地產(chǎn)業(yè)回暖還是反轉？

邢少文

由于房地產(chǎn)市場上下關聯(lián)幾十個產(chǎn)業(yè)，它的繁榮對于地方GDP增長和領導人政績是立竿見影的。一些地方政府部門公開承認，要發(fā)展好城市經(jīng)濟，就要搞好房地產(chǎn)。相信這是絕大多數(shù)地方政府的共識。

不是我不明白，實在是世界變化快。這句話或許是諸多地產(chǎn)商人在過去的4個多月中的一個感言。短短的幾個月之中，他們經(jīng)歷了從愁云慘霧到笑逐顏開的逆轉。

國家統(tǒng)計局5月12日公布的最新數(shù)據(jù)顯示，1－4月，全國商品房銷售面積為17625萬平方米，同比增長17.5％，其中，商品住宅銷售面積增長18.6％；銷售額增長38.6％。同時，4月份的數(shù)據(jù)顯示70個城市房屋銷售價格環(huán)比上漲了0.4％。

在國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)公布之前，地產(chǎn)業(yè)已紛紛在流傳“小陽春”、“回暖”的話題，在諸多行業(yè)仍然在經(jīng)濟危機的陰霾中匍行的時候，房地產(chǎn)行業(yè)是否真的已然春江水暖鴨先知，獨秀于危機之中?

風往哪里吹

形勢比人強，地產(chǎn)業(yè)“回暖”的速度，來得讓地產(chǎn)商都有些始料不及。

“去年的下半年，我在公司內(nèi)部講，中國的房產(chǎn)危機最快要到今年年底才能見到曙光，讓全公司的員工做好充分的思想準備，迎接挑戰(zhàn)。但從今年2月份開始，特別是3月份，我們感覺到整個房地產(chǎn)市場，有點井噴的感覺。一個季度我們整個公司賣了60億元，也是破了我們公司成立以來的紀錄，從來沒有這么好，到了4月份下旬，我們又賣了將近15億。”在4月下旬中山大學舉辦的一個名為《兩會后房地產(chǎn)行業(yè)未來發(fā)展趨勢》的論壇上，富力地產(chǎn)股份公司董事長張力一掃往日愁云，明顯興奮。

這僅僅是房地產(chǎn)大佬的一個縮影。2008年，由于地產(chǎn)行業(yè)的整體低迷，各大地產(chǎn)商資金鏈緊張的傳聞甚囂塵上，其中，2007年曾大肆進行土地儲備和擴張的富力地產(chǎn)由于上市遇阻，曾被外界認為是資金鏈吃緊的代表性企業(yè)之一。

而在2007年，地產(chǎn)商們也曾經(jīng)“意外”過，由于投資客的瘋狂進入，房價節(jié)節(jié)攀高，中國指數(shù)研究院發(fā)布的經(jīng)過通脹調(diào)整后的全國主要城市商品房價格指數(shù)顯示，大部分城市的平均漲幅接近30％，個別城市漲幅超過50％。

“漲得連我們都覺得離譜?！逼鋾r，時代地產(chǎn)戰(zhàn)略發(fā)展部經(jīng)理徐友明對本刊記者說。

到了2008年，形勢急轉直下，隨著國家宏觀政策的緊縮，地產(chǎn)行業(yè)陷入了“量價齊跌”的低迷局面?！爱敃r我們拿到投資者2億美元的錢，他們比我們還擔心，所以老是問我們很多很多問題，我們也沒有辦法回答他們未來市場會怎么樣。去年11－12月份我們的銷售額不到10億，我們正常項目的工程款，整個公司的正常運營，如果按計劃來算都不夠支付，面臨很大的壓力?！睍r代地產(chǎn)總裁岑劍雄形容那段時間夜不能寐，整日心驚肉跳地關注日常現(xiàn)金流是否正常。

然而，當時無法回答的未來很快就發(fā)生了變化，“今年前4個月，最高的時候我們3天賣了5000萬?！毙煊衙鲗τ浾咛寡裕瑥臉I(yè)這么多年，面對這情形都吃驚。

2007年的高峰時期，廣州商品住宅每月的銷售量達到90萬平方米，2008年下滑到40萬平方米左右，如今，每月的銷售量開始回升至60萬平方米左右?！叭ツ耆甑匿N售量是801萬平方米，今年前4個月銷售量大概占了去年全年的1／3。”合富輝煌集團市場研究部首席分析師黎文江說。

隨著成交量的放大，價格也在緩慢地回升，重新出現(xiàn)“量價齊升”的現(xiàn)象。

政策反轉的效應

回暖的原因何在?這是房地產(chǎn)這幕游戲參與者們都在追尋的天問。

“我要講一句話，美國的次貸危機拯救了中國的房地產(chǎn)市場。為什么這么講?中國的房地產(chǎn)市場從2007年10月份開始緊縮信貸以來到2008年9月15日以后，政策反轉，9月15日的標志是雷曼兄弟的倒閉，這是我對目前房地產(chǎn)回暖的一個判斷。”北京大學經(jīng)濟研究所房地產(chǎn)金融研究中心主任馮科對記者說，中國房地產(chǎn)大佬真該好好感謝這場危機。

導致2008年房地產(chǎn)行業(yè)“反轉”的主要原因，在于2007年投機過盛而導致的泡沫化，宏觀調(diào)控開始收緊，2007年10月實施的二套房貸首付比例和貸款利率提高等政策打擊了投機風，而至2008年9月，以雷曼兄弟破產(chǎn)為標志性事件的全球金融危機的到來，整體經(jīng)濟形勢陷入低迷，更使得地產(chǎn)行業(yè)被看淡。

然而，正如馮科所言，作為與金融和地方預算外財政收入高度結合的行業(yè)，隨著經(jīng)濟危機下凱恩斯主義的抬頭，政府救市大旗的高舉，宏觀調(diào)控政策開始“反轉”，強硬地平息了之前關于政府是否該救房市的爭議。擴張性財政政策的實施，期待地產(chǎn)業(yè)這一“國民支柱產(chǎn)業(yè)”拉動經(jīng)濟增長的急迫，終使得地產(chǎn)行業(yè)因此從中獲利。

去年11月11日，中國銀行對外公布落實國務院擴大內(nèi)需政策的10大措施。其中，房地產(chǎn)業(yè)被提到了重要位置，中行明確宣布將“積極支持資質(zhì)良好的房地產(chǎn)開發(fā)商以及通過政府融資平臺統(tǒng)借統(tǒng)還的經(jīng)濟適用房和廉租住房建設開發(fā)項目”。這被外界解讀為中行放松開發(fā)貸的信號。

隨著4萬億投資計劃的實施，銀行信貸呈現(xiàn)爆炸性增長，在這其中，房地產(chǎn)也分得了豐厚的一杯羹。5月6日央行公布的一季度貨幣政策執(zhí)行報告顯示，一季度房地產(chǎn)貸款余額新增3364億元，其中，房地產(chǎn)開發(fā)貸款新增2218億元，購房貸款新增1149億元。

一方面是增加開發(fā)貸款緩解開發(fā)商的資金難題，一方面是放松購房貸款，并推出一系列的促進購房措施，包括下浮貸款利率，首付比例優(yōu)惠、下調(diào)契稅征收等等。

從2008年9月開始，央行連續(xù)5次降息，貸款基準利率累計下調(diào)2.16個百分點，目前的貸款基準利率為5.31％，與2002年2月的歷史最低水平持平。此外，對于首次購房需求和改善性住房需求，商業(yè)銀行還可給予7折優(yōu)惠。一季度，個人按揭貸款總額達到984億元，同比增長13.2％，是2008年二季度以來首次實現(xiàn)正增長。

“以廣東省3月份出臺的《關于促進我省房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的若干意見》(亦稱‘十五條)為例，公積金貸款將最高額提到80萬元，這樣一來，用公積金貸款，就可以不用再從銀行貸了，利息也低，對購房者還是有很大吸引力的?！崩栉慕治龅馈?/p>

然而，消費貸款的放松也給了開發(fā)商可乘之機，由于開發(fā)貸款一般是3－5年，利率是7％，而購房貸款一般是20－30年，利率是5％左右，導致許多開發(fā)商采取了“假按揭”的方式騙貸，“這種假按揭估計能占一季度成交量的兩成左右?！毙煺J為監(jiān)管部門和銀行實際上都管不住信貸流向，錢流動到哪里去很難控制。信貸合同監(jiān)管的“距離”有限，效果也很有限，企業(yè)或個人變著法子投人樓市，根本沒法管。

“20多年來，從房地產(chǎn)業(yè)態(tài)來講，這是我們遇

到的在政府這樣一個層面上最好的環(huán)境，出臺一系列的政策來扶持地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，這正是‘危中的‘機。”對于這半年來政策的“反轉”，珠江地產(chǎn)公司董事長鄭暑平感嘆萬分。

不過，在撲克牌的游戲之中，最后一張底牌，依舊捏在政府的手中。

好日子能持續(xù)多久?

雖然前4個月，包括5月上旬的成交量的放大使得“回暖”的論調(diào)占了絕大多數(shù)，但開發(fā)商似乎對過去一年多來的窘迫還心有余悸，市場普遍對后市保持謹慎的樂觀。

據(jù)國家統(tǒng)計局的統(tǒng)計，今年第一季度，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋新開工面積2.01億平方米，同比下降16.2％，降幅比前兩月擴大1.4個百分點。此前專業(yè)機構的調(diào)研也表明，今年前兩月全國房地產(chǎn)投資僅增長1％，比去年同期下降35％。

“這也基本上反映一季度的成交量放大，基本上是屬于去庫存化。”中旗地產(chǎn)董事長陳仁科對記者說。戴德梁行最近發(fā)布的研究報告則顯示，一季度北京、上海、深圳、廣州、天津、沈陽、武漢、長沙、成都及廈門等十大樣本城市庫存消化量已超過2006－2008年新增庫存總量的25％。二線樣本城市庫存消化量也達到20％。

“目前開發(fā)商拿地的意愿都不是很強烈，主要是私底下的轉讓?！毙煊衙鲃t說。他認為下半年不可能再有這么寬松的信貸，而經(jīng)過一年多的低迷，更堅定了開發(fā)商“現(xiàn)金為王”的理念，不敢冒進。雖然基于未來通脹預期會拿一些地進行一些新開發(fā)，但對下半年的需求量不好判斷，也比較謹慎。

“從宏觀經(jīng)濟環(huán)境看，目前出口和消費兩個指數(shù)都還是處于下降，房地產(chǎn)不可能獨立于整體的經(jīng)濟形勢而一枝獨秀，目前僅僅是去年一部分剛性需求的釋放，投資者進場的很少。在經(jīng)濟危機時期，消費者對目前房價遠超過可支配收入水平的現(xiàn)實不可能發(fā)生根本性的轉變。預計下半年成交量有可能會回落，處于緩慢徘徊的狀態(tài)?！标惾士普J為。

中國社會科學院工業(yè)經(jīng)濟研究所投資與市場研究室主任曹建海則認為，目前房市的回暖是中央救市以“保增長”下的一種短暫性回暖，“這種資金刺激的方式并不是可持續(xù)之計，現(xiàn)在之所以出臺放寬資本金比例的政策，正是因為貨幣供應和財政投入的短缺。而通過高房價來保增長是不可能的，這走下去就是一個死局?！?/p>

以廣州為例，今年至今，廣州掛牌的商業(yè)住宅用地出讓量是零，這與過去天差地別，去年上半年廣州市土地出讓金收入約為60億元，而2007年全年這項收入則高達207億元。

在此格局下，一個令人擔憂的情況是，在一系列救市措施刺激中，地產(chǎn)行業(yè)的結構性過剩問題以及高房價所帶來的民生問題，很可能被掩蓋或拖延?！艾F(xiàn)在對經(jīng)濟適用房和廉租房的推出已經(jīng)不下死命令、不做硬性規(guī)定了，政府也很珍視這個回暖，并不希望因此再次導致地產(chǎn)業(yè)的大波動。”徐友明分析，房地產(chǎn)不穩(wěn)，經(jīng)濟就不可能好。