未來三個月決定樓價走向

金　姬

預測沒有意義,中國樓市受政策影響很大,變數太多。

旭輝集團股份有限公司董事長兼總裁林中很少接受專訪。這位看起來更像學者的房地產企業家,更喜歡腳踏實地地做事。2009年,在連續4年成為全國百強房地產企業的同時,旭輝集團在上海50強的排行榜上由原先的43位上升至15位。無論是2008年的過冬抑或是2009年的過熱,旭輝已做好面對市場波動的一切準備。2010年會怎樣,林中并不擔心。

《新民周刊》:2009年誕生了很多地王,以國有地產公司居多。而旭輝集團2009年通過競價或項目收購方式取得北京、上海、蘇州三地的8個項目。作為一家民營地產公司,旭輝如何能拿到這么多地?

林中:我們這8個項目中,4個在上海,2個在北京,2個在蘇州。旭輝是一家完全市場化的公司,完全通過市場化拿地,這樣才能持續經營。

雖然旭輝今年拿下8個項目,看似很多,其實我們2009年參加了無數場土地拍賣會。我們是積極參與,適價競拍。例如北京的地是6月拿的,那時市場剛回暖,價格相對便宜。旭輝看重的是土地質量、開發和盈利前景,不會因市場低迷而放棄拿地開發,也不會因為市場過熱而盲目當地王。

《新民周刊》:這樣大規模拿地對于旭輝而言是否存在資金鏈斷裂的隱患?旭輝對這些地塊有了規劃考慮嗎?

林中:旭輝是一家中型企業,拿下8個地塊都是遵循旭輝的投資策略和財務安全底線要求的。旭輝已經和很多銀行談好了未來項目的貸款,因此資金有了一定保證。

旭輝2010年還有大量樓盤預售,保證了旭輝的后續資金流。因為2008年底2009年初過冬,大家對未來市場判斷不準確,開源節流。再加上2009年開發回籠的資金,對于最近新增加的投入,旭輝還是很有信心的。

我們在土地上堅持有限儲備,滾動開發。旭輝不會儲備三五年后開發的土地,所以2009年買的地基本上2010年全部開工,保證企業長期處于持續滾動開發過程中。我們堅持“穩健中求發展,發展中求穩健”。不論企業如何強調快速發展,我們都不會突破財務底線。當然,每個企業恪守的財務安全底線也各不相同。此外,在地產界這么多年,我們一向堅持不囤地、不捂盤。

《新民周刊》:您如何看待2009年過熱的樓市?

林中:誰都沒想到。我認為2009年1-3月樓市偏冷;3-9月相對正常,房價上漲相對理性;而2009年9月以后就過熱了,這讓開發商也很擔憂。房地產供給是剛性的,一旦有需求,周期要一兩年,因為從征地到規劃到推向市場,供給余量不大。中國需要增加一些普通住宅,滿足消費者自住需求。

目前中國房地產需求分為五類:首次置業(動拆遷、畢業生、新房);首次改善;再次改善;投資(長期持有,5年以上);投機(短期持有)。前三類需求是可預測的。上海目前的存量房只能賣6個月,需求如此火爆是因為投資客和投機客的參與。增加供給是無法滿足這部分人的需求的,所以政府要抑制投機,控制投資。對于開發商而言,我們最不喜歡炒房團。

《新民周刊》:針對目前很多中國老百姓抱怨房價過高,有人笑稱“發展中國家”是“發展商國家”,很多人覺得房地產業不應該是中國的支柱產業。林總有何看法?

林中:中國從發展中國家到發達國家的進程中,城市化進程的趨勢和地少人多的現狀,注定房地產業在中國發展中的重要性。在中國,買房和買股票差不多,老百姓看漲不看跌,2009年年初的買房人九成是自住,現在投資比例占到兩成以上。中國的房子如果主要是自住性質,相信價格會穩定下來。把所有板子都打在開發商身上,這樣不太公平。

現在的房價的確過高,但主要集中體現在一線城市,2009年所謂中國樓市過熱主要是北京、廣州、上海等地,中小城市并沒有多少泡沫。這也讓中央很為難,因為政策往往是一刀切的,收效如何還很難說。當然,2009年的調控應該比2007年更有效,畢竟有之前的經驗。

《新民周刊》:面對目前這樣的大環境,買房是否合適?

林中:很多人問我是否現在買房,我讓他想清楚:是自住還是投資?如果是自住,只要存夠錢就可以買,畢竟看中一套讓自己滿意的房子不容易,不要考慮踏波段。如果是投資,要看他的風險偏好和回報率要求。如果投資住宅,則注重房價增幅,因為中國住宅目前的租金回報率很低;如果投資辦公樓,則追求中長期租金回報,當然不會像住宅那樣可能短期大量獲利。

《新民周刊》:您對2010年的中國樓市是唱空還是唱多呢?

林中:我不做預測,我相信2008年底很多人說中國樓市要過冬,2009年的表現讓人大跌眼鏡。預測沒有意義,中國樓市受政策影響很大,變數太多。旭輝在做2010-2014年的預算時,唯一可以確定的是中間會有一輪調控,準備好面對市場的波動。企業在做預測時,要加強應變能力。

我相信大部分開發商不喜歡房價暴漲暴跌,2010年樓市肯定不會像今年這樣熱。具體如何走,要看未來3個月:如果太熱,中央肯定要調控;如果平穩發展,中央就不會調控。中央現在已經出政策了,在喊話了,如果及時傳遞到樓市并適當降溫,那還可以;如果樓市沒有降溫,那最后一根稻草就會出現,中央一系列政策的疊加效應也許會讓2010年的樓市一下子壓下來,屆時2009年9月后上漲的那部分利潤都要吐出來,也許還會更多。政府的調控是靈活的,大家都希望房地產平穩地增長。

我認為,政府如果要調控,不妨從“增加供給、調減需求、增長收入和管理預期”等方面著重展開。