學區房是筆好買賣

金　姬

理財專家認為，對于那些城市中等收入家庭，購置房產幾乎是人生最大的一筆開銷，只要有生兒育女的打算，學區房因素就成為考慮理財計劃時不可或缺的一部分。由于學區房有一定的升值潛力，一旦完成“敲門磚”的使命，今后或出租或轉手都是不錯的選擇。

中國式理財

2005年，上海社會科學院社會學研究所研究員徐安琪以徐匯區36個居委會的746戶有0-30歲未婚子女的家庭為樣本，得出“一對父母把孩子從出生養到30歲需要49萬”的結論，這筆費用不包括孕產期的支出以及從孩子孕育到成長過程中父母因孩子誤工、減少流動、升遷等自身發展損失的間接經濟成本。

當然，這49萬也不包括學區房的投入。因為義務教育法修訂版是2006年才出臺的，之前“免試入學”和“取消重點學校”的條款尚未出臺，因此學區房在徐安琪2005年調研時并不是城市家庭必然考慮的因素之一。

今時不同往日。“進不了好小學，就進不了好中學；進不了好中學，就進不了好大學；進不了好大學，孩子這輩子就完了。”這句《中國式離婚》里的著名臺詞，表達了不少中國家長的心聲。隨之而起的便是為了搶占學區房而拱起的高昂學區房價，學區房占到城市中等收入家庭開支的比例也在不斷上升。正如寧波銀行公關嚴曉媚對《新民周刊》表示的，這幾年銀行在客戶終身理財計劃制定時，越來越會在子女教育方面考慮學區房的需求。

學區房在一個家庭的理財計劃中究竟扮演怎樣的角色?上海人李先生的故事也許可以說明一些問題。

現年33歲的李先生是上海某家國有IT公司中層，年薪26萬，收入穩步上升，持有公司股份10萬股，他的公積金每月自付1200元，給自己保了萬能險，每年交5000元，交15年；李太太29歲，國企員工，年薪4萬，收入穩定，公積金每月自付600元。雙方父母均有勞保，李先生的兒子13個月。

李先生三口之家每月支出9000元。他們住的是80平方米福利房，目前單位正在辦理過戶，需再交4萬左右。李家有一輛20萬的車，還有4萬元存款。之所以存款不多，是因為考慮到孩子今后上學問題，李先生在理財專家的建議下于2007年買了一套50平方米的學區房，10年公積金按揭，每月還款2800元。這套房子目前出租，租金1500元／月。除去每月9000元的開支，還要為學區房交1300元的還款(2800元還款-1500元租金)。當然，李先生和妻子的月收入總和超過2萬，因此應該每月尚有1萬盈余。李先生所在的單位福利房不是學區房，如果他2007年沒有買下那套學區房，那么他的資金總額在損失這2年的學區房漲幅同時，還可能要擠破腦袋給兒子弄套學區房，因為現在的學區房緊俏程度遠遠大于2007年。

現在很多中國城市中等收入家庭具備西方發達國家提倡的理財觀念。如“4321家庭理財法則”，即收入的40％用于供房及其他方面的投資，30％用于家庭生活開支，20％用于銀行存款以各應急之需，10％購買保險。“80法則”也很盛行，即股票占總資產的合理比重等于80減掉你的年齡再乘以1％。例如，如果你目前30歲，股票投資則應占50％。還有房貸負擔“不過三”原則，即每月房貸不宜超過家庭收入的1／3。這是根據銀行在發放住房貸款時考慮家庭負擔的一個簡單的衡量標準。

李先生的學區房投入既沒有超過家庭總資產的2／5，每月房貸也沒有超過家庭收入的1／3，雖然他的股票投入沒有符合“80法則”，鑒于中國股市主要是“政策市”，投資房產是一種資產保值行為，而學區房在解決未來孩子就學問題的同時也給家庭資產帶來了一定升值空間。

階段性投資

每個人不同的人生階段，理財規劃也不盡相同。前花旗銀行高端理財顧問、恒生銀行支行行長、現上海帆茂投資管理有限公司董事副總經理黃吳杰告訴《新民周刊》：“我們會把人生初步分成四個階段，比如二十起步，三十而立，四十五十投資顛峰，六十之后收獲果實。強調的兩個基本點在于：年輕時，開銷大，存錢難，然而也是在這個階段，如果想辦法開始儲蓄以各長期需要，你的財產將得到大幅增長。財務生涯最大的轉變就在退休之時。每一個人的主要目標應該是在此之前積累下足夠的財富，或養老金權益，以維持以后的生活。如果儲蓄的錢超出所需，就能夠在退休之后的有生之年繼續累積財富。在人生的各個階段都有一些重要的花銷，比如說購買房產、車子、遠途旅行、孩子的教育等，必須要為這些需要而儲蓄。為了使儲蓄收益最大化，所以應該制定單獨的計劃來滿足這些中期目標。因此，財務規劃的角度，選擇什么樣的房產，一方面在于客戶的便利性，當然包括上班、入學等便利，另一方面多余的房產也可作為長期抵御通貨膨脹的手段之一。而是否單獨參考某一功能類型的房產，是理財的目標之一。”

學區房就屬于黃吳杰所說的“某一功能類型的房產”，如果考慮到用途側重點的不同，購買“學區房”考察的內容也應該有所區別。業內人士建議購買那些小學、中學能同時兼顧的“學區房”，這等于可以讓自己的子女能在小學、中學階段都有機會進入名校就讀，無疑更為合算。

根據易居中國-克而瑞中國信息技術有限公司上海事業部提交給《新民周刊》的最新《學區房調研報告》，教育資源最為豐富的上海市中心(黃浦、盧灣、靜安、徐匯、長寧、浦東)因為高房價而并非是家長購買學區房的首選，即便選擇市中心的客戶，大多也考慮老公房。中心城區(楊浦、虹口、閘北、普陀)更受關注，這些區同屬傳統的中心區，各區都有一定的重點學校分布，同時房價又低于市中心，因而吸引了更多家長的關注。

而郊區，由于歷史原因，重點學校數量少，同時分布在老的鎮區，距離市區較遠，學區房受關注度不高。家長們表示，雖然如今不少外圍區域的一手新盤都有學校方面的配套設施，但是未來的師資情況能否優良是個未知之數；而即便在中心城區，新房能否被劃入好學校的學區也是個未知數。因此學區房更多的還是考慮中心城區的二手房。至于購買次新房還是老公房，則視自己的資金情況而定。

調查結果還發現，只有不到兩成的家長買好學區房后打算遷入自住，更多的是考慮自住和投資相結合。這些家長表示，如果最終購買的學區房房型、地段、其他生活設施都比較好，則會考慮遷入自住：如果最終沒有理想的房源，則只考慮把戶口報進，并不會實際入住，房子可以出租。而1／4的受訪者則明確表示，買學區房只是為了解決戶籍問題，不會實際入住。

對于更多考慮投資的情形而言，業內人士建議不妨考慮面積較小一些的房產。這部分人士在購買到“學區房”，并在子女報戶口等教育問題解決后，一般就會將此套房產出租。小面積物業在租賃市場上表現得更為靈活，因為其租金水平相對低廉一些，市場需求較大，因此更加適合投資。