房地產開發企業稅收籌劃淺析

王 娜 尹 軒

[摘要]房地產開發企業稅收負擔較重,因而有必要進行稅務籌劃,從而達到減輕企業稅負、提高企業利潤的目的,本文對房地產企業所涉及的營業稅、土地增值稅、所得稅的稅收籌劃方法進行分析。

[關鍵詞]房地產開發企業 稅收籌劃 營業稅 土地增值稅 企業所得稅

一、房地產開發企業及稅收籌劃的基本闡述

(一)房地產開發企業的含義及房地產業的發展現狀

1.房地產開發企業的含義

房地產開發企業是指從事基礎設施建設、房屋建設,并轉讓房地產開發項目或者銷售、出租商品房的活動的企業。

2.房地產業在我國的發展現狀

受計劃經濟體制的影響,我國的房地產業比較弱勢,但進入20世紀90年代以來,隨著城市化的加速以及城鎮國有土地有償使用和房屋商品化的推進,房地產業在國民經濟中所占的比重逐漸上升。目前,無論從宏觀經濟形勢和政策層面還是需求層面都不支持房價持續高漲,房地產的暴利時代已經終結。在長達10年的房價上漲之后,中國房地產市場開始向理性回歸。中央政府通過房地產開發政策調整、土地出讓政策調控、外資購房政策嚴控、房地產金融適時緊縮和房地產稅收的不斷規范,使房地產宏觀調控落到實處的同時追求實效和講究實際,真正將我國房地產業的發展融入到整個國民經濟健康、持續和協調發展的軌道中去。

(二)稅收籌劃的含義

稅收籌劃是有別于避稅的節稅方式,是指納稅人自行或委托代理人在稅收法律許可和反避稅條款允許的范圍內,通過事先合理地安排與策劃企業的經營、投資、理財等活動,以達到稅收負擔最小化、經濟效益最大化為目的的經濟活動。

二、房地產開發企業主要稅種籌劃方法

(一)房地產開發企業的營業稅籌劃

1.減少營業稅應稅項目的流轉次數

依照我國稅法規定,房地產等不動產的轉讓屬于營業稅的納稅范疇,而營業稅是按次重復征收的。所以應盡量減少營業稅應稅項目的轉讓次數以避免重復納稅。

2.利用稅率不同的籌劃

房地產開發企業銷售的商品房有精裝修房和毛坯房兩種。房地產開發企業在銷售精裝修房時,如果與購房者簽訂合同時略加變通,將經營收入分散,就能節省不少營業稅,增加企業收益。實際操作時,房地產開發企業可以與購房者簽訂兩份合同,一份是房地產初步完工(毛墻毛地)時簽訂的購銷合同;另一份是與房地產開發企業的裝修、裝潢子公司簽訂的裝修合同。房地產開發企業就第一份購銷合同注明的按毛坯房價格計算房款的5%計算營業稅,就第二份裝修合同中裝修款按3%交營業稅,這樣充分利用稅率差異可以為房地產開發企業節約不少稅金。

(二)房地產開發企業的土地增值稅籌劃

1.利用土地增值稅的征稅范圍進行籌劃

在實際工作中,我們可以通過以下三個標準來判定土地增值稅的征稅范圍: 一是轉讓的土地,其使用權是否為國家所有;二是土地使用權、地上的建筑物及其附著物的產權是否發生轉讓;三是轉讓房地產是否取得收入。因此,房地產開發企業可以通過是否符合以上三個判定標準來避免成為土地增值稅的征稅對象。比如,房地產開發企業代客戶進行房地產的開發,開發完成后向客戶收取代建費用的行為,對房地產開發企業而言,雖然取得了收入,但沒有發生產權的轉移,其收入僅屬于勞務性質的收入,屬于營業稅的征稅范圍,而不征土地增值稅。房地產開發企業可以利用這種方式,在建房之前就確定最終用戶,實施定向開發,避免房屋建成后銷售繳納土地增值稅。此外,房地產開發企業將房產、土地使用權租賃給承租人使用,收取租金等,均可免征土地增值稅。

2.利用銷售比例的稅收籌劃

2007年的1月17日,國家稅務總局發布《國家稅務總局關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》擴大了對于開發商征收土地增值稅的清算條件,清算條件規定:“已竣工驗收的房地產開發項目,已轉讓的房地產建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上,或該比例雖未超過85%,但剩余的可售建筑面積已經出租或自用的”以及“取得銷售(預售)許可證滿三年仍未銷售完畢的”都將納入新的土地增值稅征收條件。因此,可以利用85%這一臨界點進行籌劃。當開發項目不能完全銷售時,視情況將其銷售比例控制在85%以內,將納稅時間向后拖延。這也是新的清算條件制定后的一項新的稅收籌劃方法。

(三)房地產開發企業的企業所得稅籌劃

1.延期納稅

(1)合理延遲產權轉移時間

稅法規定,只有當房地產的權屬發生變更時,才能確認銷售收入的實現。房地產開發企業可以通過合理延遲房地產權屬變更時間,推遲房產證的辦理來推遲銷售收入的實現時間,以緩繳企業所得稅,達到緩解企業資金緊張狀況的目的。

(2)合理推遲成本最終確認時間

房地產開發企業在經營過程中,往往會出現產權轉移已辦理,銷售收入已實現,但卻有些配套工程尚未完全竣工的情況,因此無法準確地進行開發項目的成本、費用或損失的財務核算。企業所得稅是對凈收入的課稅,無法對成本費用或損失進行準確核算,凈收入也無法得到準確核算,因此最好選擇延期納稅。房地產開發企業的財務人員可通過合理推遲成本最終確認的時間,以緩繳企業所得稅,實現企業利益最大化。

2.增加扣除項目金額

企業所得稅法規定,企業實際發生的與取得收入有關的、合理的支出,包括成本、費用、稅金、損失和其他支出,準予在計算應納稅所得額時扣除。扣除項目金額越大,應納的企業所得稅就越少。因此,在企業的日常經營中,應該充分利用時機增加扣除項目金額,以減少企業所得稅。

三、房地產開發企業稅收籌劃中應注意的問題

(一)遵守稅法及相關條例

在進行稅收籌劃時,房地產開發企業應該及時熟悉我國稅法和相關條例。只有在合法的前提下,稅收籌劃才能有利于企業的可持續性發展。

(二)注重稅收籌劃整體性

納稅人進行稅收籌劃,不能僅盯住個別稅種的稅負高低,要著眼于整體稅負的輕重。同時,應注意稅收與非稅收因素,綜合衡量稅收籌劃方案。

(三)正視稅收籌劃風險

由于環境及其它考慮因素經常變化,使稅收籌劃帶有許多不確定因素,而且納稅人籌劃方案的形式、對稅收政策的理解完全取決于納稅人的主觀判斷,所以稅收籌劃的成功不是100%。

參考文獻:

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