從顧村地產板塊的發展淺析上海房屋消費的軌跡

徐喆婧1 陸偉杰2

摘要:顧村房價在最近的地產行情中,成了漲幅較靠前的幾個板塊之一,從原本的嗤之以鼻到如今的趨之若鶩,消費者態度的極端變化到底出于何原因,顧村房價的變化到底是什么原因導致?是不是還有下一個顧村等待我們來發掘?這一系列的問題,才促使筆者有興趣深入研究,一窺真相。

關鍵詞:顧村 樓盤 價值 趨勢

引言:

顧村房價在最近的地產行情中,成了漲幅較靠前的幾個板塊之一,從原本的嗤之以鼻到如今的趨之若鶩,消費者態度的極端變化到底出于何原因,顧村房價的變化到底是什么原因導致?是不是還有下一個顧村等待我們來發掘?這一系列的問題,才促使筆者有興趣深入研究,一窺真相。

自進入2000年以后,隨著房地產經濟的興起和商品房市場的放開,各類投資目光紛紛從股市、期市和其他投資市場轉了過來,不約而同的聚焦在了國內剛欲起步的房地產市場,于是在短短的三五年時間內,一群群的經濟學家不斷的在那兒痛心疾首的呼吁地產泡沫的危機已然到來,房價也飆升到了普通工薪難以消費的程度。不過每個城市的開發總有先后,房價提升也有不同的依據因素,近期顧村板塊稍滯于市后的大幅上揚也充分的印證了這種現象的普遍性。

隨著經濟發展,城市人口的急劇膨脹,外來人口的大量涌入,上海的城市規模也在不斷的擴大。小平同志的開發開放浦東的政策,使得浦東的房價一馬當先,率先領跑了上海房市漲幅榜。由于當時的國內地產經濟缺乏經驗,大家的投資動機雖然一致,但是在分析和操作上缺乏行業內的共識和默契,所以起初的時候,市場還是顯得有些許的混亂,一有政策上或是同行間的風吹草動,對地價的影響都極其明顯,在那段時期,地產經濟對政治的敏感度,達到了史無前例的高度。隨著市場的形成、發展、緩和,慢慢的大家也有了各類的實際操作經驗,行業的穩定性也有了質的提高,對房地產的認識也較之最初有了更為深入的了解,于是自然,生態環境較好的、交通狀況較佳的,以及其他的各類題材的板塊都紛紛大幅上揚,在找到賣點的同時,也找到了自身的市場定位。從以上這幾點來分析,顧村板塊在區域上已經將近外環,距離城市中心——人民廣場,將近十幾公里,去往城市中心的最快速道路以南北高架為主,但是上海擁擠的交通現狀和南北高架的城市南北交通樞紐定位,導致從顧村前往市中心,勢必要花比預計多得多的時間,出行不是那么的方便。軌道交通1號線的延伸,雖然解決了部分人的出行,但在延伸段運營確定的初期,房價的漲幅也不大,甚至有些無力。以往能夠刺激房價上升的種種因素,并沒有給該地塊的升值提供足夠的動力,這才促使筆者有了興趣對該地塊進行些深入的了解和研究。

顧村鎮位于上海北部,寶山區中西部,面積41.66平方千米,轄22個社區、20個行政村。1958年建東風公社,1959年更名為劉行公社,1961年設立顧村公社,1984年改為顧村鄉、劉行鄉,1993年建顧村鎮、劉行鎮。1997年,顧村鎮面積20.8平方千米,人口1.9萬,劉行鎮面積20.8平方千米,人口2萬。2000年,撤銷顧村鎮、劉行鎮,設立新的顧村鎮。2002年,面積41.66平方千米,人口近10萬人。目前的顧村,一改往日農田、大卡車和塵土飛揚的景象,除了當初作為拆遷基地,曾引進大量的動遷居民和到處是新建的樓盤,根據相關部門統計,2008年1月至2009年3月顧村板塊新增供應量24.79萬平方米,成交面積為22.60萬平方米,基本屬于供需平衡狀態,顧村板塊的成交均價為10681元/平方米(包括別墅成交均價),比2005年上漲了40%左右,部分樓盤的2008年底和2009年第二季度的差價甚至達到了25%以上。隨著該區域的逐漸成熟,顧村板塊不僅僅面對區域客戶,更多的外區客戶也相當有可能會選擇顧村板塊②。

上海的房價在2000年以后一路水漲船高,雖然一度曾宣稱房價拐點出現,房價即將回調之類,但房價依舊在不明顯的小幅調整中,更明顯的大幅上揚。相比房市的熱火,老百姓的可支配收入雖然也在提升,但是相對房價的大漲,收入的微微提高就顯得有些蒼白無力了,一系列諸如“房奴”之類的新興詞匯也應運而生。作為購房需求最為強烈的群體,適婚適齡青年們,握著剛入職場的中等收入,苦苦尋覓著價格合適的居所,在一級級價格階梯明顯的房市現狀前,只得去考慮那些價格上稍微能讓自身承受的起的選擇了。

與此同時,隨著大家關注度的提高,城市規模的擴大,顧村板塊也迎來了各類的市政建設。各條軌道線的通入只是促進房價升值的開始,隨后的顧村公園規劃的出臺,房市大環境的升溫,瞬間促使了該板塊大幅度的井噴,顧村板塊也一下子從外環房市價格“洼地”中走了出來。顧村公園規劃的出臺,雖然不是導致房價大幅上揚的最主要因素,但作為居住購房的考慮因素之一,其出臺的時機在該板塊的大幅升值過程中,起到了點睛之筆。那么,先讓我們了解一下顧村公園的整體規劃,到底是一個怎樣的格局。

顧村公園是上海環城生態規劃系統上的重要節點,是外環生態休憩綠地體系中的重要節點綠地,也是上海最重要的綠色生態核心之—。顧村公園位于上海西北部的寶山區顧村鎮,屬于寶山最具活力的新城發展軸的南端。規劃用地245.6公頃(含80.7公頃外環200米防護林帶用地)。其規劃定位為:有良好的自然景觀、森林植被及田園風貌,并以生態休閑娛樂為目的的郊野森林公園。隨著城市越來越向鋼筋水泥叢林的發展,居住綠化質量也成了品評樓盤的一個重要條件之一。顧村公園方案的適時出臺,無疑為該地塊的升值,起了很大推動作用。

我國自建制改革開放以來,一直推行走中國特色的社會主義道路,在推動經濟發展的過程中,也提倡也宏觀調控為主,發展社會主義市場經濟,堅持公有制經濟制度為主體,各項經濟制度共同存在的經濟方式。在這樣的大環境下,對于房地產市場投機過熱,政府也出臺了相應的政策來抑制投機炒房現象的不斷涌出。房屋貸款制度的不斷調整,初次買房者的相關優惠政策,都是為了讓需要住房的人買得起房,也因為一系列政策的出臺,原本中心城區遙遙在上的高房價,上升的腳步略微的放緩,由于宏觀調控的局限性,國家無法做出更大的動作來干擾市場,只有通過略微的引導和調整來平抑市場中產生的不健康現象,于是嗅覺敏銳的投資者,也將目光聚集在了升值余地更大的周邊城區,在中心城區缺乏上升空間的時候,這樣的行為無疑也是為了追求一個良好的預期投資效果,于是乎,眾多的目光不約而同的聚焦在此,顧村也就有幸從被遺忘的角色,轉變成了被熱捧的對象,該地塊的大幅上升也就不足為怪了。

根據目前的形勢發展,顧村地塊的價格上升空間也即將飽和,過熱的炒作過后,該板塊也將慢慢歸于整個房地產大環境,走勢也可能依附著成交均線而浮動,沒有了利潤的吸引,也許房地產的焦點又要轉向下一個“顧村”了。