北京樓市回歸“暖流”？

孫　玲

價格的瘋漲在某種意義上是不健康的表現，合理的價格才能使整個房地產市場更加理性。

2009年初，北京房地產市場隨著春天的到來也稍稍透露出了一絲暖意。各大樓盤相繼進行打折促銷，推出特價房，吸引了購房者的注意，房產交易量出現了一定幅度的回升。與此同時，二手房異軍突起，銷售量連續兩月超過新房。

然而，這一波回暖跡象似乎并不意味著樓市的春天已經到來。摩根大通大中華區首席經濟學家龔方雄說，目前中國房地產庫存全球最高，按照現行的房地產市場成交量，需要24個月才能消化。更有專家按照周期發展的規律推斷：2009年是房地產熊市的開始。

目前房地產的現狀究竟如何?購房者、房地產商為何仍在觀望?

團購促銷走出寒冬?

2月28日上午9時，位于北京立水橋東南側的“公園2008”售樓處人聲鼎沸，逾700人來到現場，偌大的售樓處已顯得較為擁擠。據記者了解，此次由房地產門戶網站搜房網組織的團購活動共推出350余套房源，截至中午12點，團購現場成交已達100多套，成交金額過億。據了解，到目前為止，搜房網、房龍網等房地產門戶網站自2008年末以來共舉辦了20多場類似的團購活動，在參與人數、成交金額和成交套數上都相當樂觀。

2008年第四季度全國城鎮儲戶問卷調查顯示，未來三個月擬購房人數將達到近十年的最低水平。團購售房的熱銷似乎突破了最初的預測，給房地產的“寒冬”帶來了一絲暖意。在“公園2008”的團購現場，一位售樓小姐告訴記者，“團購的低價和準現房是吸引購房者的最大因素，另外，‘公園2008地處亞奧核心區域，交通便利、環境優雅，升值潛力巨大，對購房者是非常有誘惑力的”。參加這次團購的劉女士從去年就開始關注這個區域的房子，“去年這邊的價格都在1.4萬以上，價格太高，現在的價格在我的預期范圍內了，而且地理位置優越，整個配套設施齊全，現在買下來年底就可以住進去了”。

團購促銷帶來的成交量的上升是否意味著市場的回暖?中國人民大學商學院副教授、房地產經濟研究專家俞明軒說，“對于一個大的樓盤，大家都能夠在里面找到喜歡的戶型，趨同感容易形成，在這種情況下，團購能夠集聚人氣。”

半年多來，房地產市場的低迷促使部分樓盤的價格有所下降，而房市成交量的萎靡也積蓄了一定的市場購買力，購買欲望有釋放出來的需求，加上國家出臺的一系列政策，比如加大基礎設施的投資、拉動內需、4萬億元的投資計劃等，在一定程度上增加了市場的信心，這些都是促進樓市近期回暖的原因。易居中國分析師薛建雄也表示，目前的成交回暖在意料之中，歷年的3—5月都是成交高潮，去年下半年成交量大幅下滑，原先的剛性需求需要釋放，導致回暖提前。

房地產作為不動產具有異質性的特征，這就意味著價格只是影響消費決策的其中一環。除了價格，區位因素、物業服務、周圍環境配套、室內功能布局、小區平面布局等都會影響消費決策。房地產的異質性就是說沒有兩個同樣的房產，如果價格太高，購房者繼續等下去，就可能買不到自己喜歡的房子，因此，在房地產這個細分市場里，面臨各種各樣的需求。有些需求是要釋放出來的，有些需求因為受到價格的約束還沒釋放出來。

俞明軒說，出現這個回暖并不意味著整個市場形勢的好轉，而要具體地分析這些購買者屬于哪些人群。

規避期房風險，走向二手房?

與團購相呼應，北京的二手房市場也開始活躍。北京房地產交易管理網數據顯示，新年首月，北京二手房的交易量首次超過新房，達到7330套。2月，二手住宅簽約量達9370套，日均簽約量為334套，比1月上漲了14％。截至3月中旬，3月份二手房網簽約量已達9093套，是去年同期交易量的近兩倍。據我愛我家房地產經紀公司統計，今年春節以來，購房客戶的咨詢量和委托量分別比去年同期上升了73％和58％。

在鏈家地產的薊門里店里，咨詢購房的電話接連不斷地響起。其中一位置業顧問告訴記者，近期二手房交易很好，目前三環附近的房源已經出現了供不應求的局面。對于二手房市場的活躍，中大恒基副總付嚴分析，首先是因為營業稅減免政策只有一年，給買賣雙方造成了一種交易的緊迫感。從目前新盤開盤分布上來看，四環以內新盤數量大幅減少。價格居高不下，期房的風險不確定，而二手房具有位置上的獨特優勢，一些首次購房的年輕上班族不得不轉向二手房市場。另外，每年2月份都是返程的高潮，很多^有租房或者換房的需求，再加上二手房大多地理位置較好，房源有限，一旦價格下降就很容易賣出去。我愛我家房地產經紀公司副總裁胡景暉指出，北京市取消了對境外機構和個人購房的限制，也在一定程度上刺激了高端二手物業市場的活躍。

對于二手房的這波活躍行情，俞明軒教授表示，目前出現的二手房交易量超過新房，除了新房的供應影響了消費者的需求外，還有一個重要原因是一手市場里有很多是期房，在當前金融危機的影響還在蔓延的情況下，選擇二手房更多的是為了規避期房的風險。SOHO中國董事長潘石屹也表示，“二手房交易的突然上升是之前被營業稅壓抑的巨大需求突然解壓爆發出來的成交量。而后幾個月二手房交易的變化如何，才能真正反映市場的情況”。

關鍵是供需互動

北京市統計局的數據顯示，全市商品房空置面積比上年末增長302.1萬平方米，增幅達26.6％。去年全市商品房銷售面積為1335.4萬平方米，比上年下降38.6％。而目前政府發布的有關房地產的政策主要是首次購房契稅降至1％、個人買賣住房暫免征印花稅、個人賣房暫免征土地增值稅、首套房首付比例降至20％、公積金貸款利率下調0.54％、商貸利率最高可享7折優惠。從當前出臺的政策來看，主要是為了促進樓市消費，減少購房者交易過程中的成本、稅費以減緩其購房壓力。然而，當前政策的出臺對整個市場信心的恢復效果不大，房產商和購房者對政策的反應仍較為冷淡。

庫存的房子為什么賣不出去?業內人士認為，一方面房產商主觀上不愿意降價銷售，同時，降價會帶來老客戶的質疑，部分樓盤因為降價已經面臨了退房的糾紛。還有一些實力較強的房產商仍未降價，期待形勢轉好。另一方面，消費者買漲不買落。整個市場觀望了這么久，消費者在面對好的房子和好的品質時仍舊沒有買，說明大多數人的收入、可支配的資源同實際房價仍有較大差距。

一位在北京工作了5年的外地人告訴記者，本來已經攢了一些錢準備先首付買一套房自住，但是經濟危機使得自己的工作變得不穩定，而且現在的房價不知道會不會繼續下降，還是先觀望一段時間再做打算。據記者了解，有同樣處境和心態的潛在購房者不在少數。葛小姐是北京人，工作穩定且收入不菲，她希望趁房價下降的時候買一套房自住。可是關注了半年還是沒有買房，她表示目前的房價和房源仍不能滿足自己的要求。

決定價格的最終因素一定是市場。對房地產市場的信心不足導致新樓盤開發步伐放慢，庫存房交易困難。購房者的信心不足反映到市場中，就是除了剛性需求的少量釋放外，改善型需求、多次置業需求及投資需求選擇持幣觀望。而多次置業需求積聚著最多的社會財富，是城市經濟的主要購買力，他們的觀望也必然影響整個房地產市場的發展。

北京大學房地產專家陳國強表示，“被價格等壓制的市場需求得以釋放后，必然引起整個房地產市場的繁榮，房地產市場在國民經濟中處于重要地位，所以它會起到推動經濟增長的作用”。

價格的瘋漲在某種意義上是不健康的表現，但如果把價格調整到一個合理的位置，就能使整個房地產市場更加理性。只要市場有活力，這個市場就可以持續發展，關鍵看供給和需求能不能形成互動。