ＣＩＰ對樓價宏觀調控的可行性分析

金小明

中圖分類號：F213.3 文獻標識碼：A

內容摘要：筆者以平衡工農利益、抑制城鄉差距為切入點，研究發現投資置業系數CIP=（0，4]。文章認為CIP的發現證明房屋均價等于社會月平均工資三倍的經驗值是正確的，由CIP建立的樓價調控公式揭示了近年樓價飆升同GDP十多年的高速增長及累積相關。文章為政府從樓價入手調控整個宏觀經濟提出了原理依據和測算技術。

關鍵詞：平衡城鄉工農利益 投資置業系數（CIP） 樓價調控公式與趨勢測算

筆者在《試建立樓價調控公式》一文中提出“投資置業系數CIP=（0，4]”。該文章指出房地產除成本價外，同時提出購買力牽引而成的與工資掛靠的均價，因而樓價調控公式是指房地產均價等于投資置業系數乘以全社會居民月均工資。這個公式揭示了房地產均價與居民月均收入二者間的比例關系，稱之為投資置業系數CIP。在2008年前的經濟狀況和政策條件下，投資置業系數最大為4，最小自然不得低于0。CIP在房地產、價格理論、宏觀調控等方面創新了財經理論，不僅有助于解決樓價及其規律理論問題，更為重要的是揭示了土地（以農民為代表）與崗位（以工人為代表）之間的自然利益平衡關系集中體現在CIP上的事實，也揭示了宏調的本質是平衡工農利益、抑制城鄉差距。

投資置業系數CIP=（0，4]的證明

據樓價調控公式，CIP=24y÷A÷ζ，樓價BP= CIP×Wa，式中CIP－投資置業系數，y－工作年限，A－房屋交易面積，ζ－房貸首付成數，Wa－人均月收入。由此二式得購買一套建設部規定的標準套房（90平方）總投資為：A×BP=90（平方）×CIP×Wa =90 CIP Wa（元）

2008年前，銀行按揭貸款購房首付最低為所購房款的30%，即90CIPWa×30%=27CIPWa （元）

設人生平均工作年限不少于30年，則工作早者可用5年支付房款首期，而多數人由家族墊支或私募相當于5年的收入支付房款首期，余下30年恰是按揭還貸最長期。則 5（年）×12（月）×Wa=60Wa（元），聯立后二式得27CIPWa=60Wa，所以CIP=60÷27=20÷9=2.222……

據男女分工差異，不妨設妻收入為夫的0.8倍，則夫妻就業的投資置業系數為CIP=20÷9×(1.0+0.8)=20÷9×1.8=36÷9=4。生存困難者為消除衣食不保的狀況，從未停止過謀求現狀的改變，那就會有力所能及的投資，故CIP下限不為0。

綜上得，CIP=（0，4]。

同時，樓價的精算公式與速算公式可以為：據樓價調控公式，BP=24yWa×(1-R)÷A÷ζ，式中R為恩格爾系數。設商業銀行貸款月利率r，房屋租金Br，則每平方米房屋月租Br=BP×r。CIP和人均月收入是理論測算樓價的二個因素，房租水平是反映房地產供求狀況的市價因素。不妨取CIP=3，則BP=3×Wa。

基于樓價調控城鎮居民與鄉村農民間關系原理

樓價調控公式的重要功能是平衡城鎮居民崗位工資與鄉村農民土地收益間關系。這里，工資分為最低工資、崗位工資和技術工資。其中崗位工資是就業時發生的社會分工工資。政府作為土地所有權人，可按全社會居民年均收入調控房地產均價。隨著GDP增長，工資必然增長，工資增長基于崗位工資與土地價格平衡來實現。調高地價可牽引工資增長，這主要調CIP。CIP公式中交易面積A表明，土地及其建筑面積是CIP的主變量。

另外，CIP基理是購買力價。市場價是以造價為基礎的銷售價。成交價通常屬市場價，上限由富有群體購買力決定而下限由價值支持。房產之成本價由土地增值和造價構成；均價與全社會居民月均工資相關，因土地增值保值而始終為工資3倍左右，準確來說均價由全社會平均購買力決定。均價與造價之差等于土地增值。所以，均價、成本價和成交價因政府調控土地增值費往往高于房屋造價，從而不能以房屋造價分析樓市價格的高低。樓價調控公式的本質在于房屋均價依據購買力確定而高于房屋造價，進而有平衡崗位工資與土地價格關系的空間。將土地增值加入建房成本而形成的均價仍然符合市場價隨成本價波動的規律。依照這個公式政府就可對樓價作出數量化調控和趨勢測算。

宏觀調控可從調控樓價出發

房地產問題是全社會關注的熱點和難點問題，樓價趨勢是牽涉小康目標和GDP穩步增長的關鍵，更是平衡城鄉工農利益的切入點，因而宏觀調控一定意義上是調控房地產均價。樓價調控公式包涵著宏觀調控的各方面，目標是刺激消費實現高超消費。

綜上，經濟危機的本質是資金鏈斷裂。直接斷裂是指債權債務不能依法按約及時兌現的金融危機，由經貿交換不公平引發。間接斷裂是指分配不公造成的貧富懸殊、基于凱恩斯理論的宏調內生累積產消結構失衡二方面形成的生產過剩、產品積壓，致資金難以回攏。公平因素包括實物不公平分配和經貿不公平交易，是引發資金鏈斷裂，演化出經濟危機的根源。為消除實業經濟危機，本文從CIP入手調整城鄉工農差距和貧富差距以解決不公平分配問題。經濟危機往往從金融危機開始，而我們可從土地切入調動資金運作。