透析我國房價過高現象

劉 琦

摘要:我國房價過高,遠遠超出了居民的承受能力,如何完善住房保障體系, 為中低收入家庭提供滿足其基本生活需求的居住條件已成為構建和諧社會的重中之重。本文通過分析近年來中國房價居高現象深層次原因,提出自己的見解,以期在中國早日形成房地產經濟的良性發展和健康運行。

關鍵詞:住房保障 金融房地產 房價過高 良性發展

在金融一體化及其聯動效應的影響下,美國次貸危機已經演變成一場全球事件。盡管中國資本管制相對嚴格,但在中國經濟持續走強、房價高漲、股市過熱的大環境下,這場風波為房價敲響了警鐘,引起學界對我國房價一直居高不下問題的廣泛關注。

一、房地產市場現狀

從近年市場狀態看,2007年12月以來,中國房地產市場進入了供求關系的重大調整期和房價的高位盤整期,逐漸實現市場的理性回歸。原因有二,一是市場有形之手的作用,政府從嚴的貨幣政策,不斷提高利率和準備金率,嚴格信貸政策,特別是提高購買第二套住房的首付款比例和貸款利息,發揮了決定性作用。二是市場無形之手的力量,在房價不斷推升后,逐漸減少了自住性需求的市場購買力,在價格和銷售之間做出自我調節。種種調控措施的出臺,房價總體趨勢漲幅有減,但仍改變不了房價持續走高的趨勢。多數老百姓并沒有涌現出過高的購房熱情,依然在冷眼觀望之中。原因仍只有一個,房價遠遠沒有達到他們降價的心理預期。

二、決定和影響房價過高的因素分析

房價持續攀升,從根本上說這是由房地產市場的供需狀況決定的,同時也與地方政府、商業銀行和普通百姓購房需求增大等因素息息相關。

(一)供求關系分析。

按馬克思主義經濟學原理分析,房價上漲主要是供給和需求之間的失衡。因此要穩定房價,必須增加房地產的供給和抑制對房地產的過度需求。在供給方面,由于擔心投資過熱,除穩定房價,政府采取一切措施防止投資增長率的反彈,控制房地產投資。在抑制房地產的需求方面已有很多措施出臺,如開征房地產交易稅、提高房貸利率等,在這樣的政策組合下,房地產投資增長率下降了。但由于開發商趨利弊害的本性,在額外利潤最大化驅動下,鑒于中高檔房地產的平均利潤率更高,更傾向開發高價位的高檔商品房,造成住房供應結構失衡,中低價位的住房供給不足,房價上漲自然在情理之中。

(二)地方政府因素分析

對房價調控中央政府決心很大,出臺了高強度的措施,但具體落實到地方政府卻困難重重,原因何在?

在我國,地方政府財政預算外收入一般由行政事業性收費、政府性基金和土地出讓金三部分構成。提高土地價格,無疑能獲取更多的土地出讓金。房地產業又與眾多產業息息相關,是促進地方經濟發展的重要推動力量,其發展強弱直接影響當地政府的財政收入。地方政府在眾多利益因素的誘導下,往往選擇以房地產業作為地方龍頭產業,帶動城市發展。在具體操作中,常常采取各種手段提高土地價格,獲取更多的土地出讓金。同時,還收取各種名目的土地配套費用,使房地產開發成本大大增加,導致房價上漲。中央調控房地產市場的政策,在一定程度上會影響地方的經濟發展速度,這是地方政府非常不情愿的,所以對中央調控政策的執行難免消極不作為,使得中央政策的執行力大打折扣。地方政府這只“有形之手”對土地市場的壟斷性控制,已經成為房地產價格脫離理性飆升的一個重要因素。

(三)商業銀行因素分析

房地產資金來源主要分為三個部分:社會資金、銀行資金和其他資金。目前我國房地產投資資金來源中,55%～70%來自銀行。市場房價一直偏高不下,開發商投資回報率較高。他們做出非理性預期的可能性更大,房地產貸款的高回報也使銀行低估風險放寬貸款條件。銀行信貸的快速擴張,一方面有力地推動了房地產市場的投資與開發,促進了房地產市場的繁榮;另一方面也刺激了房地產市場的過度開發,同時也給市場創造了更多的投機機會,造成房地產市場一定程度上的虛假繁榮,從而使房價一度偏離理性增長空間。

(四)百姓購房需求增大。

隨著經濟發展, 中國城市化進程日益加快, 百姓對住房的需求也日益增加,城市規劃造成的集中拆遷使對住房被動需求也在增加。這都是房價較快上漲的原因。房價持續上漲,物價持續上漲, 銀行利率卻始終很低的狀況使人們預期未來房價還會上漲, 人們唯恐現在不買, 以后更買不起,認為趁早買房才是最經濟的。種種顧慮使得一些百姓買房, 不再是根據自身收入和購房能力,而且購房還存在著強烈的投機、投資贏利傾向, 買得越早,預期的贏利率就越高。在銀行低利率和較低首付比例的金融支持和誘惑下, 許多市民加入了“房奴”的行列, 進一步推動房價上漲。此外房產炒作、囤積房源等等這些非正當的市場行為,更使得房地產價格飛漲。

三、抑制房地產價格虛高的對策

(一)降低房地產價格成本

房地產項目的成本由直接成本和間接成本構成。直接成本包括土地及配套費、市政基礎設施費、公共配套設施、貸款利息等;間接成本包括銷售費用、營業稅和管理費三大項費用。經驗表明,土地費用約占價格構成的20%～50%,所占比重較大,并有進一步上升的趨勢。因此降低房地產價格必須從土地源頭入手,規范土地市場, 保障土地使用結構的合理性;嚴格控制城市土地供應,完善土地招標拍賣制度,制止“ 囤地”升值行為,開征土地增值稅,實現國有土地使用權交易的公正、公開、公平,最終使地價成本下降。另外土地出讓金考慮實行動態土地價格,采用“土地按揭”的方式分期收取地價,并根據土地價值波動情況適當調整后期土地價格。

(二)實現房地產供求均衡

有效供給不足是當前房地產價格虛高的主要原因。在房地產開發方面,由于房地產投資規模迅速擴大,政府應積極通過商品房開發結構的調整,降低房地產開發項目的高利潤率,限制“百姓買不起”的房地產供給,增加“百姓買得起”的住房供給,以此達成房地產的供求均衡。在貸款利率方面,政府應適時調高高檔住宅貸款利率,調高個人非自住房的貸款利率,對高檔不動產開征不動產稅,采取累進稅。對住房供應方面,對高收入者實行市場化供應,對中低收入者實行不同程度的福利政策。逐步形成以普通商品房為主體,以經濟適用房和廉租住房為保障,以高檔商品房為補充的住房供應體系,更好地滿足不同收入家庭的住房需求。

(三)加強金融監管力度

數據顯示,拓展住房業務房地產企業約20%—30%的資金來自銀行貸款,一半以上的購房者申請了住房抵押貸款,兩者相加至少有60%的資金來源于銀行。在當前“消費資金不足, 銀行買單”的情形下, 房地產市場價格的未來走勢應該是穩中有升、甚至會繼續“飆升”。商業銀行和監管部門首先要重視建立和完善房地產風險管理和監管長效機制,保持房地產業與金融良性互動,使房地產信貸規模和風險得到有效控制和管理;其次,要大力發展個人信貸業務。通過延長貸款期限、增加貸款額度、適當減少貸款環節、降低首期付款額、完善住房抵押登記制度和住房抵押貸款保險等;再次上調貸款利息率, 抑制房地產市場中的“炒作套利”提高首付比例, 限制高價房、奢侈房產的貸款比例最終帶動房產價格的下降。

結語

房地產業應堅持“以人為本”的理念,在投資與經營中少一點盲從,多一點理性;少一點炒作,多一點真誠,給消費者多一點實惠。相信通過政府、企業和廣大人民的共同努力,一定可以消除泡沫,穩定房價,使房地產業更好地為國民經濟的發展服務,早日實現老百姓對“居者有其屋”的美好愿望!

參考文獻:

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