房貸優惠：遲到的愛

金　姬

想方設法與客戶爭利，付出些許優惠就扭扭捏捏，推三阻四，透出的是一股短視的小家子氣。

自去年10月下旬央行出臺七折房貸利率優惠政策以來，各銀行遲遲未能公布房貸優惠細則，存量房貸的優惠政策更是“猶抱琵琶半遮面”，直到1月中旬才塵埃落定。雖說各個銀行的最終方案還不算太離譜，但這段漫長的等待，還是讓許多客戶頗感寒心。存量房貸利率優惠政策堪稱一塊試金石，讓中國銀行業露了怯。想方設法與客戶爭利，付出些許優惠就扭扭捏捏，推三阻四，透出的是一股短視的小家子氣。

折騰

“既然國家有規定，我符合享受條件，可執行起來怎么就那么難呢？”小林的話道出了廣大房貸客戶的心聲。這個28歲的福建人2006年4月和妻子在上海買了一套119平方米的商品房作為結婚用房。當時房產中介推薦一家小型商業銀行提供貸款，小林沒有多加考慮，就辦了20年期的商業貸款25萬元。雖然對這家銀行平素的服務并不滿意，小林也沒有按揭搬家的念頭，從來沒有找銀行的“茬”。

2008年10月22日，作為改善民生、刺激內需的配套政策，央行明確自10月27日起，將商業性個人住房貸款利率的下限擴大為貸款基準利率的0.7倍；最低首付款比例調整為20%，同時下調個人住房公積金貸款利率，各檔次利率分別下調0.27個百分點。對于存量房，央行表示金融機構應根據借款人是首次購房或非首次購房、自住房或非自住房、套型建筑面積等是否系普通住房，以及借款人信用記錄和還款能力等風險因素在利率空間內自主定價。央行同時要求，商業銀行在10月27日前完成細則的制定。

當商業銀行還在研究實施細則時，10月24日，銀監會一則關于加強住房貸款風險管理的通知，將“新政”范圍明確界定為“首次利用貸款購買自住房者”。相比央行的規定，這一限制顯然把許多人攔在線外。

此后，各大銀行的存量房貸七折優惠細則卻是一拖再拖，直到2009年元旦后也未見動靜。對此，全國人大財經委副主任委員、前央行副行長吳曉靈表示：“現在之所以各家商業銀行不肯出手細則，是因為怕出臺嚴格的細則后，把客戶擠走，如果細則太松，又不符合新政策規定。”

元旦一過，各大商業銀行的客服電話差點給打爆，符合條件的房貸客戶們急著想知道自己的每月還款額能否從2009年開始真正下調。小林也按耐不住，給貸款銀行打了好幾次電話。“我的月供不多，打七折后只比原來八五折每月少還80多元。但現在經濟不景氣，能省則省嘛。”小林說，雖然銀行對外宣稱“首套住房，無逾期”都可以享受房貸利率七折優惠，但具體執行起來卻有很多內部要求，譬如要看客戶在這家銀行還有沒有其他業務（存款、理財、基金、信用卡等）。

幾次打電話都沒有確切結果，1月7日，小林專門請假去了貸款銀行。對方工作人員讓小林先辦一張信用卡，才能提供房貸七折優惠。小林無奈只能答應，雖然他和妻子都已有了其他銀行的信用卡。沒想到，小林的存量房貸利率打七折的申請還在受理之中，反倒是信用卡很快就辦下來了。“現在偽鈔盛行，刷卡消費也不錯。”小林如此自嘲。

雙刃劍

其實說穿了，銀行此次對存量貸款利率優惠政策的消極態度，源于一個“利”字。

如今，5年期存款利息3.60厘，5年以上的按揭貸款利息5.94厘，優惠住房按揭貸款利息為4.158厘(基準利率的七折)。因此，5年期優惠按揭貸款利息與5年期存款利息兩者的利差為0.558厘。這樣的利差水平可能讓一些銀行無法承擔包括營銷費用、準備金成本、日常經營成本（房租、人工費用等）在內的銀行資金運營成本。因此，不輕易打開存量房貸利率七折的“閘門”，是銀行之間心照不宣的默契和共識。

例如一家大型商業銀行，采取“不申請，不受理”的方式，不對外公布具體存量房貸利率下調細則，客戶主動申請才可辦理。通常季度日均金融資產大于3萬或住房貸款合同超過10萬的客戶，就有資格申請房貸利率打七折的優惠。這樣既執行了央行的要求，又盡可能減少銀行的盈利損失，還可以防止一些小銀行趁機搶客戶。

有人說，此次存量房貸利率優惠政策是政府犧牲銀行利潤補貼房地產市場，進而刺激經濟。對銀行而言，此舉能否拯救樓市尚不明了，直接的損失卻清晰可見。目前，個人住房按揭貸款占中國銀行業貸款總額15%左右。中金公司的報告預測，存量按揭貸款利率調整放開后，會嚴重擠壓銀行房貸業務的利潤空間，影響幅度在3%－15%左右。即使銀行不下調存量房貸利率，原有貸款客戶還可以通過轉按揭的方式重新貸款，享受更多下浮的利率。

為了享受優惠，客戶當然會考慮換家銀行還貸。因此，著力爭奪客源的小銀行這次表現相對積極。但也有分析人士指出，積極主動下調房貸利率只是中小銀行為了留住和挖取客戶的權宜之計，它們比大銀行更難承擔成本壓力，“硬著頭皮上”，可能只能暫時贏得良好口碑。

冬天

2006年12月11日，中國結束加入WTO的五年過渡期，完全兌現入世承諾。但中國的銀行業直到今天尚未真正完全符合WTO標準，如果沒有政策的一再庇護，很難與外資銀行直接抗衡。

英國《金融時報》中文網經濟事務評論員吳錚指出，中國銀行業在完成政府注資——上市的股份制改革后，資產規模和盈利水平均大幅提高，但這都是在2003以來宏觀經濟持續向好期間實現的。目前，主要上市銀行的資產負債表還沒有經歷過經濟不景氣周期的考驗。事實上，1998年亞洲金融危機后，面對通貨緊縮和增長乏力，中國也曾通過增加財政赤字拉動經濟。這段時間內，中國商業銀行體系積累了至少2萬億元的不良資產。

而2009年的中國銀行業，將面臨更為殘酷的嚴冬。

國家發改委日前表示，由于企業虧損增加、利潤減少，銀行體系經營壓力加大，潛伏著資產質量下降的風險。截至2008年9月末，工商銀行、中國銀行、建設銀行和交通銀行的不良貸款率分別為2.4%、2.6%、2.2%和1.8%。這一比例已經接近當前形勢下銀行風險控制的底線。

今年企業的盈利狀況更加不容樂觀。截至2008年底，中國境內商業銀行(包括國有商業銀行、股份制商業銀行、城市商業銀行、農村商業銀行和外資銀行)不良貸款余額為5600余億元人民幣，較年初大幅減少逾7000億元；不良貸款率降至2.45%，較年初大幅下降3.71%。面對整個經濟存在的通貨緊縮風險，銀行的不良資產規模可能在2009年大幅攀升。

此外，由于市場低迷，銀行投資收益也在降低。基金銷售和信用卡消費也難有起色。因此，銀行的中間業務收入在今年注定不會有增長。已有券商預測2009年的中國國內銀行業績可能為負增長，這個冬天將很漫長。