呼吁多元化競爭格局

陳基強

建議國內商業銀行對央企、大型國企、大型民營房地產企業一視同仁的加大貸款力度,增加民營企業在這個市場的競爭力。

最近不到10年里,“國進民退”開始演繹,房地產行業國企的市場份額已然提高到20%,如果說房地產業火爆的2007年誕生的“地王”還是以外資、港資企業和民企為主的話,那么2009年的“地王”幾乎是“不差錢”的國企只身當道。并且國內A股市場的房地產企業將越來越向國有企業集中,保利、金地、金融街、華僑城分列A股十強。國資背景占據絕大部分顯然已成近兩年定局。

無論在資金來源、土地獲取還是財務成本上,國有企業都先天性地比那些沒有上市的民企擁有巨大優勢,所以一旦國有企業大規模進入房地產業,大部分民營企業只能甘敗下風,被迫退出,或者與國資結盟,盡快轉型為混合所有制企業,這樣才能擁有更多的資源優勢,增強自身的市場競爭力。縱觀2009年的土地市場,民用資產讓位國有資本已經成為一種趨勢。在這個大背景之下,部分民營企業選擇與國有資本合作“曲線拿地”。而國有資本除了與民營企業共同合作開發之外,還通過參股等方式對民營企業進行“滲透”。

針對以上現象,筆者認為可以從以下五點去平衡:

堅持房地產行業走市場化模式,支持多元化競爭格局。房地產行業必須堅持“企業多元化、價格市場化、融資證券化”的發展格局,國有、外資與民營企業各自平分其所屬的細分市場。

堅持房地產企業專業化的經營之路。房地產行業是專業化程度密集性行業,其從規劃設計、開發建設、盈利模式、財務構架到市場銷售、物業管理等環節都與其他行業存在差異,國外許多知名的大型跨國企業集團,其成功的戰略因素中很重要的一條是堅持走專業化經營之路,專業化經營對企業集團核心競爭力的提升起到了至關重要的作用。專業化是房地產企業在利潤豐厚但競爭激烈的市場上求生的必然選擇。

銀行信貸體系公平化。本輪國資背景的地產公司為什么如此強勢地進入地產業?普遍認為其根源是此輪金融危機下國家撥款和信貸資金向國有企業傾斜,國有企業與銀行間良好的信貸與信譽關系,使得銀行選擇不斷地貸款給它們。與此同時,土地市場“招、拍、掛”體系下的土地價格日益高漲,民營企業融資渠道少,且銀行間銀根緊縮,使得其在這一輪拿地中缺乏競爭力。為了保增長,促就業,擴內需,建議國內商業銀行對央企、大型國企、大型民營房地產企業一視同仁的加大貸款力度,增加民營企業在這個市場的競爭力。

政府增加土地市場供應量。目前的房價漲幅過快,與土地供應的不匹配有關。據統計,土地供應量這幾年的變化遠跟不上房屋的銷售量,北京、上海、杭州、深圳等熱點城市表現得尤為明顯。這種情況下必然導致房價的快速上升。千方百計地增加土地供應,既可以保增長,又可以抵御房價,有利于保持房價市場的平穩。

分流市場需求。根據市場情況不斷調整保障廉租房和商品房的比例,低收入者靠政府的廉租房保障有房住,有錢人則進入市場買房。保障廉租房的實施是一個動態的過程,真正健康地將市場需求分流,將更好地抑制房價反彈,當然這對商品房市場而言也是一種新的考驗。

放寬房地產企業國內IPO條件。鼓勵和吸引優質大民營型房地產企業和高成長性中小企業發行上市,放寬A股市場,優化上市公司結構,解禁內地資本市場。房地產企業上市的最終目的是進行融資,從而大力發展資本市場,與此同時,企業上市還將有利于優化治理結構和管理能力,同時擴大企業品牌的影響力,增加企業信用等級等。(作者為基強聯行投資管理(中國)有限公司董事總經理)