權利的簡單相加，其權利內容要遠遠大于專有權和共有權的簡單相加。因此要分析建筑物區分所有權之共有權的性質，必須從整體上先分析建筑物區分所有權的性質。建筑物區分所有權是一種不動產所有權，這已經是理論界的通說。引用梁慧星教授的觀點:“建筑物區分所有權，為近現代各國物權法上的一項重要的不動產權利。建筑物區分所有權為一種復合性的權利，主要包括專有部分所有權、共有部分所有權兩個部分。”應該用發展的眼光看問題，在原有理論已不能解釋新生事物時，我們要勇于擯棄，并構建創新理論。建筑物區分所有權性質就在其本身就是區分所有，一種復合共有關系。這種復合共有關系存在于普通共有之外的建筑物區分所有權領域。應將這種復合共有定性為不同于按份共有和共同共有的另一種共有形態。

參考文獻

[1]何培華：《房地產法》，法律出版社2003年版