股市反轉房價就不會跌？

葉　檀

股市與房價都屬于資產品，股市受到巨量新增貸款的刺激，展開強勢反彈，逼近2200點一線。

冰水兩重天，股市艷陽高照，樓市卻陰雨連綿。

股市上漲受益于寬松的貨幣政策，據預測，今年1月份的信貸增加量將遠超去年12月，接連數月的超常投放，加上實體經濟并未真正恢復，預測至少有400億資金直接進入股市。進入2009年的一個多月來，A股連升四周，在全球股市中升幅最大，明顯有別于外圍市場的反復，A股市場至今穩步上升約三成。

樓市卻沒有體現出寬松貨幣政策的好處。雖然各個銀行的房貸利率新政優惠逐漸落實，2008年12月份按揭貸款余額大增358億元，但房地產市場并未轉暖，尤其是房地產關鍵指標交易量上，一直在低位徘徊。

根據中銀國際的觀測，2009年1月，全國八個城市簽約面積環比下降12%-55%，2008年12月環比回升0-29%。春節黃金周期間交易量下滑更為明顯，比去年同期下降3.4%-74.9%，不包括深圳，因為其去年的比較基數較低(深圳的房價調整始于2007年7月，早于其他城市)。此外，1月交易量(剔除深圳)同比亦下滑8%-49%。

有個矛盾的跡象，就是在成交量下降的同時，除了深圳等少數城市外，多數地區的房價下滑速度不大。根據國家統計局的數據，2008年1 月，房屋銷售價格指數達到最高點11.3%，12 月同比增幅變為-0.4%。從環比增速看，2008年房屋銷售價格指數在上半年增幅逐步減少，至8 月份，受到經濟形勢進一步惡化的影響，銷售價格指數才變為負增長。

從理論上說，如果股市上漲，樓市沒有下跌的可能。因為兩者都反映了市場的資金供應多寡，人民幣資產品種的投資價值。唯一的區別來自于政策，股市受到政策力捧，而樓市政策至今曖昧不明。不過，政策雖然能夠左右短期走勢，不可能左右長期走勢，也就是說，股市與樓市長期背離的情況不可能持久。這從目前樓市雖然成交量急挫，但樓價依然處于觀望狀態，就可見一斑。

全球經濟緊縮，全球金融去杠桿化，事實上，我國的資本市場下挫領先于全球，而在全球經濟急劇緊縮之后，我國在短期的三個月內，通過企業整合、發行債券、提振股市等給市場加長杠桿，力度之大前所未有。貨幣政策作用于某些企業，體現在資本市場重新估值，越來越多的資金尾隨而入股市，市場在短期內從悲觀轉入樂觀狀態。

如果某些人所說的股市反轉已經確立，1664點是歷史性底部，相當于在宣告我國已經進入通脹前期，那么，我們完全可以推導出如下結論，樓市價格不可能完全與股市背離，繼續下跌25%以上，樓價不可能下探多少。

認為資本市場與實體經濟已經觸底復蘇的結論不夠嚴謹。

回顧1998年的經濟周期，起碼需要兩年以上的調整，而迄今為止，我國的調整一年還不到，寬松的貨幣政策首先作用于敏感的資本市場，但要提振實體經濟卻非一朝一夕之功。目前由股市反彈產生的樂觀情緒，已經影響到許多人的冷靜判斷，認為資本市場的反彈等同于實體經濟的復蘇，這在邏輯上無法自洽，在經驗上也無法得到證實。

更可能的情況是，資本市場受到利好刺激，出現短期反彈，機構投資者將2009年的收獲期鎖定在利好消息最多的春季。而后，由于全球經濟尤其是極為虛弱的英國、歐洲經濟的下挫，全球進一步緊縮，我國的政策利好被提前消費之后，繼續進入擠泡沫階段，大小非等制度性缺陷在極度的悲觀中被放大，資本市場估值重心下降，到那時，不僅樓市，包括股市在內，所有的資產品價格進入失速下行期，尋找底部支撐。在探底過程中，中國經濟隨同美國經濟逐步復蘇，悲觀中迎來真正的歷史性底部。

目前的資本市場，股市是在戰戰兢兢地尋找投機收益，樓市在道德與公益的雙重重負下，與股市失去了聯系。市場會告訴我們，資產品價格之間存在緊密的血緣關系。■