上海浦東區域規劃變局“兩個中心”建設提速

郭麗娜

5月6日，上海市政府新聞發言人陳啟偉稱國務院已批復上海市《關于撤消南匯區建制將原南匯區行政區域劃入浦東新區的請示》，同意撤消上海市南匯區，將其行政區域并入上海市浦東新區。國務院要求，此次行政區劃調整涉及的各類機構要按照“精簡、統一、效能”的原則設置，涉及的行政區域界線要按規定及時戡定，要嚴格執行中央關于厲行節約的規定和國家土地管理法規政策，加大區域資源整合力度，優化總體布局，促進區域經濟社會協調健康發展。

房地產分析師黃凡對記者認為，是把南匯區整體并入浦東新區，而不會在南匯區南端單獨設立一個臨港新城特區，這樣有利于上海“兩個中心”的建設。上海市將浦東新區這一重要經濟增長極的行政版圖大規模擴張，最重要是顯示了未來區域定位全面提升的宏偉目標，浦東新區作為上海國際金融中心和迪士尼等重要規劃的承載者，版圖的擴充將為區域經濟提升創造巨大空間。對未來上海市、乃至長三角經濟圈，尤其是對浦東新區的發展將產生重要積極而深遠的影響。

“兩個中心”建設提速

記者了解到，經過19年開發開放的浦東，正面臨嚴峻的土地和制度瓶頸。在兩區合并后，兩大問題正迎刃而解。行政區劃調整后的浦東新區，面積為1210.41 平方公里，戶籍人口268.60 萬。數據顯示，原浦東新區面積為532.75 平方公里，戶籍人口194.29 萬。2008 年地區生產總值3150.99 億元。原南匯區面積677.66 平方公里，戶籍人口74.31 萬。2008 年地區生產總值548.03 億元。

黃凡認為，對于浦東新區的發展，上海市政府在政策上給予了明顯的傾斜支持，這極大地推動了區域經濟增長，而行政區域的擴大很可能意味著享受政策優惠范圍的擴大。而當前隨著上海金融中心定位的明確，預計還將推出新的政策優惠，因此區域經濟地位的提升將具有更大的確定性。

“當然，由于之前區域定位的區別，土地用途有明顯差異，浦東新區成交土地已倉儲、住宅、商業、金融為主，而南匯區則以工業、交通用地為主，但仍然可以看出兩個區域之前地價存在的巨大差異，同時也意味著南匯土地價值巨大的提升空間”。彭蘊亮對《中國聯合商報》記者說。

從全局視野來看，南匯并入浦東是上海“兩個中心”建設的序幕，在金融中心和航運中心政策獲批后，行政區劃的整合使得上海“兩個中心”優勢更為明顯。合并前，金融中心的核心區域陸家嘴和航運中心的核心區域洋山港，分別屬于浦東新區和南匯區，兩區合并意在理順管理體制、優化兩大中心政策的效果。

從發展瓶頸上看，上海建設“兩個中心”面對的主要問題是土地瓶頸和行政效率兩大主要問題。而通過南匯并入浦東，將一舉解決金融中心建設和國際航運中心建設所面臨的土地瓶頸和行政管轄協調問題。而且通過合并，上海可以有效地將金融中心和航運中心結合一起建設并制定配套措施，從而在行政上避免政策協調不一致的問題。我們需要關注兩區合并與兩個中心的協同效應。

上海證券房地產研究員彭蘊亮對記者認為，“大浦東”的意義在于突破行政區劃，使得土地、政策、資金、競爭等諸多掣肘將迎刃而解，“浦東”有望成為上海未來經濟發展的新引擎，“大浦東”概念和上海本地股將迎來中期機會。

四大開發集團率先受益

記者了解到，南匯并入浦東的核心價值在于將浦東多年來形成的國內領先的區域管理經驗向南匯傳導。這些經驗包括招商引資、產業規劃、區域開發布局等。南匯與浦東兩者的互補性由此出現，即南匯巨大的土地資源可以為新區帶來更多建設機遇，浦東制度優勢的釋放也將大大提升南匯區域價值。在此過程當中，以四大國資公司為代表的上市公司將率先受益。

作為浦東標志性的四大開發區，金橋、外高橋、張江和陸家嘴，分別由四大國有集團開發公司進行運營，各集團分別下設一個股份有限公司，即目前在A股上市的浦東金橋（600639）、陸家嘴（600663）、張江高科（600895）和外高橋（600648）。當初四大國資開發公司成立時，承接的發展任務就是集中助力浦東區域開發，因此到今天為止，四大開發集團在浦東以外的上海，以及上海以外的全國地區都少有開發項目，所以兩區合并意味著浦東地域規模的擴大，也是四大公司新契機的誕生。

彭蘊亮認為，受益于南匯近700平方公里的新增面積，四大開發集團將面臨新的發展機遇。從趨勢上看，由于兩區合并，四大開發集團將在臨港產業區域范圍內進一步增加土地儲備。四大公司對南匯土地開發、區域規劃、招商引資方面發揮重大作用，以四大公司為代表的房地產企業將率先受益。

“從主題投資的角度看，南匯并入浦東是上海兩個中心建設的先行重要步驟之一，是雙中心建設的序曲，與上海地方國資改革、迪士尼、世博會等共同構成上海主題性投資機會。而且這些事件會一起反映在上海本地股層面，提升上海本地股的投資價值”。房地產人士對《中國聯合商報》記者說。

上海某房地產人士對記者說，新并入的南匯區面積巨大，但距離傳統的市中心區距離較遠，且大部分地區基礎配套設施相對落后。如此大規模區域的全面提升勢必分步進行，因此地價房價不可能馬上向浦東看齊，而是隨著配套設施和區域經濟規模的實質提升而提升。因此對房地產開發而言，南匯概念有實質性，但也有長期性。