個人住房公積金貸款管理的風險與規避

李黎波 鄧 雁

摘要:住房公積金貸款是職工使用住房公積金的重要方式,具有其他使用方式無法比擬的優點。但住房公積金制度在運作工程中也存在著一系列潛在風險。與一般金融風險相比,住房公積金又具有自身的明顯特征。公積金貸款風險主要表現為制度風險、政策和法律風險、信用風險、抵押風險等。針對這些風險,主要應當從改革和完善委托貸款管理機制、完善公積金個人住房貸款政策和方式,盡快建立個人信用制度、嚴格個人住房貸款的抵押管理、構建貸款風險的政策化解機制等方面加強防范。

關鍵詞:公積金貸款;貸款風險;防范措施

住房公積金貸款是以住房公積金為資金來源,向繳存住房公積金的職工發放的定向住房消費貸款,屬于政策性貸款。建立的目的是推行低存低貸的購房融資政策,為廣大職工購房提供優惠的政策性貸款服務,提高職工住房消費能力。住房公積金具有互助性和保障性的特點,已成為職工個人購房貸款的首選貸款方式,很多城鎮居民通過使用住房公積金貸款購買了自住住房,改善了居住條件。

一、個人住房公積金貸款管理現狀

(一)住房公積金的覆蓋面不斷擴大

2007年末繳存總額為16230.30億元,比上年末增長27.92%。2007年繳存額3542.92億元,比上年增加615.02億元,增幅為21.01%。繳存余額為9605.11億元,2007年新增繳存余額1734.15億元。實際繳存職工人數為7187.91萬人,比上年末增加271.05萬人。

(二)住房公積金的繳存額基數不斷提高,貸款額也不斷提高

各地住房公積金繳存基數已由職工基本工資調整為職工工資收入,繳納費也由住房公積金制度建立初的3%,提高到職工工資收入的5%,北京市已達到10%,天津市的外企職工已達到12%,上海市還建立了職工補充住房公積金。截至2007年末累計為830.04萬戶職工家庭發放個人住房貸款8565.90億元,比上年末增長34.59%。2007年,發放個人住房貸款2201.57億元,占當年繳存額的62.14%。個人貸款余額為5074.33億元,比上年末增長33.37%。2007年新增個人貸款余額1269.63億元,同比增長30.79%。

(三)經濟效益和社會效益日益顯示出來

住房公積金制度實施的多年實踐中,有力地推動了城鎮住房分配制度的改革,提高了城鎮居民的生活水平,突出的住房矛盾得到緩解,促進了房地產市場的培育和發展。住房公積金歸職工個人所有,這也在一定程度上為繳存職工退休后的生活有了保障。

但是,隨著房地產業的飛速發展,公積金貸款業務量的不斷加大,貸款時間的推移,貸款風險也不斷增強。貸款的風險研究和管理問題便突出地擺在我們面前。個人住房貸款期限長,存在著運行體制風險、政策風險、市場風險和借款人信用風險等,應對這些風險有正確的認識。正確認識是有效防范的基礎,既防止忽視風險存在的盲目樂觀,又要防止前怕狼、后怕虎,影響住房公積金的發展。住房公積金對我國經濟社會已經產生重大影響,因此,加強防范個人住房貸款管理風險的能力并加以規避,對保護廣大職工的切身利益,促進住房消費和經濟協調發展,維護社會政治穩定,構建和諧社會有著十分重要的意義。并可促進住房公積金超著穩健、安全、快速的方向發展

二、住房公積金貸款管理中面臨的風險

(一)運行體制帶來的管理風險

住房公積金實行的是“管委會決策、中心運作、銀行專戶、財政監管”的管理原則。根據2000年4月國務院頒布的《住房公積金管理條例》,住房公積金管理中心不能辦理金融業務,而只能委托住房公積金管理委員會指定的商業銀行辦理住房公積金的金融業務。由于商業銀行只是接受住房公積金中心的委托,因此不承擔住房公積金個人住房貸款的風險。公積金管理中心將存貸業務一次性地委托給相關的商業銀行,銀行收取手續費,風險都由公積金管理中心承擔,銀行不過是起到了管理中心出納的作用。由于委托方和受益方是兩個不同的利益主體,受各自利益驅使,在資金運作中會有差異的價值取向和行為模式。

1、項目客戶資質、資信質量中心難以控制。公積金管理中心和委托銀行雙方權利與義務不明確,委托銀行為了自身的利益可能會盡可能的取向風險較小、利潤較高的商業貸款,而將風險較大的公積金貸款以委托貸款方式留給“中心”,這樣,管理中心一方面失去了資質較好的開發商,另一方面又失去了資信較好的客戶,加大了住房公積金的貸款風險。

2、相比較商業貸款,個人公積金貸款辦理時間長。面對住房公積金貸款的“低利率”的沖擊,加之住房公積金貸款與商業銀行住房按揭貸款相比為業務受委托銀行所帶來的利益不均衡(購房者選擇商業銀行按揭貸款其利息全歸受委托銀行所有,若購房者選擇公積金貸款,受委托銀行只能收取手續費,且失去了許多客戶,于己不利),由于受委托銀行自身利益的驅使,往往對住房公積金貸款的客戶采取一些消極的手段來抵制或影響住房公積金貸款業務高效、快速的發展,而其自運營的商業貸款比住房公積金貸款辦理要快得多。但無論對開發商還是借款戶來說,都希望資金快速到位,懼怕住房公積金貸款的遙遙無期,有些開發商甚至還打出實行商業貸款給予優惠,許多客戶轉為商業住房貸款,因而加大了風險。

3、公積金管理中心信息化建設還沒有建立健全。由于我國許多地方“公積金管理中心”信息化建設還沒有建立健全,而受委托銀行力爭自己的主導地位和強調自己的網絡優勢,往往會堅持采用他們的程序來進行貸款人員信息登陸和計息扣款,造成“公積金管理中心”貸款程序無法正常運行,雙方數據無法統一。不僅如此,“中心”的住房公積金貸款客戶群體、業務發展趨勢、經營狀況等重要商業秘密都無法對外保密,不利于市場的競爭,加大了風險。

4、公積金管理中心在貸款的回收方面處于被動地位。首先,公積金管理中心因不直接面對借款人,受托銀行又與公積金管理中心信息交流不夠,在監督管理還款方面處于被動地位。在住房公積金業務承辦銀行只能由住房公積金管理委員會指定的情況下,即使受托銀行不按合同約定履行收貸職責,公積金中心也不能追究其責任。其次,公積金管理中心沒有承擔經營風險的資金保證。具有一定的自有資金是一個獨立的民事主體承擔經營風險的前提條件。住房公積金管理中心是一個直屬市人民政府、不以盈利為目的的獨立事業單位,其管理費用由本級財政從該中心上交的住房公積金增值收益中按標準撥付,中心本身并無任何法人資本金,營運的資金都是職工的住房公積金貸款,一旦出現資不抵債的現象,中心無產可破,承擔經營風險也就只是空話。

(二)政策風險和市場風險形成的管理風險

1、借款人還款能力下降的風險。借款人由于不可預料的原因收入大幅度下降或支出大幅度增加,影響還貸。諸如,由于自然或社會原因造成貸款人無力償還貸款,保證人無力履行擔保義務的風險。自然原因主要是指借款人、保證人因疾病、意外事故導致傷殘、死亡、失去工作能力或失蹤,從而無法償還貸款。社會原因主要指由于機構改革、企業下崗分流導致借款人、保證人失業,收入下降,從而無力償還貸款和履行擔保義務。

2、存貸不掛鉤導致資金缺口的風險。我國許多城市在住房公積金配貸時,只注重借款人的還款能力以及是否能滿足貸款的其他條件,卻很少評價借款人對住房公積金的貢獻率,住房公積金既無最低儲蓄年限要求,也無最低存款額限制。在現階段,這種信貸方法似乎有利于解決和改善居民的住房,刺激居民的有效消費需求,擴大住房公積金信貸規模,但從長遠看,今后可能會導致資金缺口,而且加大住房公積金儲蓄長期融資的風險。

3、國民經濟狀況和金融市場變化帶來的風險。一類是利率風險,是指由于市場利率的變化而引起資產價格變化的風險,即住房公積金管理中心的財務狀況在利率出現不利的波動時所面對的風險。這種風險不僅影響住房公積金管理中心的盈利水平,也影響其資產和負債的價值。另一類是房地產市場風險,當房地產市場波動使作為抵押物的房屋價格貶值,就不足以償還貸款本息。

4、地方政府有關人員的干預行為。由于公積金管理中心是屬地化管理,個別管理中心為了提高住房公積金存貸比,對少數不符合規定的貸款不但不加以制止,反而知道借款人如何做假貸款文件和手續,從而提高了存貸比的同時,也加大了貸款風險。還有就是有些申請人明明不符合貸款條件,但由于有主管部門領導批的“條子”,中心不得不給予貸款,而風險一旦發生則無人承擔責任。

(三)抵押物處理風險

1、住房抵押面臨抵押登記難以落實的風險。在實際活動中,貸款發放已幾年,借款人也已入住二三年,但房屋產權證仍未辦妥的情況較為普遍。

2、部分房屋存在重復抵押的風險。一是同一個貸款人,在不同地區或不同系統的中心利用系統之間的不聯網、各系統之間信息不共享等漏洞,多次貸款的行為。二是夫妻雙方分別以各自的名義從不同的中心取得貸款。三是開發商以在建工程抵押申請貸款項目,抵押未解除便開始銷售房屋,并向購房人隱瞞實情,使公積金中心貸款抵押權益虛化,購房者和公積金中心權益受到侵害。

3、抵押變現風險。對抵押物和質押物的依法處理存在困難,可能給貸款造成風險。借款人到期不能償還貸款,“中心”向法院提出訴訟,要求以抵押物拍賣還貸,根據《最高人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定》第6條規定:“對被執行人及其所扶養家屬生活所必需的居住房屋,人民法院可以查封,但不得拍賣、變賣或者抵債?！钡?條指出,業主抵押自己所有房屋,如果該套房產是屬于 業主的唯一可以居住房產,而且有充分證據可證明這一點的時候,那么即使抵押人(通常為銀行)向業主追討欠款,法院也不能拍賣、變賣或者抵債。于是拍賣抵押房產歸還貸款便成為空話。

(四)信用風險

1、借款人的信譽狀況。貸款業務要求住房公積金管理中心對借款人的信用水平做出判斷。但由于目前很多地方的住房公積金管理中心系統還沒有建立個人信用征信狀況,如當前負債情況,向各家銀行借款情況、信用記錄等相關信息,還無從考察。這就會影響住房公積金中心對借款人的信用狀況判斷不準,將會出現由于借款人的信用水平下降、債務過多而造成惡意逾期貸款,導致貸款無法收回的風險。還有就是有的借款人意識淡薄,不按約履行還款義務。在還款一段時間后,因為嫌每月都要跑銀行換款麻煩,就數月一還或一年一還,不按合同約定按時足額履行還款義務,還有的借款人因為未按規定在還款日前足額往代扣卡中存入應還貸款本息,造成經辦代扣不成功。更有甚者抱著國家的錢不還不會怎樣態度,惡意拖欠。

2、貸款用途不易掌握。由于住房公積金的貸款利率相比同期商業貸款利率低,就會出現有的借款人以購房、建房等名義取得貸款后,卻將所貸之款挪作他用,如炒股、投資、轉高利息放貸等,一旦失敗,也會給住房貸款帶來風險。

3、借款人單位審核不嚴。在現實中,有些單位為了提升自身的凝聚力和社會形象,一味追求員工住房面積的擴大和檔次的提高,進而協助本單位職工共同“造假”,鼓勵并配合本單位職工向中心取得超標準的貸款,從而為貸款風險的發生埋下了隱患。

三、住房公積金貸款管理中的改進措施

(一)完善住房公積金貸款管理中的改進措施

1、采用住房公積金管理機構自營模式?；夤e金個人住房貸款的制度性風險的根本途徑在于消除兩個獨立主體的利益沖突。在理論上,采用住房公積金管理機構自營(直接運作)模式,可以實現責、權、利的統一,能有效的消除委托方式中的利益沖突。正是基于這點,上海、天津、北京等地的公積金管理部門在其完善住房公積金的研究報告中都提出了組建住房公積金銀行的設想。強調住房公積金管理機構的主體地位,使其居于主體地位,可以自由選擇受托人。

2、選擇住房公積金業務承辦銀行的自主權交給公積金管理中心。我國辦理住房公積金業務的銀行是由城市政府或者房委會指定的,住房公積金管理機構無決定權,銀行不能維護住房公積金權益時,公積金管理機構也不可能用取消銀行承辦業務資格的手段來制約,有鑒于此,應將選擇公積金業務承辦銀行的自主權交給公積金管理機構。

(二)建立個人住房貸款風險管理系統

1、建立個人信用檔案制度。在我國市場經濟條件下,個人消費信用的廣度和深度不斷擴大,借款人是否具有資格和還款能力是產生借款人風險的源頭,及時組建個人信用制度有利于提高個人信用意識,規避和化解使用風險?？梢岳糜嬎銠C聯網技術,分階段地將居民個人信用資料,如借貸歷史情況、住房公積金繳交情況等,全部匯集記錄存檔。

2、實現個人住房貸款貸前審查與貸后監察相結合的功能。個人住房貸款風險貫穿貸款審核、發放和回收過程,因此必須建立包括個人住房貸款全過程的風險管理系統,實現住房貸款貸前檢查與貸后監察相結合的功能,建立住房貸款審核責任制度,這一責任制度應包括受托銀行的貸款評審與住房公積金管理中心審核兩個環節。

3、實現個人住房貸款高風險的預警功能。這一風險包括借款人收入與家庭收入的變動信息、還本付息、抵押物變現等風險。按照人民銀行“五級分類”標準建立貸款風險預警系統,公積金管理中心可以依此對貸款項目、借款人還款、抵押物落實、借款人家庭及外部環境變化等信息進行跟蹤管理,變被動為主動,節約時間、人力,加強貸后風險管理。

4、會商制度的建立。公積金管理中心與受托銀行定時對預警高風險的情況進行會商,特別是對金融、房地產市場、社會就業與家庭收入變動的信息的應急響應,以期協同規避,對于已發生逾期的應盡快催收。

(三)采取相關的配套政策措施

1、建立以政府為主體減輕中低收入職工住房貸款負擔的貼息和擔保制度?？刹扇≌龀?實行貸款貼息政策)、社會參與的辦法、組建住房置業擔保公司,為借款人提供信用擔保,既減輕了這部分職工的債務負擔,又化解了金融風險。

2、貸款利率與貸款期限掛鉤。貸款利率應考慮通貨膨脹等因素的影響,在低進低出原則的基礎上,將貸款利率與貸款期限掛鉤,相應增加利率級次,貸款期限越長,利率相應提高。

(四)嚴格個人住房貸款的抵押管理,防范抵押風險

1、認真審查抵押房屋的合法。嚴格審查抵押房屋的合法性,對用現房作抵押的,產權不明或抵押比例不清的,不予辦理貸款手續;對用期房抵押貸款的,要嚴格審查抵押房屋的批準建房、售房的手續和文件是否齊全,要求達到建設部有關管理辦法規定的工程進度標準及符合《城市房地產抵押管理辦法》的要求方能發放貸款,同時審查開發商的資質以及抵押樓盤的施工進度情況,必須在商品房主體工程封頂時才能貸款。并要求售房單位承諾到期及時辦理房屋產權證等手續,不履行承諾的,負連帶責任。

2、確保抵押手續完整到位。與產權抵押登記部門簽訂委托辦理房屋他項權證的協議,確保抵押手續完整到位,避免抵押物變現風險。

3、切實執行擔保法,對不按照合同清償債務的,堅決依法拍賣抵押房產。對于年限較長的住房公積金貸款,公證和保險是避免風險的重要手段。一旦發生欠貸且催還無效后,可以減少訴訟程序,直接申請法院執行。關于保險問題,貸款有保險總比無保險的安全系數要高。保險公司應盡快出臺與住房公積金貸款相配套的險種,對拖欠住房公積金貸款經對次催交仍不還貸款的,公積金管理中心可申請法院予將其抵押的房地產拍賣還貸,為使拍賣能順利進行,需要與政府的“廉租房工程”結合起來,為被拍賣住房者提供一套住房。

(五)建立便捷的還款方式

在時間和地點上方便借款人還款,使其養成按期還款的習慣。根據調查,有些逾期貸款始于還款不方便,借款人采取幾個月集中一次還款,途中因臨時開支支用了用于還款的錢,造成逾期還款,由于未養成良好的還款習慣,逾期貸款越積越多。為此,可設計月等本金還款、月等額還款、月遞減還款等多種還款方式;在還款時間上,可允許預還或一次性還款,對海員等特殊職業的,允許按季還款;為方便借款人還款,可利用銀行網點和資源,辦理還款儲蓄卡或一卡通,實行通存通還,自動劃款。

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*本文為云南師范大學2007-2008年度優秀畢業論文。

(作者單位:云南師范大學經濟學院。其中,鄧雁為副教授)