快些松綁９０／７０政策

楊少鋒

如果這個政策得到松綁，改善性住宅需求將大幅釋放，對樓市長遠(yuǎn)是一個非常大的利好。

1月23日，北京市9部門聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于貫徹國辦發(fā)〔2008〕131號文件精神促進(jìn)本市房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的實施意見》，規(guī)定商品住房項目在全市總量平衡前提下，可以根據(jù)市場需求確定套型面積和比例，這預(yù)示著北京或?qū)⒊蔀榈谝粋€為90/70政策松綁的一線城市。

“90/70政策”的初衷是為了控制日益高漲的房價，2006年5月，建設(shè)部等9部委聯(lián)合下發(fā)的《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格的意見》中提出，要求新建住宅項目，套型建筑面積90平方米以下的戶型必須占到整個項目的70%以上。對一個在一線從事房地產(chǎn)行業(yè)的任何一個從業(yè)人士，都知道政府之前出臺的“90/70”政策對一個項目設(shè)計定位形成了多大的制約。我們承認(rèn)，在樓市泡沫過大的時候出臺限制套型建筑面積的政策確實對抑制房價起到了一定的作用，然而，并不是所有特效藥都是良藥。

對于房地產(chǎn)行業(yè)而言，每一個地塊都有它的特殊性，有些地塊適合建高檔公寓，有些地塊適合建經(jīng)濟(jì)適用房，而有些地塊就是應(yīng)該建設(shè)別墅；不考慮這些特殊性，政府來一個行政命令，實際上使那些本來應(yīng)該修建大戶型、高檔項目的地塊完全失去了自己的優(yōu)勢，于是，造成供應(yīng)量增加的同時，產(chǎn)品的嚴(yán)重同質(zhì)化也讓房地產(chǎn)市場活力受到極大的限制。小項目還好，一個稍微大一點的項目，本來就應(yīng)該供應(yīng)多種戶型以滿足不同人群的需要，受政策限制之后可能絕大部分房子都是小兩居，不但產(chǎn)品品質(zhì)受到極大的限制，客戶的需求也被嚴(yán)重壓抑。

同樣，不同城市發(fā)展階段不同，需求結(jié)構(gòu)也大不一樣，這樣一刀切的政策，也沒有考慮到城市之間的差異。對于絕大部分的一線城市樓市而言，郊區(qū)或者城市邊緣的項目，受到交通和配套的限制，開發(fā)商通常將項目定位成為高檔項目，將客戶鎖定有車階層以避開交通不利的影響。這些區(qū)域的項目客戶群體基本上屬于改善型居住需求。對套型的限制則使這些本不應(yīng)該修建中小套型住宅的區(qū)域不得不建設(shè)大量的小戶型，從而造成了樓市供應(yīng)結(jié)構(gòu)的畸形發(fā)展。

實際上，政策的盲點還在于，需要三居室的人不一定比需要兩居室的人有錢。中國已經(jīng)進(jìn)入老齡化社會，70年代末開始的計劃生育政策讓中國目前大部分的家庭結(jié)構(gòu)紛紛變成兩個老人一對夫婦一個孩子這樣的結(jié)構(gòu)。這種家庭結(jié)構(gòu)中，如果老人同孩子關(guān)系好，一家人住在一起，這是最理想的事情，也是和諧社會最理想的狀態(tài)。可是，按90/70政策，兩居室的房子明顯無法滿足這種家庭結(jié)構(gòu)的需要，大量的購房者被迫購置兩套房屋或者放棄購房，少數(shù)則不得不以超出自己所能承受的代價購買更大面積的房子。從這個角度，90/70政策在制定的時候完全沒有考慮到民生的需求，忽視了老齡化中國社會人口結(jié)構(gòu)的特性。正如2007年1月汪光燾在全國建設(shè)工作會議上強(qiáng)調(diào)“90/70”政策的執(zhí)行不能有“絲毫折扣”的同一天，廣州市市長張廣寧就在該市人代會上稱：“有統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，去年七成市民想購買的是90平方米以上的房子，只有三成想買小戶型房子。”

外行人也許會說，那可以做出90平方米以內(nèi)的三居啊？可是目前城市核心的項目大部分都是高層，公攤都比較大，加上對采光的要求，高層建筑中90平方米設(shè)計出三居是非常困難的，房地產(chǎn)行業(yè)對此非常頭疼。

房地產(chǎn)是一個區(qū)域性很強(qiáng)的行業(yè)，政策也應(yīng)該因地制宜，讓城市根據(jù)自己的實際情況做調(diào)整。在有足夠中小戶型供應(yīng)、市場總量平衡的前提下，筆者認(rèn)為90/70政策應(yīng)該放松,由各地方政府的規(guī)劃部門來把控，這才是比較符合市場的一種做法。

由于受到戶型的限制，大量的改善型住宅的需求在該政策出臺之后也受到極大的打擊，這也是樓市需求萎靡的一個重要原因。如果這個政策得到松綁，改善性住宅需求將大幅釋放，對樓市長遠(yuǎn)是一個非常大的利好。

我們并不否認(rèn)中國在當(dāng)前階段應(yīng)當(dāng)以中小戶型供應(yīng)為主導(dǎo)，我們也不否認(rèn)90/70政策曾經(jīng)對抑制樓市泡沫起了很好的作用，然而，至少這個階段，這個政策的階段性歷史使命已經(jīng)完成。松綁90/70政策吧，既為經(jīng)濟(jì)也為民生。（作者為聯(lián)達(dá)四方房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司董事總經(jīng)理）■