政府救市小心翼翼

楊紅旭

如果不加大救市力度，2009年出現“硬著陸”并非杞人憂天。

最近“托市”政策層出不窮，但細察過去一年政府在拯救樓市方面的動作，并非步履匆匆。

2008年5月份開始，重慶、成都、廈門、長沙、鄭州、南京、杭州等諸多地方政府紛起救市，而中央遲遲未表態。直到10月22日，財政部和央行才對普通住宅尤其是首次置業者給予稅收和貸款方面的優惠。富有戲劇性的是，接下來銀監會暗暗對商業銀行施加壓力，結果對所謂的“改善型住房需求”沒有任何政策優惠，搞得商業銀行左右為難，農行等少數銀行被迫反復修改細則，多數銀行則干脆坐觀其變。

11月份隨著“4萬億投資計劃”的出臺，“9000億保障性安居工程投資計劃”由住房和城鄉建設部推出，然而這一政策只是把擴大投資與住房保障結合起來，目的并非救樓市，反倒由于經濟適用房計劃建設規模偏大，將會分流市場需求，使原本滯銷的普通商品住宅更加難賣。

而后，12月17日國務院召開常務會議，部署了促進房地產市場健康發展的三條政策措施。第一條措施：“加大保障性住房建設力度。爭取用3年時間，解決近750萬戶城市低收入住房困難家庭和240萬戶林區、墾區、煤礦等棚戶區居民的住房問題，并積極推進農村危房改造?！被臼侵貜汀?000億安居工程”的內容。

筆者認為，目前急需的是大建廉租房，應適度控制新建經濟適用房。實際上部分地方政府已開始行動，比如河北、山東、湖南、河南等部分城市已緩建經濟適用房，轉而大量收購滯銷的商品房用經濟適用房，或者干脆就放棄實物分配，實行貨幣化補貼，目前長沙市政府給符合經濟適用房標準的家庭，每戶8萬元，任其去市場上購買所需的房子。

第二條措施：“進一步鼓勵普通商品住房消費……”是2007年12月5日央行和銀監會關于二套房貸政策“補丁文件”中的原話，沒有什么新意，應繼續松綁。另外，減免營業稅是利好，但力度偏小，筆者認為，現在稅收政策應該盡快回歸到2005年之前：個調稅、增值稅免征，營業稅寬征。

第三條措施：“引導房地產開發企業積極應對市場變化，促進商品住房銷售。支持合理融資需求，對有實力有信譽的房地產開發企業兼并重組提供融資和相關金融服務?！边@還算有點新意，以前中央的救市政策全針對扶持需求，現在對供給也有所支持。接下來，要看商業銀行的行動，目前商業銀行對房地產開發貸的風險很謹慎，惜貸心態嚴重，央行和銀監會如何引導或督促他們行動，這中間的彈性可就大了。另外，值得關注的是，中央首次在文件中號召開發商降價，再次表明，中央救市著重在于救需求，穩市場，而非救開發商。

為了進一步完善上述的三條措施，12月20日，國務院辦公廳出臺《關于促進房地產市場健康發展的若干意見》。其中一句話意味深長：“對其他貸款購買第二套及以上住房的，貸款利率等由商業銀行在基準利率基礎上按風險合理確定?！睂嵸|上是中央層面在放權，把二套房貸政策的控制權放給了商業銀行，如果銀監會不再干預，則二套房貸將出現真正的松綁，尤其是對于二次置業者，將會出現明顯的貸款首付和利率的優惠。另外，“各地區在執行中央統一政策的前提下，可以結合當地實際，進一步采取加大保障性住房建設力度、鼓勵住房合理消費、促進房地產市場健康發展的政策措施?！狈从吵鲋醒氡響B支持地方因地制宜、因時制宜地出臺措施，這比前“一刀切”的調控方式前進了一步。

總之，在目前房價尚未下調到合理位置的時候，中央“救市”顯得有些小心翼翼，但問題的關鍵是成交量已非常低迷，價格顯露加速下跌的態勢。如果不加大救市力度，則2009年出現“硬著陸”也并非杞人憂天。（作者為上海易居房地產研究院綜合研究部部長）