謝驥：華潤置地很穩健

金　姬

對市場從長期來看，在平穩的基礎上將出現分化，資源性和高品質的產品最終將體現出價值。

現年38歲的謝驥在地產界以“低調”著稱。作為華潤的“老將”，畢業于上海同濟大學工業與民用建筑專業的他1993年加入華潤集團，擔任過部門經理、副總經理兼總工程師等職。2007年5月，為了深耕環渤海區域，華潤置地成立天津公司，謝驥作為集團內資深經理人出任總經理。

謝驥再次回到上海是在去年3月，那時華潤置地(上海)有限公司原董事總經理陳凱被重慶龍湖集團“挖”走，擔任龍湖集團運營總監。謝驥“臨危受命”，接任華潤置地(上海)有限公司董事總經理一職。他很少在公眾場合露面，也遠離媒體，只想把華潤在上海帶上一個新臺階。一年半后的今天，他做到了。

《新民周刊》：華潤置地8月27日就狂擲35.22億元在上海嘉定區南翔鎮拿了兩塊地，溢價率分別達194％和178％。據說，按照目前最低的建安和稅費成本計劃。華潤置地開發樓盤項目的平均售價起碼達1.5萬元，平方米才不至于虧本。對此。華潤置地以如此高的價格拿地是否有點冒險?對于35億元拿下的這些地，華潤的規劃是什么?

謝驥：堅持理性是華潤置地一貫的做法，我們前兩年在資本市場上的穩健表現就是例證。2007年，華潤置地的銷售收入為56.8億港元，凈利潤為14.3億港元。即使在市道最不景氣的2008年，綜合營業額也比上年增長60.8％，一舉躋身業內排名前三位。去年華潤置地全年度綜合營業額及股東應占溢利分別為港幣91.34億元及港幣20.38億元，而公司銷售房屋合同額則為人民幣79.95億元。

嘉定新城和松江新城、臨港新城一樣，是上海重點發展的三大新城之一，而嘉定新城又是三大新城中距離市中心最近的，因此是最能吸引市區人口導入的區域。這兩年，整個嘉定，尤其是南翔鎮獲得了長足發展，也吸引了不少房地產商入駐，包括有金地集團、和記黃埔、保利置業、龍湖地產等大開發商，現在華潤置地也進入了這一區域，我們相信未來嘉定南翔會發展得更好。

我們這次以總地價35.22億元把嘉定南翔A07、08號，A02、A09、A10號2幅地塊收入囊中，使我們在上海的土地儲備得到大幅補充。嘉定區南翔鎮A07地塊出讓面積為5.11萬平方米，A08地塊為6.82萬平方米，A02、A09、A10地塊面積為16 6萬平方米，其中A07、A08地塊是51號公告中唯一的兩塊純住宅用地。由于兩幅地塊相鄰，同時拿下這兩幅用地的華潤置地，相當于取得28.53萬平方米整幅土地。

目前，我們已經成立了相應的團隊來對嘉定南翔的這塊地做規劃。本身南翔天然的區位優勢，交通保障和政府的支持已經奠定了良好基礎，加上我們這次地塊面積和容積率更有利于我們進行產品創新。同時，華潤置地一直秉承的高品質產品和服務，以及產品創新能力，成為我們獲取土地的重要原因。我們相信，憑借既有的經驗積累，華潤有信心在嘉定南翔再做出一個標桿產品來。

《新民周刊》：今年1-7月，華潤置地合約銷售面積達150萬平方米，已完成年初定下的全年銷售目標。據說公司已將銷售目標上調。當前的銷售業績相當于調整后目標的80％，今后不排除繼續根據市況調高銷售目標。請問具體銷售目標是怎樣的?

謝驥：華潤置地已經進入中國內地的20個城市，正在發展的項目達47個，土地儲備面積達到2455萬平方米。截至今年8月，華潤置地共簽約銷售151.6萬平方米，簽約額約148.9億元人民幣，同比上升314％。8月初，華潤置地還完成向母公司華潤集團購入5個地產項目，斥資35.7億元現金，增加儲備236萬平方米。

就上海公司而言，下半年我們的銷售主要集中在“華潤置地·外灘九里”這個項目上，目前該項目的售價尚未確定，我們會根據市場的具體情況和我們對未來預期進行定價，并制定相應的目標。

《新民周刊》：今年華潤置地的業績如何?

謝驥：今年9月，華潤置地再推新戰略——“品質給城市更多改變”。公司全新品牌戰略將全面運用于產品設計、工程施工、物業服務以及核心生意模式等各個方面。華潤置地2009年預計竣工面積為230萬平方米，而2008年是110萬平方米。在華潤置地的發展規劃中，城市綜合體占的比重日益增大。這種城市綜合體即是將住宅、高檔寫字樓、商業物業和酒店等物業形態進行綜合規劃，配套開發，通過對持有物業的有效運營提升區域經濟的商業價值和商務價值，改善城市區域的生活形態。數據顯示，這一策略見效明顯。去年，華潤置地來自出租業務的收入接近10億港幣，占公司全年營業收入的11％，而華潤置地目前的凈負債為156億港幣，平均利率為3％。

拿我們上海公司來說，今年上半年在售兩個項目是上海灘花園和橡樹灣。上海灘花園是華潤置地進入上海的首個項目，現已基本售罄，位于新江灣國際社區的橡樹灣，一期公寓在上半年也已順利售罄，我們二期公寓也即將面市。可以說，這兩個項目都得到了市場的高度接受，銷售良好，也為華潤置地贏得了不俗的口碑。

《新民周刊》：對于今年的房地產市場，華濾置地的判斷是什么是否過熱，存在泡沫?如果是，如何應對?

謝驥：華潤置地是戰略導向型的企業，而非機會導向型。我們更傾向在理性的市場環境中，以自身的高品質產品和服務來應對市場。經過去年市場變化的考驗，我們兩個項目的老客戶推薦成交率仍然保持較高水平，這說明了客戶對我們產品的認可，我們倡導的東西在這一刻就體現出價值了，華潤置地高品質的產品和服務能夠經受市場的考驗。

通過一定的政策使樓市健康理性，是華潤置地愿意看到的。我們認為市場從長期來看，在平穩的基礎上將出現分化，資源性和高品質的產品最終將體現出價值。

業界新聞眼

臺企首次到大陸賣地

9月7日、9日和11日，戴德梁行與臺塑集團一泛亞科技股份有限公司聯合主辦的“臺塑集團臺灣桃園科技工業園區土地招商會”分別在北京、上海和深圳舉行。臺灣最大企業臺塑集團也因此成為自“臺灣6·30”開放到臺投資后。首家來大陸進行招商推廣的臺灣企業。

本次招商會推廣的地產為臺塑集團下屬企業在桃園科技工業園區的85公頃廠房用地，每畝約150萬人民幣，土地價值約19億余元人民幣，可根據買家需求合并或分割出售。

戴德梁行臺灣分公司總經理顏炳立表示，近年來臺灣地區不動產一直呈高速增值狀態。以十年為期，臺灣地區新竹以北各工業區土地平均增值幅度為50％至300％不等。臺灣臺北市、縣在樓市、土地上己沒有空地，只有桃園航空城85公頃工業區和200公頃的住宅和商業公用地。以十分鐘就到機場，40分鐘到臺北市的優越環境，很像上海的張江高科技園區。他說：“臺灣已經準備好‘幕了，就等大陸企業‘享用了。”

據悉，臺塑集團將要售出的并不是桃園科技工業園區的使用權，而是土地所有權的整體轉移，不存在使用年限問題。“一旦你買了此地塊，你的子子孫孫都可以使用。所有權與地上權轉移方式相比，具有更大升值空間?！鳖伇⒄f，“臺灣購買不動產的貸款申請比較寬松。目前確定可貸款50％且金額不限。

當然，由于政策剛剛放開，大多大陸企業對此持觀望態度。而且大陸很多地產公司是做住宅出身，他們對臺灣廠房用地是否感興趣還很難說。

(整理金姬)