房?jī)r(jià)高低，誰(shuí)說(shuō)了算？

楊紅旭

商品住宅的價(jià)格得由市場(chǎng)做主，而市場(chǎng)背景的那只手正是購(gòu)房者的心理預(yù)期。

近期，行政長(zhǎng)官對(duì)于樓市的言論多了起來(lái)。在北京市“兩會(huì)”上，市長(zhǎng)郭金龍高調(diào)發(fā)話——北京房?jī)r(jià)高得離譜，而政協(xié)委員任志強(qiáng)硬生生地宣稱旗下的樓盤(pán)價(jià)格不會(huì)降。溫州炒房團(tuán)近段時(shí)間遭遇指責(zé)，在中央電視臺(tái)二套《對(duì)話》節(jié)目中，溫州市市長(zhǎng)趙一德奮力為炒房團(tuán)正名。

房?jī)r(jià)是全部樓市問(wèn)題的聚光點(diǎn)，在房?jī)r(jià)問(wèn)題上，永遠(yuǎn)找不到一個(gè)完美答案。在這個(gè)充滿不確定的時(shí)代，房?jī)r(jià)更是難以捉摸，任志強(qiáng)聲稱不降價(jià)，只是一時(shí)意氣所驅(qū)，市長(zhǎng)們堅(jiān)持要降房?jī)r(jià)，那是行政命令式的思維方式。房子的屬性，遠(yuǎn)比汽車、可樂(lè)、股票復(fù)雜，它既屬于消費(fèi)品，又屬于投資品，還是與民生相關(guān)的生活必需品。政府有義務(wù)搞好住房保障，必須對(duì)部分房子，如經(jīng)濟(jì)適用房進(jìn)行價(jià)格管制，但支柱產(chǎn)業(yè)的地位客觀上又要求讓市場(chǎng)——這只無(wú)形之手優(yōu)化資源配置，讓有限的土地和資金投入獲得最大的房屋產(chǎn)出，為國(guó)家GDP藍(lán)圖涂上最多的亮色。

因此，國(guó)家一再?gòu)?qiáng)調(diào)，要堅(jiān)持住房市場(chǎng)化方向不動(dòng)搖。而市場(chǎng)化的房?jī)r(jià)，可就詭秘起來(lái)了。作為消費(fèi)品，成本是定價(jià)的首要參照物，你不可能從國(guó)美抱回一臺(tái)10萬(wàn)元的洗衣機(jī)。但你要是想買(mǎi)陸家嘴的豪宅湯臣一品，一個(gè)平方米就要10萬(wàn)元，可是算上土地出讓金、開(kāi)發(fā)稅費(fèi)、建安費(fèi)用，以及3萬(wàn)元的馬桶等精裝修費(fèi)用，成本也不會(huì)超過(guò)2萬(wàn)。這是為什么？不妨拿開(kāi)發(fā)商的說(shuō)法：俺這是國(guó)寶，用來(lái)收藏的。這就是房子的資產(chǎn)屬性。

一只股票，2007年10月是100元，2008年10月只有10元，難道是企業(yè)的身價(jià)一年就跌了90%嗎，沒(méi)有，只不過(guò)股民們的預(yù)期發(fā)生了巨變，認(rèn)為它只值這么多。對(duì)資產(chǎn)品（投資品）而言，房子與股票有一定的相類似性，是投資者的心理預(yù)期決定其價(jià)格，成本淪為次要因素，甚至微不足道。1990年之前幾年，日本人都認(rèn)為日本房?jī)r(jià)只漲不跌，所以個(gè)人炒房、企業(yè)炒地，樓市泡沫破滅后，至今日本房?jī)r(jià)都沒(méi)能回到歷史水平；當(dāng)然股票就更慘了，日經(jīng)指數(shù)1989年最后一個(gè)交易日達(dá)到最高點(diǎn)39000點(diǎn)，4年上漲3倍，其后大跌八成，目前還是在2萬(wàn)點(diǎn)以下痛苦徘徊。

在近幾年我國(guó)的房?jī)r(jià)飆升期，如2007年夏天，不僅很多購(gòu)房者偏執(zhí)地以為明年房?jī)r(jià)一定更高，連占有信息量更多的地產(chǎn)商也迷失了方向，再高的地價(jià)都敢拿地，于是全國(guó)各地都曝出地王。2007年11月新加坡地產(chǎn)商仁恒置業(yè)在激烈的競(jìng)拍中，悍然以2萬(wàn)元的樓面價(jià)（每平方米建筑面積的土地成本）拿下上海熱點(diǎn)板塊新江灣城的一塊地，可這一區(qū)域的房?jī)r(jià)已由24000元左右高點(diǎn)跌至目前的15000元左右，真不知開(kāi)發(fā)商將來(lái)如何定價(jià)才好。

2007年高價(jià)圈地的開(kāi)發(fā)商，現(xiàn)在都把腸子悔青了。可購(gòu)房人才不會(huì)同情他們，恨不能房?jī)r(jià)能再跌八成，甚至政府也認(rèn)為目前房?jī)r(jià)有泡沫，2008年12月20日國(guó)務(wù)院辦公廳出臺(tái)的文件中，明確“勸開(kāi)發(fā)商降價(jià)”，所以才有北京市長(zhǎng)與任志強(qiáng)委員互相“頂牛”的趣事。

此次百年一遇的全球金融風(fēng)暴，源頭是美國(guó)房?jī)r(jià)泡沫的破滅，至今美國(guó)房?jī)r(jià)已較2006年高點(diǎn)下跌近三成。而我國(guó)2008年12月份70個(gè)大中城市房屋價(jià)格指數(shù)，同比2007年12月，剛剛開(kāi)始下跌0.4%，雖然不會(huì)上演美國(guó)式跳水，但2009年必然還將下跌。經(jīng)濟(jì)適用房?jī)r(jià)格當(dāng)然是政府說(shuō)了算，可商品住宅的價(jià)格得由市場(chǎng)做主，市場(chǎng)背景的那只手正是購(gòu)房者的心理預(yù)期——這玩藝兒難以琢磨，但由看空到看漲，需要一個(gè)較長(zhǎng)的過(guò)程。不妨看股市何時(shí)回暖吧，經(jīng)驗(yàn)表明，股市走勢(shì)領(lǐng)先于樓市。（作者為上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長(zhǎng)）