房地產因何“無緣”產業振興規劃

林　喆

作為國民經濟中的支柱行業，房地產業事關國計民生，這也使其是否應被列入振興規劃飽受爭議。

“振興”過于敏感

中國房地產業協會的權威人士對記者表示，他們曾向國家住房和城鄉建設部建言，將房地產業列入十大產業振興規劃，住房和城鄉建設部也將規劃草案提交國家發改委審議；但國務院最終沒有“首肯”；原因在于房地產行業涉及民生，目前房價的合理性又普遍受到質疑，加上“振興”過于敏感。

今年“兩會”上，國務院總理溫家寶在《政府工作報告》中始終圍繞著講民生、樹信心、談對策來展開。房地產作為事關民生的熱門話題，具有很強的敏感性。如果將房地產列入振興規劃中，很容易使人產生振興房價的聯想。針對目前已經相對過高的房價，住房和城鄉建設部部長姜偉新日前曾表示：“2007年下半年，我國市場化的住房價格飛漲，除了極少數高收入家庭外，幾乎所有家庭都難以承受。”過高的房價和扭曲的供應結構，已經成為房地產業發展的主要障礙。中央政府倘若在此時給予房地產業“優惠政策”，很容易向市場傳達錯誤信號：中央支持“托市”，高房價可以維持。

其次，2008年12月，國務院發布的《關于促進房地產市場健康發展的若干意見》中已經明確提出了規范發展房地產業的六條意見，該六條意見已經基本確定了近期國家對于房地產業的調控方向和發展目標，因此完全沒有必要再次通過“振興”的手段來拯救樓市，造成政策制定上的重復。

有專家指出，房地產沒有列入振興規劃，也是防止價格進一步泡沫化。《政府工作報告》中針對房地產，集中提到了促進市場穩定健康發展的問題，因而被各大地產商爭相解讀。開發商們期望依靠政策托市的心態比較明顯。

業內預計，一旦房地產被列入振興產業，將會出現捂房抬價的局面，這對本已價格偏離、結構失衡的房地產業來說，無疑是雪上加霜。中國社科院金融研究所研究員易憲容在解讀總理工作報告時指出，今年的房地產業得以發展或回歸理性的根本仍在于降低企業利潤預期，讓房價降低到“絕大多數住房消費者有支付能力的價格水平上”。從前期的過熱亢奮回歸到理性發展，房地產業真正需要的不是“振興”。

支柱性產業地位不變

雖然房地產沒有進入振興規劃，但并不意味著其對國民經濟的重要作用已經跌出了前十位。

業內專家指出，房地產業對國民經濟相關產業的拉動作用十分明顯。數據顯示，2008年，我國房地產完成開發投資3.06萬億元，而固定資產投資為17.2萬億元，房地產投資占比17.7％，占GDP的比重達10％。而2007年我國房地產總產值為2.96萬億元，占GDP12％，遠遠超過十大行業的平均產值。

我國自1998年實行房產改革以來，先后出臺了多項政策調節房價走勢及供給結構。中央對房地產的重視程度可以從頻頻出臺的政策法規中可見一斑。

2005年3月26日，國務院出臺《關于切實穩定住房價格的通知》(即“老國八條”)，要求建立政府負責制，地方政府及相關部門抑制房價過快上漲，促進房地產市場健康發展。同年4月27日，國務院總理溫家寶主持召開國務院常務會議，提出當前加強房地產市場引導和調控要采取的八條措施，被業界稱為“新國八條”?！袄蠂藯l”將穩定房價提升到政治高度，“新國八條”則從住房供給、土地、稅收、金融等方面提出了對房地產市場調控的具體措施。

2006年5月17日，國務院常務會議公布了促進房地產市場健康發展的六條措施，被稱為“國六條”。調整住房供應結構，發揮稅收、信貸、土地政策的調節作用，嚴格執行住房開發、銷售有關政策，加快城鎮廉租住房制度建設等事項被提上日程。此后的3個月，一系列的相關政策法規連續出臺，涉及宏觀經濟眾多部門。

2008年12月，國務院頒布的金融“國九條”，為房地產信托打開了政策通道。同月頒布的《關于促進房地產市場健康發展的若干意見》中也提出了規范發展房地產業的六條意見。

可以看出，國家對于房地產業一直保持高度重視，對于各個時期的房價走勢及供應變化都做了相應的政策調整，并逐步完善有關法律法規建設。

房地產應注重中長期規劃

縱觀我國對房地產的調控歷史，可以發現，短期內通過出臺政策不可能對整個樓市的失衡產生“立竿見影”的效果，房地產最需要的是中長期規劃。

2009年2月26日，中國經濟體制改革研究基金會秘書長、著名經濟學家樊綱表示，樓市除了要考慮短期應對危機措施外，更應該考慮長期的制度改革和調整。短期政策和長期發展一旦發生矛盾，就等于埋下了問題的種了。最好的做法是把短期政策和長期政策結合起來。

日前有消息稱，房地產業長期規劃已由住房和城鄉建設部提交給國家發改委，正在接受審議。據悉，該規劃對房地產業提出了以下幾點政策建議：降低成本，激發需求，努力消化住房存量；拓寬房地產投融資渠道，改善投融資環境；積極推進房地產市場結構調整；加快推廣建筑節能。

房地產去庫存化的措施之一是減少保障性住房建設量，收購小面積存量住房作為保障房源。制定優惠措施鼓勵企業提供長期穩定的租賃住宅。例如制定固定利率長期貸款等優惠措施給提供租賃住房的企業，鼓勵增加穩定的租賃住房房源。同時，消化住房存量，僅靠刺激住房剛性需求是不夠的，還必須要鼓勵住房改善性需求。包括降低住房交易稅費、取消“二套房”限制政策、針對住房支付能力不足的低收入階層在一定條件下予以購房補貼等。

同時，針對我國目前房地產融資渠道單一，風險過度集中于銀行的現象，需要明確而長期的金融支持政策和建立完善房地產多元化融資格局。2008年下半年，國務院已經明確提出可以通過REITs(房產投資信托資金)等形式來融資。只要相關法律法規建設到位，開發商就有了一條新的融資途徑，而與REITs最為密切的商業地產也將獲得更大的發展空間。在住宅市場逐漸飽和與下滑時，仿照香港地產“混業”的經營模式，大力發展商業地產的投資建設，以復合型地產開發為主，出售和持有物業并重，將更好地促進商業地產發展，從而拉動國內消費，刺激中國經濟增長。

未來地產政策將以

地方調控為主

雖然房地產沒有成為國家的振興產業，但各地方政府已經紛紛出臺有關政策，加大對房地產業的支持力度。

2009年3月3日，廣東省針對《國務院辦公廳關于促進房地產市場健康發展的若干意見》出臺了十五條新政。主要政策包括加大保障性住房建設力度；進一步鼓勵普通商品住房消費；支持就產開發企業積極應對市場變化。新政強調加大對廉租住房專項資金的投入，擬在2009至2011年每年安排2億元專項用于經濟欠發達地區廉租住房保障資金補助，用3年時間基本解決全省符合廉租住房保障條件的7萬戶城鎮低收入家庭住房困難問題。

北京市和上海市也出臺相應政策，加大對保障性住房的建設。北京市預計2009年年底保障住房及限價房實現竣工200萬平方米。同時推進中低價位、中小套型住房建設，新建和購置政策性用房。

綜觀各地的房地產新政，可以發現，加大保障性住房建設、加強信貸資金支持、放開“二套房”政策、減免相應稅費以及擴大房企融資渠道已經成為各地房政的共同點，這也與中央政府的基本思路相一致。

而在地方調控中，消化庫存是當務之急。根據國家統計局公布的數據，截至2008年12月末，全國商品房空置面積1.64億平方米，同比增長21.8％，其中，空置商品住宅9069萬平方米，同比增長32.3％。全國工商聯房地產商會的報告預測，2009年中國房屋空置面積可能達到3億～4億平方米，是往年空置面積總量的2～3倍。中金公司的研究報告也表明，今年全國住宅市場的消化周期將達33.84個月，接近3年時間。

從全國商品房開發與銷售的進度看，從2004年以來每年的銷售面積都小于當年和前一年的新開工面積，在2008年開發與銷售的反差則表現得更為明顯，其中商品房施工面積、新開工面積和竣工面積雖然增速明顯回落，仍呈現同比小幅增長，而銷售面積全年同比大幅下降18.7％，這種反差意味著僅2008年一年就已產生大量存貨。摩根大通大中華區首席經濟學家龔方雄曾表示，目前，中國內地房地產庫存堪稱全球最高，未來房地產市場價格會繼續下跌，政府必須警惕出現價量齊跌的風險。

有數據顯示，今年3月份以來樓市整體存在回暖跡象，但短期內庫存壓力并不能很快減少。雖然當前的成交水平使房價階段性企穩，但仍不能推動房價明顯回升。只有去庫存化結束之后，房地產才能進入新的市場輪回。因此，這也不是僅僅通過“振興”就能達到的。