廉租房REITs融資成本分析

摘要當前我國廉租房建設中遇到的資金瓶頸問題，引入REITs不失為一條有效解決途徑;本文著重對廉租房REITs融資成本進行分析，并推證出了其數學表達式，對廉租房REITs融資成本進行了量化。

關鍵詞廉租房REITs融資成本

中圖分類號:F83文獻標識碼:A

我國廉租房的融資渠道主要有住房公積金增值收益、社會保障和社會捐贈、土地出讓金部分收益、市縣財政預算安排以及中央、省級財政預算安排的補助資金;綜合來看，這種政府主導財政資金供給模式使得廉租房的融資渠道過于單一，不利于有效解決我國目前廉租住房供不應求的狀況以及廉租房自身的健康發展，由此本文引入托投資基金(REITs)，希冀有效解決廉租房融資困境。

廉租房投資信托機構運行REITs的流程如下:(1)采用市場機制，政府通過招投標的方式選擇房地產開發商參與廉租房的建設;(2)房地產開發商在合同約束的范圍內建設完畢廉租房;(3)在政府的主導下，廉租房投資信托機構在滿足開發商合理利潤的情況下，收購廉租房，房地產開發商在獲得約定利潤后退出;(4)廉租房投資信托機構負責廉租房的經營，在不滿足投資信托基金的約定收益時，政府通過土地出讓金的部分收益、住房公積金增值收益部分、社會保障和社會捐贈以及政府財政補助資金等予以補足。

采用REITs的模式，廉租房可有效緩解其融資瓶頸，而其所需負擔的僅為少部分融資成本。融資成本是站在資本獲得者的角度計算的融資代價，是資本獲得者融資時所付出的成本，包括向資本提供者支付資金使用費和向其他方支付的籌集費。廉租房REITs可采用直接融資和間接融資兩種方式，因而其相對的資金來源有權益資金和債務資金兩個方面，而其相對應的融資成本亦有權益資金融資成本和債務資金融資成本兩種。權益性融資成本:是指企業接受股權性質的投資，而非債權性質的投資所發生的成本。比如發行股票、接受新股東投資等，都屬于權益性融資，而為此發生的發行手續費等，就是權益性融資成本。債務性融資成本:是指企業接受債權性質的投資所發生的成本，如委托金融機構代理發行債券而支付的注冊費和代理費，向銀行借款支付的手續費以及利息等。

假設廉租房REITs由n個資產構成，第i個資產的年收益率為Ri，第i個資產的權益金額為Pi，則其資產總額為V=Pi，則廉租房REITs的平均收益率為: S=(其中S為平均收益率，)

廉租房REITs所構成的資產平均持續期為:D=

(其中D為平均持續期，Ti為融資期限)

第i個資本獲得者給資本提供者年利息r·Pi (其中r為市場利率)

第i個資本獲得者給資本提供者年利息現值=

本金與現值之和:

此時，設L為資產交易價格，融資成本即為(PV—L)

對于REITs來說，要實行證券化，其融資成本必然要小于同期銀行貸款以及公司債融資成本的最小值，否者就沒必要多此一舉，因此融資成本應滿足以下公式:

結合上式，可化簡得:

記1-d=€%e，則€%eL就是融資成本，