國企不能靠資源壟斷擠壓民企

楊紅旭

不應任由“國進民退”,否則是開歷史倒車。

中國房地產業似乎得了“青春期狂躁癥”,而近期引起業界熱烈討論的是:國企尤其是央企加速擴張、瘋狂搶地的現象。

今年以來,國企在土地市場的表現非常搶眼。5-6月,北京多個地王都被國企收入囊中,比如作為央企的中化集團,旗下一家名不見經傳的公司豪奪廣渠路地王。8-9月,上海的風頭蓋過北京,中海地產以70億元拿下長風地塊,一躍成為全國年度地王;緊接著,滬上地產巨頭綠地集團又以73億元拿下徐匯濱江地塊,刷新了全國地王紀錄。

國企緣何如此血脈賁張?筆者歸結為四點。其一,有錢。去年中央推出“4萬億投資計劃”,多數投向了“鐵公機”項目和重大工業項目,這些領域多由國企控制;另外,今年前三季度新增貸款達近9萬億元之巨,其中大部分貸給了國企。房地產開發業門檻較低,有錢能使鬼推磨。

其二,有利。房地產是公認的高利潤行業,前些年完全可以定義為暴利行業,行業利潤率遠超全社會平均水平。此外,今年以來實體經濟與虛擬經濟相比,復蘇時間滯后,很多國企不愿把錢投進主業,房地產業成為最佳選擇。

其三,有地。由于歷史原因,部分國企擁有大量土地,當初拿地成本很低,甚至是免費劃撥的。土地是房地產開發業的生產要素,有地就有利可圖。以前這些“大地主”沒有深切地認識到這種價值,現在都把土地當成了“寶貝”。況且,近幾年國家對土地的控制越來越嚴,再不加快開發,那些閑置多年的土地可能被收回。

其四,有膽。今年有些地王價格之高,不僅讓民眾驚罕,也讓民企開發商膽戰心驚,比如潘石屹在競標失利后,不禁大呼地價泡沫。國企在拿地上面如此冒進,除了有錢之外,還受特殊機制驅動。大型國企的領導,有點像政府官員,經常會受到任期內政績的激勵,由于風險低、收益高,往往敢于放手一搏。比如說,高價拿地后如果市場向好,則企業成績單會很漂亮,假如不幸市場大跌,項目虧損,那也是國家的損失,不像民企老板那樣等于“割肉”。另外,同樣是查處閑置用地,國土部門對國企會“睜只眼、閉只眼”,反正是國有資產嘛,國企浪費點資源無大礙,可讓民企違法獲利問題可就嚴重了。

那么,國企和民企在中國房地產開發行業中,應各自扮演什么樣的角色?

首先,不應任由“國進民退”,否則是開歷史倒車。上世紀末和本世紀初,隨著國企改革的大力推進,掀起了一股國有和集體所有地產企業改制潮,從而大大激發了中國房地產業的活力。另外,國資委明確規定了國資控制的七個行業,其中并無房地產業。房地產是一個市場化競爭的行業,應鼓勵不同所有制的企業參與競爭,而不能放任國企以壟斷資源之優勢,阻礙市場競爭。

其次,需要規范國企行為。想要提高中國房地產市場化的水平和質量,必須創造和維護公平、公正、合理的市場環境。為了配合住房保障建設,政府完全可以讓國企更多地參與,因為經濟適用房開發屬于微利,廉租房開發商基本無利可圖,民企參與開發的熱情不高。那些僅因為手中有錢、抱著暴利企圖、不考慮風險的外行國企,盲目在房地產市場橫沖直撞,既擾亂市場秩序,又很有可能以投資失敗告終,這是對國有資源的浪費、國有資產的損耗。

對此,筆者提出兩條建議。一方面,政府應加強國資監管,限制企業胡亂開發房地產。國資委曾計劃從2004年起,圈定中房、保利、華潤、招商等16家央企,主業從事房地產,其他央企則把房地產業務剝離給這16家。可這一計劃在實施過程中,卻遭遇巨大阻力,如今136家央企中居然有七成染指房地產。

另一方面,對于那些有錢有地的國企,想要分享房地產行業的高成長和高收益,完全可以通過股權投資或合作開發的形式,通過出資或出地,讓優質、專業的開發商具體運作。(作者為上海易居房地產研究院綜合研究部部長)