“頭痛醫頭”不足取

趙春雷

貨幣政策不可能長期如此寬松，動態微調已表明管理層對風險的預警。利率變化對于資產價格的打擊將是巨大的。

資產價格正在繼續上揚，中國的房地產市場重顯2007年的牛氣，地王再度頻出。9月10日，中海地產以70.06億的價格拿下長風6B、7C地塊，一舉奪得全國地王稱號。不可否認，資產價格的過快升速，勢必引發資產泡沫。面對大幅升溫的房地產市場，管理層擬增加土地供應與增加土地使用效率來平抑房價的意圖明顯。一方面是查囤地未建，另一方面則是加速推地。

國土資源部近日表示，在確保拉動內需項目和民生項目用地的情況下，下半年要加強土地的批后監管，防止趁機搭車圈地。鑒于今后拉動內需還將持續一段時間，因此下半年各地除堅持更加嚴格的用地審批外，還要開展對已審批用地的核查、監管行動，重點查看用地比率、是否存在囤而未建現象。9月1日，進一步下發了《關于嚴格建設用地管理促進批而未用土地利用的通知》。而今年下半年上海則將采取三項土地政策平抑房價：大幅度加大住宅土地供應力度，對閑置土地督促加快開工，同時將試點實施土地出讓預申請制度。預計今年下半年上海住宅土地供應量3倍于上半年供應量。

客觀而論，一級市場的囤地與二級市場的捂盤，很難一概而論。據中國國土資源報報道，上海目前總共有1077公頃住宅用地處于批而未用的狀態。據央行公布的8月份數據顯示，8月新增人民幣貸款4104億元，人民幣貸款余額同比增長34.11％，銀行間市場人民幣交易活躍，市場利率下降0.11個百分點。在資本市場流動性充裕與房地產市場仍舊高燒的背景之下，房地產企業拿地的熱情很難會減退，地王紀錄的繼續刷新并非不可能。因此，若土地使用效率得不到有效提升，單純加大一級市場推地力度，期望通過加大土地供應增加房產供應而平抑房價的效果必然將大打折扣。

針對囤地的游戲規則歷來就有，如2008年1月頒發的《國務院關于促進節約集約用地的通知》中就明確“土地閑置滿兩年、依法應當無償收回的，堅決無償收回，重新安排使用；土地閑置滿一年不滿兩年的，按出讓或劃撥土地價款的20％征收土地閑置費。對閑置土地特別是閑置房地產用地要征繳增值地價”。9月1日國土資源部的《通知》其實只是對以往既有政策的重申而已，仍然沒有執行細則。

查處囤地最直接的就是政府有關部門的監管，而地方政府對于監管囤地的積極性是關鍵一環。土地財政對于地方政府的重要性不言而喻，鑒于房地產對于GDP的拉動作用，在外需與內需仍未全面啟動、國內實體經濟仍處于去庫存化之際，動房地產的奶酪必然會投鼠忌器，畢竟房地產行業同時關聯了眾多上下游產業。因此，若單純頭痛醫頭、腳痛醫腳似地查囤地，勢必很難調動地方政府的積極性。如何運用配套政策來調動地方政府的積極性相當重要。

降低預期是根本，貨幣政策方是高房價的真正終結者。信貸的寬松與資本金率下調，形成了廉價資金與杠桿延長，在啟動了本輪房地產市場的行情的同時，也構成了一級土地市場的重新活躍。近期豪宅持續熱銷，顯示了投資客群已經重新返回市場，并逐步成為市場的主導。房價的真正推手正是資本市場過多的流動性，除了房地產市場外，股市、原油與其他資源類商品都呈現持續上漲。原油價格從年初的30美元至近期已經超過70美元、LME金屬價格今年以來上漲60％。而這一系列大宗商品的上漲與其他商品依舊在為去庫存化而努力，已形成鮮明對比。

事實上，貨幣政策不可能長期如此寬松，動態微調已表明管理層對風險的預警。利率變化對于資產價格的打擊將是巨大的。

(作者為上海乘星行行銷服務機構副總經理)