商品房小區(qū)停車位性質分析

田　屹　陳淑鑾

[摘 要]隨著城市房屋商品化的發(fā)展以及機動車的普及，商品房小區(qū)停車位不足的問題漸漸突出，小區(qū)停車位的歸屬和性質成為重要的法律問題。本文結合《物權法》的規(guī)定，探討小區(qū)停車位的歸屬和性質。同時，結合《物權法》第74條的規(guī)定，探討《物權法》第74條與《合同法》相關規(guī)定的協(xié)調。同時，根據《廣州市房地產開發(fā)項目車位和車庫租售管理規(guī)定》，分析如何處理小區(qū)停車位權屬糾紛。

[關鍵詞]小區(qū)停車位 歸屬 《物權法》第74條 合同效力

作者簡介：田屹，女，法學博士，華南農業(yè)大學法學院講師。研究方向：經濟法，農村法制；陳淑鑾，女，管理學學士，助理會計師，廣州市血液中心。

引言

建筑物區(qū)分所有權是現(xiàn)代社會一類重要的物權。建筑物區(qū)分所有權分為專有權，共有權和基于共有權的成員管理權。隨著機動車的普及，小區(qū)停車位糾紛日益增多，有些業(yè)主主張小區(qū)停車位是法定的共有權，因此不能任由開發(fā)商任意處置。本文針對《物權法》第74條和《合同法》的相關規(guī)定分析小區(qū)停車位的法律性質，并結合《廣州市房地產開發(fā)項目車位和車庫租售管理規(guī)定》分析如何解決小區(qū)停車位權屬糾紛。

一、建筑物區(qū)分所有權中的共有權范圍界定

建筑物區(qū)分所有權分為專有權，共有權和基于共有權的成員管理權。建筑物區(qū)分所有權中的共有權分為法定的共有權和約定的共有權。法定共有權包括小區(qū)內的綠地，道路，物業(yè)服務用房，維修基金，以及小區(qū)內的其他公共場所和公共設施。約定的共有權包括車庫，停車位，會所。對于法定的共有權，必須依照法律的規(guī)定由全體業(yè)主對共有部分享有共同的權利，這種共有權的特點是法律一旦規(guī)定為是法定共有權，就屬于強行法的規(guī)定，當事人不得在購房合同中通過約定變更歸屬。比如小區(qū)內的綠地，道路等，都屬于法定的共有。而對于停車位等設施，應當理解為約定的共有權，由開發(fā)商和業(yè)主在買賣房屋時協(xié)商確定歸屬。這里需要明確的是，開發(fā)商在開發(fā)建設過程中，已經取得了建設用地的使用權，在合法建造之后，根據《物權法》第30條的規(guī)定，開發(fā)商取得了房屋及其附屬設施的所有權。在開發(fā)商辦理初始登記之后，再將房屋分割轉讓。除了《物權法》明確規(guī)定屬于業(yè)主專有、業(yè)主共有的之外，理論上沒有轉讓給業(yè)主的部分由開發(fā)商保留所有權。對于法律沒有明確規(guī)定的車位、車庫的歸屬，可以由買賣雙方的當事人約定，如果沒有約定，理論上屬于開發(fā)商所有。

二、小區(qū)停車位法律性質分析

小區(qū)停車位既然屬于約定的共有權，其歸屬可以由當事人協(xié)商確定。根據《物權法》第74條的規(guī)定，開發(fā)商可以將車位通過出售、出租、附贈等方式解決停車位的歸屬。將小區(qū)停車位界定為約定共有權，是將社會生活中約定俗成的習慣予以承認，有利于法律關系的穩(wěn)定。其次，通過雙方約定的方式解決停車位的歸屬，有利于鼓勵開發(fā)商修建更多的停車位，緩解汽車市場過快發(fā)展的矛盾。停車位具有獨立的交換價值和使用價值，可以依法進行轉讓。在停車難的情況下，停車位有價值上漲的趨勢。允許開發(fā)商和業(yè)主約定停車位的歸屬，有利于刺激投資，促使開發(fā)商提供更多的停車位。而且，如果將停車位規(guī)定為法定的共有權，開發(fā)商沒有更多的動力投資修建停車位，停車越來越難，最終受到損害的還是有車的業(yè)主。因此，將停車位界定為約定共有權的積極因素更多。

但是，不排除開發(fā)商為了單純的追求商業(yè)利潤，侵害正當業(yè)主的停車位。現(xiàn)實中有開發(fā)商沒有經過與業(yè)主的協(xié)商，將停車位單獨出售給業(yè)主之外的人，追求更高的商業(yè)利潤。這種情況下，需要停車位的業(yè)主依據《物權法》的規(guī)定，要求開發(fā)商將停車位首先滿足業(yè)主的需要。但在開發(fā)商已經將停車位出售的情況下，就無法通過《物權法》的規(guī)定要求開發(fā)商提供車位。在這種情況下，有些學者主張在沒有首先滿足業(yè)主需要的情況下出售停車位給非業(yè)主，違反《物權法》的強行性規(guī)范，應當由業(yè)主主張該出售停車位的合同無效。原因是《物權法》74條的規(guī)定在性質上屬于強制性規(guī)定，違反該規(guī)定訂立的合同，應當被宣告無效。這種觀點在理論上可行，但與《合同法》的相關規(guī)定相沖突。最高人民法院關于《合同法》的解釋一的第9條對于何種情況下才能宣告合同無效進行了界定，司法實踐中采用該標準，即只有法律明確規(guī)定需要登記或批準的合同在法定時間內沒有登記和批準，才發(fā)生合同無效的情形。一般情況下，合同的效力按照《合同法》的規(guī)定進行判定。司法實踐中，如果沒有按照《物權法》第74條規(guī)定的將停車位首先滿足業(yè)主需要，而是開發(fā)商將停車位出售給非業(yè)主進行盈利，也不能產生停車位買賣合同無效的效果，而應當制定其他規(guī)則彌補《物權法》與《合同法》之間的沖突。

三、小區(qū)停車位權屬糾紛的認定

《物權法》第74條原則性的規(guī)定小區(qū)停車位首先應當滿足業(yè)主需要，如果發(fā)生沒有首先滿足業(yè)主需要將停車位出售的情況，業(yè)主應當如何保護自身的權利？就廣州市的做法來看，《廣州市房地產開發(fā)項目車位和車庫租售管理規(guī)定》（以下簡稱“《租售規(guī)定”》）通過一些規(guī)定將《物權法》第74條沒有明確的地方予以補充。《租售規(guī)定》第四條規(guī)定：房地產開發(fā)企業(yè)或者其他房地產開發(fā)單位開發(fā)的房地產開發(fā)項目的車位、車庫不得預售。在申請小區(qū)停車位、車庫的初始登記時，還要求開發(fā)商將擬申請登記的小區(qū)停車位、車庫的情況在相關網站上公示。[1]最后，如果開發(fā)商確實需要出售或出租小區(qū)車庫和停車位，按照《租售規(guī)定》第七條的規(guī)定，應當將出售或者出租方案在建筑區(qū)劃內顯著位置公示30日，并將出售或者出租方案報房地產行政主管部門備案。

經過這一系列的規(guī)定，小區(qū)停車位不足的現(xiàn)狀應當有所緩解。但還是有這樣一些問題：第一，廣州的《租售規(guī)定》是廣州市國土局和交委聯(lián)合發(fā)布的行政規(guī)章，效力層次較低。《租售規(guī)定》的第十二條僅規(guī)定：政府有關行政管理部門在各自的職責范圍內，加強對房地產開發(fā)項目規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫出售和出租情況的管理。對未按本規(guī)定執(zhí)行的房地產開發(fā)企業(yè)，要求其整改并退回違規(guī)所得，并在網站和新聞媒體上曝光。違規(guī)行為記入誠信檔案，并向相關行政管理部門通報。因為沒有處罰的規(guī)定，如果發(fā)生開發(fā)商不按照規(guī)定辦理相關登記，如果追究責任是個遺留的問題，有待該規(guī)章在實施過程中具體解決。第二，對于《租售規(guī)定》第七條的規(guī)定的在開發(fā)商確實需要出售或出租小區(qū)車庫和停車位時，將出售或者出租方案在建筑區(qū)劃內顯著位置公示的規(guī)定是有利于小區(qū)業(yè)主的，但該規(guī)定并沒有明確如果發(fā)生小區(qū)業(yè)主反對開發(fā)商出售或出租小區(qū)車庫和停車位時，應如何解決的問題。也就是說，按照該規(guī)定，小區(qū)業(yè)主僅有權了解開發(fā)商的出售或出租行為，而沒有表決的權利，這樣對小區(qū)業(yè)主是不利的。因此，應結合實踐中的問題，及時修訂相關的規(guī)定。

參考文獻

[1]《租售規(guī)定》第六條規(guī)定：房地產開發(fā)企業(yè)或者其他房地產開發(fā)單位申請商品房預售，必須按規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的相關信息填報完整的樓盤明細表和項目概況，并在“陽光家緣”（http://g4c.laho.gov.cn）網站公示