房價租金比太不合理

顧海波

全國大部分地區房屋租金收益率在2.5%左右,低于長期存款利率,更低于貸款利率。

“房價租金比”是指每月房租與房屋的總售價之間的比率,它是國際上用來判斷某一區域房產是否具有投資價值和存在價值泡沫的普遍標準。一般把200:1到250:1之間的數值作為衡量一個區域房產運行是否良好的標準,國際上把300:1作為警戒線。

根據70個城市抽樣調查結果測算,今年上半年全國房價租金比已經高于400:1,相應的全國大部分地區房屋租金收益率在2.5%左右,低于長期存款利率,更低于貸款利率。一般來說,當前利率水平下6%-8%的租金收益率比較合理。但如今租金收益已明顯低于住房抵押貸款月供還款(以首付30%為例)。

今年樓市小陽春后,全國許多城市房價上去了,但租金卻不升反降。考慮到不動產持有稅對房價租金比影響極大,而中國并沒有如歐美那樣實施物業稅,因此房價租金比可適當上調,同時,中國經濟發展速度較高,人民幣升值預期強烈、城市化發展迅速、居民改善需求很大的狀況,但即便如此,超越1:250也意味著房價處于泡沫狀態。

造成本輪房價非理性上漲的原因有三:首先,政府“適度”寬松的貨幣政策導致大量信貸資金流向樓市。其次,地方政府的竭力托市。在“保民生、促發展”的旗號下,實施購房退稅、購房入戶、放松二套房貸、降低首付、取消“限外令”、取消5年營業稅等政策。第三,是中國保障性住房建設的嚴重滯后、短缺和拖延。1998年7月3日國務院就已發布相關文件宣布全國城鎮從1998下半年開始停止住房實物分配,全面實行住房分配貨幣化,向人們勾勒了廉租屋、經濟適用房、商品房多層次的住房體系。遺憾的是,全國許多地方的保障性住房體系都還沒真正建立和完善起來。

在世界金融危機面前,中國經濟出口、投資、消費三駕馬車相繼減速且仍將蔓延,由于中國產業結構的低下和不合理,加上人口眾多,當下剩下只有房地產還可以暫時“提振”一下經濟,因此本該加以嚴厲調控的房地產就“轉危為安”,變成了中國經濟的唯一“亮點”和“救命稻草”。但中國樓市系統性風險正在日益積聚。

中國房地產市場本質上是個“政策市”、“政府市”或“富人市”,人為因素遠大于市場因素,很難用市場經濟的一般均衡理論來詮釋,因此,要準確預測中國房地產的走勢(尤其是短期)是沒有意義的。中國樓市2009年上半年、尤其是二季度至今的再度“瘋狂”,主要是由于政策托市和資金推動,由此引發了投機、投資需求和老百姓“恐慌性”買盤涌入。在全球經濟尚未企穩,我國實體經濟下滑和就業形勢嚴峻的情況下,房地產業的非理性“火暴”并非是好事,會導致中國“滯漲”。

我國衡量房價的許多指標包括房價收入比、房價租金比、房地產投資占固定資產的比重、房地產投資占GDP的比重、基尼系數(衡量貧富差異的指標)都嚴重超過國際警戒線。中國樓市是世界上泡沫最大的地方之一。國內外資金在中國房產投機盛行、保障住房嚴重短缺和滯后,尤其是長三角地區,房價嚴重脫離大多數老百姓的收入,房地產市場已經變成名副其實的“賭場”。

短期看,2009年下半年乃至2010年中國房地產將處在“高位盤整”的格局,即便是上漲也屬于“誘多”,上漲的空間不大;從趨勢上講,考慮到下半年中國貨幣和信貸政策存在微調(收縮)的可能性,房價的理性回歸的趨勢不變,中國樓市處在變盤和拐點的前夜。“提高警惕,保衛口袋”。在當前觀望是一個比較理想的選擇。

(作者為獨立地產評論人)