屠海鳴：中國樓市太暴利

金　姬

隨著中國房地產市場日漸規范以及地價、建材和人工的普遍上漲,我今后15%的利潤可能都沒有。

屠海鳴是一位很特殊的地產商。他生于新聞世家,本人亦曾從事新聞業,1988年與母親一同獲得“上海十佳記者”殊榮;在新聞事業巔峰時期卻只身前往香港創業,在1992年小平南巡講話后“嗅”出商機,成立了上海豪都房地產開發經營有限公司。17年來,豪都房產始終堅持15%的“陽光利潤”,身兼上海市政協委員的屠海鳴還連續5年榮登“胡潤慈善榜”前列,這在中國地產界十分罕見。如今,屠海鳴希望中國百姓“居者有其屋”,而政府有必要采取措施來維持房地產行業的健康平穩有序發展。

《新民周刊》:豪都為何始終堅持15%的“陽光利潤”?

“陽光利潤”是一個總的概念。我以整個項目的運作時間來測算,假設是5年,也許前兩年的利潤略高于15%,但把項目利潤平攤在這5年里,肯定不超過15%。

豪都17年來的開盤價,始終低于上海市總體房價及周邊房價,因為我心很平。國家給我很好的機遇,讓我從傳媒業轉到房地產業發展。現在的媒體、貿易或服務業,利潤未必有15%。而我做房地產只要有15%的利潤,就可以讓我很輕松地生活,而且這樣可以薄利多銷,我的產品在產銷對路的情況下不會出現積壓問題。陽光利潤于己于人都有益處,因此豪都還會堅持下去。隨著中國房地產市場日漸規范以及地價、建材和人工的普遍上漲,我想可能今后15%的利潤可能都沒有。

其實中國房地產業的利潤是超高的。目前海外基金是整棟整棟地收購內地樓宇。它們認為中國房價始終在上漲,而且人民幣會升值。海外基金還專門聘用一些分析師、研究機構為它們服務,混淆視聽。海外基金之所以如此,就是看重這里房地產的高回報率。我認為中國房地產市場太暴利,讓整個社會畸形發展。房價漲幅應低于GDP漲幅,現在則太高太快了。中央政府和地方政府應該出臺很多控制、引導房地產的預案。房地產市場不能大起大落。

《新民周刊》:豪都早年開發的房產項目,在定價前會征詢老百姓意見,這一做法是否沿用至今?

屠海鳴:豪都的樓盤主要在上海青浦徐涇,如豪都國際花園和捷克住宅小區。

1992年,豪都國際花園作為公司第一個房地產項目,開盤價1500元/平方米,遠低于市場均價,幾天內房源售罄。在開盤前,我們做了三千名市民的調查問卷,我根據他們的需求定價,造市民可以買得起的房子。現在很多樓盤剛開盤房價比較平,但迅速漲價。我們不會低開高走,價格始終很平穩。

豪都現在不是給市民做問卷調查來定價,而是看投放廣告后的老百姓回復電話的情況。捷克住宅小區一期開盤是4800元/平方米,當時上海均價已經6000多元了。如今,捷克住宅小區三期價保持在9000多元/平方米,而上海1萬元/平方米以內的房子已經很少了。

《新民周刊》:早在2002年,身為上海政協委員的您就提交了《本市房價漲幅過高,市民盼能予降溫》的提案。作為一名地產商卻抱怨房價漲幅過高?

屠海鳴:我目前有三個身份,我自己排列順序,首先是政協委員。這一身份要求我了解、關心上海的發展,積極觀察,把國內外很好的經驗反映給政府,參政議政。

2002年上海房價漲幅太快,因為許多開發商都背靠申博成功,大肆炒作樓盤,而政府部門并未全部意識到這一點。有個老太太動遷,拿著動遷款卻買不到房子,她寫了封信給我。我就把這件事反映給韓正市長,2002年到市政府提出上海整體房地產應實現三個基本概念:以本地市民為主;以普通商品房為主;以工薪階層為主。后來,上海市委、市政府形成了“以居住為主、以市民消費為主、以普通商品住房為主”的樓市調控原則,就是以我當時的發言為基礎的。這讓我很有成就感。

我的第二個身份是慈善家,今天的自己得益于社會,讓我有好機遇參與房地產事業。所以把利潤一部分回報社會。我最近剛去了毛主席家鄉。那里正在建設社會主義新農村,很多地方卻還沒有路燈。所以我一個人一下子就捐助了6個村莊的所有路燈。

第三位才是本職工作,當然我也是很認真在做房地產。房子是一件綜合藝術品。豪都不像個別房地產公司,只能跑500米的卻要跑1000米。豪都能跑500米,但只跑100米。把產品做精做細很重要,而不是做大做強。現在出問題的一些房地產商,往往擴張過度。我1992年進入房地產行業,像我這種單純的獨資企業生存下來并走在行業前列的已經不多了。其他的或出事、或掉隊、或被淘汰。

《新民周刊》:您對今年中國地王頻現的現象有何看法?

屠海鳴:湯臣一品當初售價10萬/平方米時,曾被千夫所指。現在上海超過10萬/平方米的樓盤有13個,而且還會越來越多。很多樓盤規劃本來是中高檔,但土地存量有限、產品稀缺、上海兩個中心建設等剛性原因吸引了很多外來人口。所以開發商追求高端樓盤,能賣更貴的就不會賣便宜,這樣的市場并不健康。

政府部門應該有所干預。特別是土地用地制度。今年以來所有土地幾乎都是國企、央企拍下;有些是上市公司為做出業績不計成本拿地;有些是準備上市的公司拼命圈地,哪怕是高利貸借錢;還有就是海外基金到上海通過房產公司拿地。這四種現象要引起政府高度關注。

首先,國企央企的利潤很低,回報率不理想,但它們拿得到銀行貸款。所謂今年地王拿地的背后,都是金融行業在支撐。因為國家4萬億刺激,銀行就把資金投向國有企業,這樣最方便也最安心。其次,房地產央企流行一句話:在北京、上海、廣州等特大城市拿地,絕對不虧本。因此造成今年一線城市頻現地王的局面,它們往往不會把視角投向二、三線市場。第三,上海土地供應量雖有所加快,但總量很低。上海土地招掛牌制度急需完善。

今年地王頻現,也推動房價瘋漲。面粉貴過面包,終有一天泡沫會破滅。

《新民周刊》:這樣看來,房地產市場的非理性發展也正在擠壓非國有房地產企業的生存空間?

屠海鳴:上海有4800多家房產公司,80%以上是民營性質。這些企業和我一樣,有充足現金流,因為房子賣光了,但沒有后續土地跟上。因為這幾年土地都在國有房地產企業手里。因此,民營企業往往樓盤做得很慢,否則以后沒事做了;眼光聚焦二、三線市場;或者“不務正業”,投入金融市場或文化產業;更多則是在觀望。

我認為房地產企業拿地不應該全讓國有企業“一枝獨秀”,而是應該“百花齊放”。否則一旦泡沫破滅,房地產不穩,國企可能無所謂,土地可以捂盤。國家不會處理國有企業,否則就是“國有資產流失”。如果形勢不好,國企拿地不開發,政府也沒辦法。

前不久上海市規劃土地局到市人大、政協征詢意見,準備學習香港的勾地制度。這種制度是政府和開發商談個價格,然后公開拍賣,如果沒人買,則給之前談好的開發商。這樣保證土地不會流失,而且政府辦理土地開發手續很簡便。但這政策已經引發香港高房價的后果,因此我并不主張完全照搬香港模式。我建議實行土地預申請制度,土地未必“價高者得”,而是在符合市場整體規劃、未來發展、百姓需求、和諧社會的情況下,誰的條件合理就給誰。