關(guān)于高房?jī)r(jià)對(duì)黑龍江省區(qū)域經(jīng)濟(jì)影響因素分析

徐春靜

房地產(chǎn)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)和先導(dǎo)性產(chǎn)業(yè),對(duì)促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展具有重要作用。近幾年,我省房地產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)市場(chǎng)得到長(zhǎng)足發(fā)展,特別是我省在實(shí)行住房制度改革后,國(guó)家出臺(tái)了重新振興東北老工業(yè)基地的政策,我省加快了城鄉(xiāng)建設(shè)的步伐。

一、我省房地產(chǎn)價(jià)格現(xiàn)狀

眾所周知,全國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格近年來(lái)一路攀升,而我省目前最高房?jī)r(jià)也已經(jīng)達(dá)到均價(jià)10 000元水平,是5年前3倍多。一份民間的調(diào)查顯示,黑龍江省哈爾濱市居民普遍接受的房?jī)r(jià)心理價(jià)格是3 000元到5 000元之間,而黑龍江省的社會(huì)平均工資才1 815元。在老百姓看來(lái),猛漲的房?jī)r(jià)已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了市民的承受范圍。

二、房地產(chǎn)及房地產(chǎn)市場(chǎng)的特征

房地產(chǎn)既是一種消費(fèi)品,又是一種投資品。作為消費(fèi)品,房地產(chǎn)既是必需品又是奢侈品。房地產(chǎn)有高資本價(jià)值特性。房地產(chǎn)具有投資和消費(fèi)的雙重性,又具有固定性、耐久性和稀缺性,而且在通貨膨脹的情況下,投資房地產(chǎn)比投資其他資產(chǎn)更具有保值功能,使之易成為一種重要的投資品。

由于房地產(chǎn)的特殊性,決定了房地產(chǎn)市場(chǎng)不同于一般的商品市場(chǎng),其具有以下市場(chǎng)特征:1.房地產(chǎn)市場(chǎng)是權(quán)益交易市場(chǎng);2.房地產(chǎn)市場(chǎng)是區(qū)域性市場(chǎng);3.房地產(chǎn)沒(méi)有物流形態(tài);4.房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)不完全競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng);5.房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)金融業(yè)高度依賴(lài)性;6.房地產(chǎn)市場(chǎng)易受政府的干預(yù)。

三、高價(jià)房地產(chǎn)的形成原因

1.大量資金流入,銀行資金占主體。目前我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)60%資金來(lái)自銀行貸款,而國(guó)外銀行貸款最多不超過(guò)房地產(chǎn)總投資的40%。從全國(guó)看房?jī)r(jià)持續(xù)走高為典型的資金推動(dòng)型,銀行是主要推動(dòng)者。政府從銀行獲得足夠的整理地產(chǎn)資金來(lái)源,地產(chǎn)商從銀行獲得可靠的建設(shè)資金來(lái)源,居民從銀行獲得購(gòu)房資金來(lái)源,而銀行又從地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)獲得可觀的綜合效益來(lái)源,利益互動(dòng)激發(fā)了共同推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲的熱情。

2.地價(jià)上漲,地方政府土地行為。地方?jīng)Q策者通過(guò)政府投資活動(dòng)給該地區(qū)和集體帶來(lái)一定的經(jīng)濟(jì)利益,加快本地區(qū)和本部門(mén)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展。同時(shí),也能通過(guò)尋租活動(dòng)為某些個(gè)人帶來(lái)尋租收益,這也是在一定范圍內(nèi)存在腐敗的重要原因。

3.利益群體的“默契”、推動(dòng)和炒作。市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的激烈程度與企業(yè)的贏利能力呈負(fù)相關(guān),因此,各房地產(chǎn)企業(yè)有意識(shí)地通過(guò)“默契”來(lái)弱化競(jìng)爭(zhēng),以獲取利潤(rùn)最大化。住宅房地產(chǎn)市場(chǎng)獨(dú)特的市場(chǎng)結(jié)構(gòu)使房地產(chǎn)企業(yè)間的“默契”不僅成為可能,且具有相當(dāng)?shù)姆€(wěn)定性。地產(chǎn)商通過(guò)炒作造成房?jī)r(jià)上漲的恐慌,加速民間資本入房市,推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲。

四、高價(jià)房地產(chǎn)的對(duì)我省經(jīng)濟(jì)發(fā)展的影響

房地產(chǎn)價(jià)格的快速上漲,已經(jīng)成為我省經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中的突出問(wèn)題,也將成為影響我省經(jīng)濟(jì)持續(xù)、快速、健康發(fā)展的一個(gè)不穩(wěn)定因素,必須警惕房?jī)r(jià)的高漲。

1.高房?jī)r(jià)是抑制我省地方內(nèi)需的重要根源。眾所周知,消費(fèi)、投資和出口被認(rèn)為是推動(dòng)經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展的“三駕馬車(chē)”。房?jī)r(jià)上漲過(guò)快導(dǎo)致居民購(gòu)房負(fù)擔(dān)過(guò)重,抑制了居民的在其他方面的消費(fèi),進(jìn)而阻礙內(nèi)需的繼續(xù)擴(kuò)大。

2.高房?jī)r(jià)使銀行金融風(fēng)險(xiǎn)加大。高房?jī)r(jià)制造金融危機(jī)、經(jīng)濟(jì)危機(jī)隱患。房?jī)r(jià)持續(xù)過(guò)快上漲最終將導(dǎo)致房?jī)r(jià)下跌,從而直接威脅金融秩序的安全,進(jìn)而給地方經(jīng)濟(jì)帶來(lái)劇烈震蕩,給我省經(jīng)濟(jì)帶來(lái)隱患和不確定性風(fēng)險(xiǎn)。

3.高房?jī)r(jià)吸引實(shí)體經(jīng)濟(jì)企業(yè)投資樓市,這對(duì)產(chǎn)業(yè)平衡不是一件好事。海爾重金進(jìn)入房地產(chǎn)的事實(shí)說(shuō)明,我國(guó)的實(shí)體經(jīng)濟(jì)企業(yè)為尋求利潤(rùn)開(kāi)始進(jìn)入房地產(chǎn)的投資與投機(jī)市場(chǎng)。價(jià)格上的壟斷合謀加上房地產(chǎn)市場(chǎng)的剛性需求,是房?jī)r(jià)不能夠大幅下跌的主要因素之一。當(dāng)然,這也抑制了東北老工業(yè)基地的產(chǎn)業(yè)平衡。

4.房?jī)r(jià)上漲過(guò)快加劇了地區(qū)之間和居民之間的貧富差距。目前,我省收入分配的不平等狀況已初見(jiàn)倪端,而房?jī)r(jià)大幅增長(zhǎng),意味著財(cái)富以貨幣和固定資產(chǎn)的形式向經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)、居住環(huán)境較好的地區(qū)在集聚,特別是投機(jī)購(gòu)房者和房地產(chǎn)商手中集聚。相對(duì)而言,大部分居民和經(jīng)營(yíng)者的收入和財(cái)富則變相縮水,導(dǎo)致收入差距進(jìn)一步拉大。

五、構(gòu)建和諧社會(huì)的“和諧房?jī)r(jià)”

我省的房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)目前這種價(jià)格趨高的局面是綜合因素的結(jié)果,大到中國(guó)的政治環(huán)境、中國(guó)特有的市場(chǎng)機(jī)制,小到經(jīng)濟(jì)自然環(huán)境、區(qū)域性經(jīng)濟(jì)的不平衡、政策導(dǎo)向等等,所以單從某一方面來(lái)約束或者調(diào)節(jié)房地產(chǎn)現(xiàn)有的政策,效果不會(huì)很明顯。

1.整頓住宅房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序,加強(qiáng)信息披露,規(guī)范企業(yè)行為。首先完善制度,讓企圖“默契”者不能“默契”。其次加大“默契”的打擊力度,通過(guò)嚴(yán)格執(zhí)法、從重打擊或是市場(chǎng)禁入等一系列嚴(yán)厲的實(shí)施。并且要加強(qiáng)住宅房地產(chǎn)的信息政策,減少企業(yè)與銀行的信息差距及房地產(chǎn)商與購(gòu)房者之間的信息不對(duì)稱(chēng)。最后加強(qiáng)房?jī)r(jià)信息的透明,由省城鄉(xiāng)和建設(shè)廳建立專(zhuān)門(mén)的監(jiān)管機(jī)構(gòu),以此來(lái)保護(hù)購(gòu)房者的利益,盡可能為購(gòu)房者提供客觀、準(zhǔn)確的房?jī)r(jià)信息。

2.繼續(xù)收緊個(gè)人購(gòu)房貸款政策。過(guò)于寬松的房地產(chǎn)信貸政策為房地產(chǎn)價(jià)格的快速增長(zhǎng)起到了推波助瀾的作用。按照我省經(jīng)濟(jì)發(fā)展的水平可以將90平方米作為一個(gè)標(biāo)準(zhǔn),對(duì)于首次購(gòu)買(mǎi)90平方米以下自住房屋的,按揭貸款繼續(xù)執(zhí)行20%的首付標(biāo)準(zhǔn)。對(duì)于購(gòu)買(mǎi)90平方米～150平方米自住房屋的,按揭貸款執(zhí)行50%的首付標(biāo)準(zhǔn)。對(duì)于購(gòu)買(mǎi)150平方米以上自住房屋的,不能貸款。

3.房地產(chǎn)市場(chǎng)并不能夠完全接受市場(chǎng)化,政府必須進(jìn)行適當(dāng)?shù)卣{(diào)劑。政府可以考慮折價(jià)買(mǎi)入商品房作為廉租房,為照顧中低收入階層的住房問(wèn)題,建立廉租房等等。只有大家都有房子住了,我省的經(jīng)濟(jì)才能有穩(wěn)定的基礎(chǔ),東北老工業(yè)基地才有望振興。

總之,高房?jī)r(jià)對(duì)經(jīng)濟(jì)的影響已經(jīng)成為了一個(gè)綜合問(wèn)題,放任房?jī)r(jià)的高走,必將會(huì)使我省更多的行業(yè)深受其害,也必將妨害我省經(jīng)濟(jì)發(fā)展。調(diào)控并保持與我省普通居民收入水平相適應(yīng)的和諧房?jī)r(jià),老百姓才可以安居樂(lè)業(yè),其他眾多行業(yè)才能興旺發(fā)達(dá),我省經(jīng)濟(jì)也才能保持平穩(wěn)、較快的發(fā)展,才能最終實(shí)現(xiàn)和諧社會(huì)的和諧家園。□(編輯/劉佳)

基金項(xiàng)目:黑龍江省教育廳2007年高職高專(zhuān)院校科學(xué)技術(shù)研究項(xiàng)目 (11525054)