關于高房價對黑龍江省區域經濟影響因素分析

徐春靜

房地產是國民經濟的主導產業和先導性產業,對促進國民經濟的發展具有重要作用。近幾年,我省房地產業和房地產市場得到長足發展,特別是我省在實行住房制度改革后,國家出臺了重新振興東北老工業基地的政策,我省加快了城鄉建設的步伐。

一、我省房地產價格現狀

眾所周知,全國房地產價格近年來一路攀升,而我省目前最高房價也已經達到均價10 000元水平,是5年前3倍多。一份民間的調查顯示,黑龍江省哈爾濱市居民普遍接受的房價心理價格是3 000元到5 000元之間,而黑龍江省的社會平均工資才1 815元。在老百姓看來,猛漲的房價已經遠遠超出了市民的承受范圍。

二、房地產及房地產市場的特征

房地產既是一種消費品,又是一種投資品。作為消費品,房地產既是必需品又是奢侈品。房地產有高資本價值特性。房地產具有投資和消費的雙重性,又具有固定性、耐久性和稀缺性,而且在通貨膨脹的情況下,投資房地產比投資其他資產更具有保值功能,使之易成為一種重要的投資品。

由于房地產的特殊性,決定了房地產市場不同于一般的商品市場,其具有以下市場特征:1.房地產市場是權益交易市場;2.房地產市場是區域性市場;3.房地產沒有物流形態;4.房地產市場是一個不完全競爭的市場;5.房地產市場對金融業高度依賴性;6.房地產市場易受政府的干預。

三、高價房地產的形成原因

1.大量資金流入,銀行資金占主體。目前我國房地產開發60%資金來自銀行貸款,而國外銀行貸款最多不超過房地產總投資的40%。從全國看房價持續走高為典型的資金推動型,銀行是主要推動者。政府從銀行獲得足夠的整理地產資金來源,地產商從銀行獲得可靠的建設資金來源,居民從銀行獲得購房資金來源,而銀行又從地產開發企業獲得可觀的綜合效益來源,利益互動激發了共同推動房價上漲的熱情。

2.地價上漲,地方政府土地行為。地方決策者通過政府投資活動給該地區和集體帶來一定的經濟利益,加快本地區和本部門的經濟發展。同時,也能通過尋租活動為某些個人帶來尋租收益,這也是在一定范圍內存在腐敗的重要原因。

3.利益群體的“默契”、推動和炒作。市場競爭的激烈程度與企業的贏利能力呈負相關,因此,各房地產企業有意識地通過“默契”來弱化競爭,以獲取利潤最大化。住宅房地產市場獨特的市場結構使房地產企業間的“默契”不僅成為可能,且具有相當的穩定性。地產商通過炒作造成房價上漲的恐慌,加速民間資本入房市,推動房價上漲。

四、高價房地產的對我省經濟發展的影響

房地產價格的快速上漲,已經成為我省經濟運行中的突出問題,也將成為影響我省經濟持續、快速、健康發展的一個不穩定因素,必須警惕房價的高漲。

1.高房價是抑制我省地方內需的重要根源。眾所周知,消費、投資和出口被認為是推動經濟高速發展的“三駕馬車”。房價上漲過快導致居民購房負擔過重,抑制了居民的在其他方面的消費,進而阻礙內需的繼續擴大。

2.高房價使銀行金融風險加大。高房價制造金融危機、經濟危機隱患。房價持續過快上漲最終將導致房價下跌,從而直接威脅金融秩序的安全,進而給地方經濟帶來劇烈震蕩,給我省經濟帶來隱患和不確定性風險。

3.高房價吸引實體經濟企業投資樓市,這對產業平衡不是一件好事。海爾重金進入房地產的事實說明,我國的實體經濟企業為尋求利潤開始進入房地產的投資與投機市場。價格上的壟斷合謀加上房地產市場的剛性需求,是房價不能夠大幅下跌的主要因素之一。當然,這也抑制了東北老工業基地的產業平衡。

4.房價上漲過快加劇了地區之間和居民之間的貧富差距。目前,我省收入分配的不平等狀況已初見倪端,而房價大幅增長,意味著財富以貨幣和固定資產的形式向經濟發達、居住環境較好的地區在集聚,特別是投機購房者和房地產商手中集聚。相對而言,大部分居民和經營者的收入和財富則變相縮水,導致收入差距進一步拉大。

五、構建和諧社會的“和諧房價”

我省的房地產行業出現目前這種價格趨高的局面是綜合因素的結果,大到中國的政治環境、中國特有的市場機制,小到經濟自然環境、區域性經濟的不平衡、政策導向等等,所以單從某一方面來約束或者調節房地產現有的政策,效果不會很明顯。

1.整頓住宅房地產市場秩序,加強信息披露,規范企業行為。首先完善制度,讓企圖“默契”者不能“默契”。其次加大“默契”的打擊力度,通過嚴格執法、從重打擊或是市場禁入等一系列嚴厲的實施。并且要加強住宅房地產的信息政策,減少企業與銀行的信息差距及房地產商與購房者之間的信息不對稱。最后加強房價信息的透明,由省城鄉和建設廳建立專門的監管機構,以此來保護購房者的利益,盡可能為購房者提供客觀、準確的房價信息。

2.繼續收緊個人購房貸款政策。過于寬松的房地產信貸政策為房地產價格的快速增長起到了推波助瀾的作用。按照我省經濟發展的水平可以將90平方米作為一個標準,對于首次購買90平方米以下自住房屋的,按揭貸款繼續執行20%的首付標準。對于購買90平方米～150平方米自住房屋的,按揭貸款執行50%的首付標準。對于購買150平方米以上自住房屋的,不能貸款。

3.房地產市場并不能夠完全接受市場化,政府必須進行適當地調劑。政府可以考慮折價買入商品房作為廉租房,為照顧中低收入階層的住房問題,建立廉租房等等。只有大家都有房子住了,我省的經濟才能有穩定的基礎,東北老工業基地才有望振興。

總之,高房價對經濟的影響已經成為了一個綜合問題,放任房價的高走,必將會使我省更多的行業深受其害,也必將妨害我省經濟發展。調控并保持與我省普通居民收入水平相適應的和諧房價,老百姓才可以安居樂業,其他眾多行業才能興旺發達,我省經濟也才能保持平穩、較快的發展,才能最終實現和諧社會的和諧家園。□(編輯/劉佳)

基金項目:黑龍江省教育廳2007年高職高專院校科學技術研究項目 (11525054)