中國(guó)房?jī)r(jià)升勢(shì)為何停不住

龔方雄

中國(guó)政府的經(jīng)濟(jì)刺激措施釋放了國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)需求。同時(shí)，中國(guó)人正在提升的住房購(gòu)買能力將推動(dòng)中國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格恢復(fù)并走高。這個(gè)勢(shì)頭會(huì)從今年下半年一直延續(xù)到2010年。

今年的早些時(shí)候，大部分人都曾經(jīng)預(yù)測(cè)國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)會(huì)有15%-20%的下降，這個(gè)觀點(diǎn)一度成為共識(shí)。不過，就現(xiàn)在的情況來看，國(guó)內(nèi)地產(chǎn)的價(jià)格會(huì)非常有可能增加。我的預(yù)計(jì)是國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)的價(jià)格在今年會(huì)有平均5%-10%的上升，在2010年會(huì)有平均10%的提升。以深圳的房地產(chǎn)市場(chǎng)為例，通常這里的地產(chǎn)價(jià)格指標(biāo)是一個(gè)不錯(cuò)的全中國(guó)的地產(chǎn)價(jià)格的參照指數(shù)。今年以來，深圳的平均地產(chǎn)價(jià)格已經(jīng)上漲了10%。

我認(rèn)為這個(gè)強(qiáng)勁的房地產(chǎn)需求在今后兩三年還將繼續(xù)持續(xù)下去。這主要?dú)w因于三個(gè)方面：第一，中國(guó)經(jīng)濟(jì)回暖的概率在提升；第二，中國(guó)迅速發(fā)展的城市化趨勢(shì)在增強(qiáng)；第三，中國(guó)居民的儲(chǔ)蓄率依然維持在高水平。

與看空中國(guó)地產(chǎn)市場(chǎng)所通用的收入與房?jī)r(jià)比理論不同，我更傾向于看開發(fā)商的庫(kù)存量。按照現(xiàn)在的成交量來計(jì)算，開發(fā)商的庫(kù)存目前在減少，全國(guó)平均的房地產(chǎn)庫(kù)存量按當(dāng)前的銷售水平來計(jì)算大約能維持5至7個(gè)月左右。而去年年底的庫(kù)存量卻可以維持15-20個(gè)月左右的銷售。需要解釋的是，我不用人均收入與房?jī)r(jià)比來計(jì)算的理由是，中國(guó)人的可支配收入的統(tǒng)計(jì)是很難準(zhǔn)確的，因?yàn)楹芏嗳说氖杖攵际枪べY以外的額外收益，難于估算。

中國(guó)居民的購(gòu)房能力在過去半年也有了明顯的提升。一方面，房?jī)r(jià)自去年年底開始大幅度下降，居民收入也有了顯著增長(zhǎng)。另一方面，中國(guó)政府采取了有利于居民購(gòu)房的信貸政策。在2009年第一季度，中國(guó)城市人均真實(shí)可支配收入同比增加了11.2%，農(nóng)村人均同比增長(zhǎng)為8.6%。政府在取消住房交易稅，降低購(gòu)房利率以及購(gòu)房首付款從30%下降到20%的措施促進(jìn)了房市，綜合算起來，居民購(gòu)置一套房的最初資本要求同比下降了18%。

此外，中國(guó)國(guó)務(wù)院在5月底頒布公告，把普通商品住房項(xiàng)目的最低資本金比例由原來的35％降低到20％。這一舉措將有利于目前手中現(xiàn)金充裕的開發(fā)商。他們可以從銀行那里得到更多貸款。一旦工程項(xiàng)目啟動(dòng)，他們就可以有充裕的現(xiàn)金。對(duì)于資金充足的地產(chǎn)商而言，如果借機(jī)換檔快行，用獲得的現(xiàn)金購(gòu)置土地，今后或許會(huì)受益更多。目前，受到房地產(chǎn)調(diào)整周期的影響，購(gòu)置土地、購(gòu)置建筑材料以及支付勞工的成本都比較低。倘若開發(fā)商借機(jī)開發(fā)一些好的項(xiàng)目，從長(zhǎng)期看，這些項(xiàng)目的資本回報(bào)率會(huì)比較高。

最后，不容忽視的是進(jìn)城打工的民工失業(yè)問題嚴(yán)重，政府面臨壓力不小。很多在以出口為主的工廠打工的民工失去了工作。在政府刺激經(jīng)濟(jì)的影響下，很多基礎(chǔ)設(shè)施開工，這些民工又重新就業(yè)，被雇傭?yàn)榕c基礎(chǔ)設(shè)施以及房地產(chǎn)相關(guān)的建筑工人。從這個(gè)角度看，中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)恢復(fù)也會(huì)是持續(xù)的。▲ （作者是摩根大通亞太區(qū)董事總經(jīng)理、首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家。）