預售制度是樓市萎縮的重要根源

易憲容

在兩會上，有代表提出議案，要求取消住房預售制度。在該議案看來，住房預售制度是一種特殊時期的產物。由于這種制度的時代性及沒有修改與完善，因此目前這種住房預售制度不僅對房地產市場發展不能夠起到正向的作用，反之成了房地產金融風險聚積的根源。因此，為了保證中國金融體系的安全。政府要完全取消目前的住房預售制度。對此，我十分贊成。

早在2005年，央行在《中國房地產金融報告》中就提出，當時中國的住房預售制度是一種不合理、不健全、不完善的制度，是一種導致房地產金融風險的制度，因此，該央行報告建議政府相關的職能部門要重新審查該制度并在適當的時候取消它。但是，該建議一提出就受到房地產開發商及相關政府職能部門激烈的反對。

我的關于住房預售制度的報告表明，中國的住房預售制度完全是一種單邊的風險承擔機制。它與發達市場體系下的住房預售制度有很大差別。因為。作為任何一種制度設計與安排都是當事人風險與利益共同承擔的。但是，中國的住房預售制度安排更多的是考慮房地產開發商的利益、防范的是房地產開發商的風險，而更少考慮購買住房居民及商業銀行的風險，從而使得這種制度安排的金融風險或是讓住房購買者來承擔或是由商業銀行來承擔。

這種住房預期制度的問題還表現為它僅根據計劃經濟下的1994年制定的《城市管理法》而設立的一種房地產金融政策。在當時，中國房地產市場還沒有真正出現，制訂法律者根本無法知道1998年后特別2008年后中國的房地產市場的情況。但是，就是這樣一種帶有明顯計劃經濟烙印的制度安排，經過15年中國經濟及房地產市場的翻天覆地的變化，竟然不修改，也不完善，央行提出要修改則遭遇到房地產開發商激烈的反對。從這些現象中我們也應該看到當前住房預售制度有多少不合理，對房地產開發商又是多么有利。

更為重要的，住房預期制度作為一種購買者的預售安排，它在房價上升時期，這種制度不僅可以為房地產開發商“空手套白狼”創造條件，也可以為購買住房者提供一種可見的利益。即購買住房者購買期房時的價格可能會低購買現房的價格。從1998年以來，由于中國房地產市場一直處于價格上升的通道，也沒有出現過周期性調整，因此，住房預售制度弊病及風險也就無法全部顯示出來。但是，從2008年開始，不僅全球經濟及房地產出現全面的周期性調整，早幾年房地產市場價格只漲不跌的神話完全打破，而且中國經濟開始出現周期性調整。

當住房的價格全面回歸理性，或當房地產'市場出現全面的周期性調整時，由于投資者是否進入房地產市場是由他對房價的預期決定的。當房地產的價格進入下降的通道時，而購買的期房價格是向下行的，因此，在住房預售制度下，投資者的住房需求為零，即沒有投資者會進入這個市場；如果購買住房者是消費者，由于他們看到預期購買的期房價格在向下行，購買者拿到現房時。其住房價格早就下跌了。因此，購買住房者一定會想，與其現在購買，還不如等住房建筑好時購買。這樣做。不僅降低購買住房者購買期房的風險與成本，也減少購買住房的機會成本等。在這種情況下，房地產銷售萎縮也就會越來越嚴重。這是就是為什么房地產市場二手房市場交易開始好起來，而一手房市場銷售萎縮越來越嚴重。

因此，在全國的房地產市場出現周期調整時，住房預售制度成了房地產銷售嚴重萎縮的重要根源，目前該是取消中國的住房預期制度的時候了。