壟斷未成氣候

楊紅旭

目前開發商基本沒能力操縱價格。

近期，上海樓市重現“排隊”現象，甚至有樓盤開盤前五天就有人搶位，“黃牛黨”隨之重出江湖，恍如回到2004和2007年的繁華夢境。此事并非上海獨有，北京、深圳、重慶等多個城市皆如此，只是程度不一。

對此，業內外出現了不同看法。一種聲音認定這是虛假現象，背后既有大量的假按揭，又有開發商雇人排隊，純屬人為營造熱銷局面，持此觀點者業外人士居多，尤以“唱空派”狂狷。而多數業內人士承認其真實性，但在是短期反彈還是樓市全面回暖上，存在明顯意見分歧。

筆者覺得房屋成交量反彈，已成既定事實，爭議徒費口舌。春節過后，全國很多大城市樓市成交量明顯增長，如上海3月份銷售的商品住宅高達156萬平方米，環比2月上升近一倍，不僅比去年月均成交量多一倍，甚至還略高于市場繁榮期的2007年3月。其中絕大部分屬于真實成交。

面對樓市這種逆經濟大勢而上揚的事實，很多人心存疑惑，部分民眾下意識地把矛頭指向開發商。因為過去幾年房價高漲期，確實有不良開發商利用市場信息的不對稱性，把購房人耍得團團轉。憤懣之余，包括學者在內的一些人認為:這一切亂相皆因中國的地產商太強勢，而其根源又在于市場壟斷。

壟斷競爭市場具有三個特征:賣方數量眾多、產品具有差異、企業自由進出。整體而言，現階段我國房地產市場全部符合壟斷競爭的標準。全國有5萬多家開發企業，市場集中度非常低，全國市場占有率最高的萬科不過2.6％左右；地段的差異性決定了房地產比其他絕大多數商品，更具有產品差異性；只要解決了錢的問題，基本上誰都可以做房地產開發，企業進退自由。

那么，什么是寡頭壟斷。在美國的多數行業中，最大的四家企業的市場占有率一般在50％以下，但早餐食品業為83％、飛機制造業85％、煙草業為99％，這三個行業基本上可以歸為寡頭壟斷。在中國，目前的電信業、石化業也是這種性質。按銷售金額，2006年、2007年和2008年，我國最大的四家房地產開發企業的市場占有率分別是4.6％、5.2％、7.7％，離寡頭壟斷尚遠。

實際上，我國房地產市場的上游產業鏈存在一定的壟斷現象，如土地由政府壟斷，信貸資金由國由銀行寡頭壟斷，但下游產業鏈卻是高度競爭狀態，房產供求的市場化程度很高。與香港前四大開發商擁有50％左右市場份額，以及美國前十大開發商擁有近30％的市場份額相比，我國開發商的市場份額偏低，應該進一步提高行業集中度，才能進一步優化資源配置。

然而，不能忽略房地產業的區域性很強，從部分城市的某些地產板塊分析，又存在一個或幾個開發商市場占有率較高的現象，比如富力地產已占有廣州市場10％左右的份額，而碧桂園動輒占地千畝的大盤，具有左右局部區域供應的能量。區域性寡頭壟斷十年前曾普遍存在，一些基層政府旗下的開發商是名副其實的“地頭蛇”，如大華集團在上海寶山區大場鎮、恒大集團在浦東上南地區等。2004年土地出讓實行“招拍掛”之后，這種態勢已明顯弱化。

所以，目前開發商基本沒能力操縱價格。2007年初上海盛傳42家房產企業秘密發起《不降價宣言》，2008年末，沈陽傳出72家開發商結成不降價聯盟。無數事實證明，開發商之間進行的價格勾結“看起來很美”，卻往往在經濟學中“囚徒困境”的作用下，難脫崩裂之結局。民眾排隊購房和企業小幅漲價，皆是市場“無形之手”拿捏的結果，不宜歸罪于企業壟斷。(作者為上海易居房地產研究院綜合研究部部長)