危局下的房地產亂象

秦　磊

在樓市并未調整到位之時，通過救市吸引民眾入“甕”，其結果只能是進一步抑制主要消費人群的購買力，損害到擴大內需的根本戰略。

身處當前這場危機，房地產業這個集中國各方面矛盾和最具爭議的行業亂象橫生：先是在此前備受關注的十大產業振興規劃中，未獲一席之地；而后2月份相關數據繼續慘淡，曾經緊密的地方政府與地產商同盟似乎也露出了罅隙；但進入3月樓市卻意外回暖，儼然呈現一派“復蘇”跡象。

或許是房地產業太過敏感，近期有關該行業的官方“利好”信號亦屢屢被誤讀。從全國人大常委會前副委員長成思危澄清“房地產業進入十大振興規劃”，到銀監會主席劉明康澄清“政府松綁二套房貸”，日前，住房和城鄉建設部副部長齊驥又被迫出面澄清“房產新政‘十一后出臺”不屬實。而期許中的“房地產業中長期發展規劃”，政策面卻始終未有動作。

從慘淡到“復蘇”

據國家發改委和國家統計局3月10日公布的調查結果，2月份全國70個大中城市房屋銷售價格連續第三個月下跌，同比下降1.2％，降幅較1月份的0.9％和去年12月份的0.4％有所擴大。環比下降0.2％，為連續7個月環比下跌。其中，深圳、廣州新建住房銷售價格同比跌幅分別為16.3％和8.9％。

盡管中國政府在去年10月份推出了一系列措施，包括稅項減免、降低首付成數及首次購房貸款利率等，來提振一度繁盛而現在幾近崩潰的房地產市場。但受過去一年房屋供給過剩壓力影響，房價可能將延續下行走勢。國信證券分析稱，預計今年房價將在目前基礎上繼續回落5％；而北京和上海等大城市的郊區房價將承受更大的降價壓力。

東興證券研究報告顯示，去年房地產行業銷售收入與2007年相比減少5000多億元。去年商品房銷售面積和銷售金額從2007年同比增長25.67％和44.34％掉頭向下，分別降至同比增長-18.51％和-18.69％，出現較嚴重的滯銷。而截至去年底，商品房竣工面積58502萬平方米，基本與2007年的58236萬平方米持平。如此，去年底商品房存貨相比2007年增加了近20％，1億平方米左右。

銷售萎縮成為導致房地產企業業績下降的最大因素。從已發布的20余家房地產上市公司2008年年報來看，業績出現明顯分化，8家房企包括萬科地產、泛海建設、世茂股份等均出現了業績負增長，其中，業界龍頭萬科地產凈利潤下跌16.7％。同時，交易量的下降使得房企庫存增多，加上土地儲備可能增加，資金鏈壓力加劇。有12家房企資產負債水平高于50％，包括保利地產等3家房企資產負債率在70％的警戒線之上。其中，保利地產截至去年底的凈負債率高達110.37％。

商品房銷售的低迷并導致房地產開發投資由高增長轉變為低增長。國家統計局數據表明，截至去年底，房地產開發投資全年累計金額為30580億元，同比增長20.97％，但去年初卻高達32.9％，相比增長回落了1/3以上。今年1-2月，房地產開發完成投資2398億元，僅增長了1.0％。企業購置土地和開發土地也在不斷減少。截至去年底，全年購置土地面積36785萬平方米，同比增長-9.42％；開發土地面積26033萬平方米，同比增長-3.12％。

今年以來，萬科、富力、恒大、珠江地產等紛紛開展了新一輪的降價。剛剛開盤的廣州富力金禧A3棟，登記客戶可以獲得9.1折的優惠。在2月，恒大地產廣州多個樓盤紛紛新裝上市，以“成本價”推向市場，與2007年最高峰價格相比最大降價幅度近五成。珠江地產也宣布，2月28日和3月1日兩天，在全國范圍促銷。

就在3月10日萬科地產發布2008年年報時，曾于2007年底成功預言房地產業拐點的王石和他的管理團隊，用一封4000多字的信致100萬名股東稱：樓市底部無法預測。萬科已將今年新開工面積計劃較去年實際完成數下調23％至403萬平方米，即使在近兩個月公司銷售數據出現連續大幅回暖時，依然沒有改變其謹慎態度。萬科還計劃減少購地，并計提12億元樓盤跌價準備。

不過，進入3月以后，包括北京、上海、廣州和深圳在內的各大城市房地產交易量卻都意外出現了明顯回升。以上海為例，數據顯示，3月份商品住宅成交量回到2007年10月份的市場高峰水平，全市共成交商品住宅32.38萬平方米，環比大幅上升38.3％。這是上海樓市自2007年底受到宏觀調控下滑以來近70周的新高。

隨著成交回升態勢，立即有開發商上調價格。上海的大華錦繡華城、慧芝湖花園等，廣州的光大花園、江南苑等，深圳的諾德假日花園、溪山美地園等，以及北京、常州、貴陽、重慶等區域均先后出現漲價樓盤，漲價幅度從1.9％-10％甚至20％不等。

分析表示，一兩個月的成交迅速放量并不能說明樓市已經回暖，房地產商趁著成交回暖提價增加利潤，過于注重短期利益，有可能損失中長期利益，提前結束是次行情。

更有專家指，樓市目前的“復蘇”只是假象。經濟學者時寒冰認為，目前樓市的火爆表象很大程度上是由假按揭造成的。開發商通過假按揭，從銀行提前變現利潤，由于房價估值越高，套取的資金越多，開發商自然傾向于提高價格。這正是房價與房屋成交量同步上升的根本原因。

地產商掐架地方政府

在事實的危局之下，原本緊密的地方政府與地產商同盟似乎也出現了罅隙。

在中國政協會議上，全國工商聯遞交了一份名為《我國房價為何居高不下》的書面發言，其稱下屬房地產商會去年就全國9城市“房地產企業的開發費用”的調查顯示，在總費用支出中，流向政府的部分（即土地成本＋總稅收）所占比例為49.42％。其中，三個一線城市中，上海的開發項目流向政府的份額最高，達64.5％；北京為48.28％；廣州為46.94％。對此，上海市市長韓正回應，“數據有誤，沒有那么高”。后來有知情人士透露，上海規劃和國土資源管理局正在組織文件和測算相關數據，可能在不久后通過“公開澄清”的方式來回應全國工商聯發言稿的數據。然而，正當坊間對上海市政府將拿出怎樣的數據滿懷期待時，上海市政府新聞辦3月23日表態，上海市政府不會就此專門準備數據回應全國工商聯發言稿。

全國工商聯的發言提出，“土地財政”讓政府成了房產開發最大的受益者——在房地產開發成本中，政府所得部分是剛性的。這使得近年來房價居高不下，從而相對降低了公眾的購買力。并建議改革房地產稅收制度，整合為統一的房地產稅或物業稅；改革“價高者得”的土地招拍掛制度，變為綜合考慮土地競標者的投標方案，尤其是將綠色建筑等指標納入其中。

近年來，房價暴漲，民眾不堪重負，房地產商在民眾心中的形象江河日下。顯然，全國工商聯的發言試圖為房地產商解圍。大量網民也認為，房地產商會試圖通過公開房價成本的方式，擺脫行業的暴利陰影，轉嫁矛盾。

這亦被視為地價和房價爭論的繼續。早在2004年，華遠集團總裁任志強等人就提出，房價畸高，根源在地價飆升。作為商品房的上游材料，土地的需求是必需的，而政府壟斷了它的供應，并且利用招拍掛大幅提高地價。2007年，“地王”不斷被刷新。北京、上海等城市拍出的有些地價，每平方米就接近萬元，房價自然不會低于此數。

不過，地價和房價的爭論在有關部門的聲明中逐漸銷聲匿跡，再加上當時房地產市場火爆，地方政府和開發商都賺了個缽滿盆滿，如何分肥雖然重要，但也相安無事。如今眼看房地產市場風險日增，政府在公眾壓力和風險評估下也不敢貿然“振興”，全國工商聯于此時公布房地產成本的報告被認為意味深長。

全國工商聯房地產商會執委會主任王玉清介紹，“這是房地產行業的提案第一次進入政協提案，這充分說明房地產行業的確碰到了很大的問題，各方都很重視?！比珖ど搪摲康禺a商會秘書長鐘彬則解釋，該發言并非轉嫁矛盾或刺激地方政府，而是希望擺數據、講問題，各方共同尋求制度的突破口。但全國工商聯副主席王健林對此并不樂觀，“呼吁可以，但是執行起來很難，不現實?！?/p>

3月11日，十一屆全國人大二次會議新聞中心舉行“住房保障問題”專題采訪，住房和城鄉建設部（下稱“住建部”）副部長齊驥對此表態說，目前商品房成本中土地成本確實占了大部分。

值得房地產商“欣慰”的還有，此前的3月3日，已經經歷樓市深幅回調的廣東發布了15條新政，包括公積金上浮10萬-20萬元、年限延長到30年、直系親屬共享公積金；港澳臺居民在廣東省境內購買住房，執行內地居民同等政策；去年買下的土地出讓金繳納時間可延長2年，鼓勵銀行向房企放貸、支持境外上市房企發行A股、拓寬融資渠道；重提購房入戶，增值稅分期繳納。此舉也被業內譽為“最徹底”的救市方案。

統計顯示，在政策出臺后的一周內，廣州就成交了2400多套住宅，成交量比上月同期增加一倍多。對于威力強大的“粵15條”，房地產商無疑喜出望外，而中央對此的態度如何？其他省市會否跟進效仿？都在他們的期待之中。

官方“利好”屢遭誤讀

然而，中央政府在公眾壓力和風險評估下依然不敢貿然“振興”。

2月25日，中國國務院總理溫家寶主持召開國務院常務會議，審議并原則通過有色金屬產業和物流業調整振興規劃。備受關注的十大產業中，房地產業并未獲得一席之地。

溫在今年的中國政府工作報告要求，穩定市場信心和預期，穩定房地產投資，推動房地產業平穩有序發展。其措施包括：爭取用3年時間，解決750萬戶城市低收入住房困難家庭和240萬戶林區、墾區、煤礦等棚戶區居民的住房問題；選擇有條件的地方進行試點，把10％左右的住房公積金閑置資金用于經濟適用房住房建設；積極發展公共租賃住房。對符合條件的第二套普通自住房購買者，比照執行首次貸款的優惠政策；對住房轉讓環節營業稅，按不同年限實行有區別的稅收政策。

對于溫家寶提到的二套房政策，部分媒體將之解讀為了“松綁二套房貸”。3月5日，A股房地產板塊受此消息刺激陡然拉升，大漲3.35％。銀監會主席劉明康不得不出面澄清，總理原意“說的是自住性、改善性”，政策并未發生變化。之前的2月26日，他已表示嚴格實施二套房政策，積極防范房地產金融風險，并認為中國的房貸政策與美國的做法有很大不同。

事實上，近期有關房地產業的官方“利好”信號，不止一兩次被誤讀。3月9日，有媒體報道，住建部副部長齊驥已明確表示，近期不會再出臺房地產救市政策，但一份從消費端到開發建設端的“積極促進措施”已然成型，措施出臺時間被定在了“十一”后。兩天后，齊驥就此澄清說，該言論并不屬實，是媒體聽錯了他的講話。

關于會否有后續措施出臺，齊驥當日表示，住建部當前主要工作是進一步落實國務院有關文件的要求和政策的調整，促進各地全面貫徹現有的政策措施。同時，也會對一些地方出現的問題作進一步的調查研究，并進行政策上的儲備。對于期許中的有關“房地產業中長期發展規劃”的問題，他卻未予正面回應。

齊驥還透露，廉租房建設今年需投入1500億元。他并表示，東部部分城市房價超出了一般民眾的支付水平，因此國務院去年12月下發131號文件，明確提出房地產企業通過調整銷售策略，以合理的價格進行促銷。相比之前的猶抱琵琶半遮面，這是主管部門對當前房價是否合理的一次較為明晰的表態。

新加坡《聯合早報》分析指，中國官方的謹慎緣于當前時局的微妙：首先，市場底部難探，這導致投資者不敢投資，消費者不敢消費，市場已處于相對停滯邊緣；其次，內需短期內無法有效擴大，雖然政府采取了一系列刺激措施，但效果并未充分顯現；第三，失業人數持續增加，給社會帶來了極大的不安定因素。從本質來看，解決上述問題的關鍵就在于擴大需求，包括刺激國內消費和開拓國外新興市場，同時被提及的還有房地產振興計劃。

但經濟危機中樓市瞬間“倒戈”，給實體經濟造成了巨大沖擊：其一，套牢產業資本。樓市繁榮的財富效應使眾多投資者在“寒冬”迅速到來后被套牢，其中包括很多企業，它們將本應用于擴大再生產的資金拿去建樓、炒樓，這意味著它們將陷入資金鏈緊張甚至斷裂；其二，消耗主要消費人群的消費能力。貸款買房需要具備一份穩定且收入可觀的工作，經濟危機后到處都在裁員，房貸照樣要付，很多人不堪重負，這種情形下還談何擴大內需？

此外，還有一個最基本的問題沒有解決，就是房價畸高，顯然中國政府看到了這點。在樓市并未調整到位之時，通過救市吸引民眾入“甕”，其結果只能是進一步抑制主要消費人群的購買力，損害到擴大內需的根本戰略。