城鎮公共設施公共建筑用地基準地價評估方法研究

摘要本文以廣東省惠州市惠城區城鎮土地定級暨基準地價更新為例，闡述了公共設施公共建筑用地的特點，探討了公共設施公共建筑用地基準地價估價方法，采用機會成本法，在住宅用地基準地價評估成果基礎上進行修正，評估出公共設施公共建筑用地基準地價。

關鍵詞公共建筑用地基準地價機會成本

中圖分類號:F293.2文獻標識碼:A

1 公共設施公共建筑用地的特點

公共設施公共建筑用地的特點:(1)多為公共服務用途，具有一定的社會效益和生態效益;(2)布局零散，多呈點狀，面積小、數量多，難以形成功能規模集中的用地分區;(3)大多不以贏利為目的，收益很小或無收益，且收益很難準確界定，雖有少部分用地以贏利為目的，如商業醫院、私立學校、殯葬用地等，機場、碼頭用地等因其具有壟斷性質，因而該部分用地具有壟斷收益;(4)多以劃撥方式取得土地使用權形式，以有償方式出讓取得的土地面積極少;(5)土地市場欠發育，市場上土地出讓、轉讓、出租、抵押等交易案例很少。

由于公共設施公共建筑用地具有的以上特點，現有評估方法在這類用地評估上很難適用，因此我們需要一種新的評估思路。在研究了微觀經濟學中機會成本的概念后，我們認為可以借鑒機會成本的方法來對公共設施公共建筑用地進行評估。

2 機會成本法的理論基礎及評估思路

機會成本是經濟學中一個重要的概念，生產一單位的某種產品的機會成本是指生產者所放棄的使用相同的生產要素在其他生產用途中所能得到的最高收入。

機會成本法是進行土地估價的一種全新思路。使用機會成本法需滿足一定的前提條件:(1)資源稀缺性。土地本身就是一種稀缺資源，其總量是有限的，且不可再生。(2)資源多用性。土地在使用前通常設定好一種用途，具有排他性，且在一個較長時期內其用途是固定的。當土地以一種用途被人們使用時，就意味著放棄了土地作為其他的用途。特別是公共設施公共建筑用地，為了公共利益的需要，土地利用時并非是以土地在該區位的最佳收益用途來設定其用途的，這就反映不出來其真實價值。利用上述原理，我們可以用機會成本來評估公共設施公共建筑用地的價值。

土地的機會成本法估價思路就是根據待估宗地的實際情況首先確定該宗地若不被設定為公共用途時最可能最適宜的用途和在該用途下最有效的利用方式，然后對該用途下的土地價格進行評估，并根據宗地的實際情況對評估價格進行情況修正，將最終結果作為待估宗地的機會成本價格。

3 機會成本法評估公共設施公共建筑用地基準地價應用

通過對近幾年惠州市惠城區土地收購儲備——出讓樣點的現狀用途與新規劃用途比較分析，根據機會成本的理論，得出公共設施公共建筑用地最適宜(最可能轉化)的用途，見表1。

由上表可以看出，從公共設施公共建筑用地最可能轉化的用途及機會成本用途分析，可得出公共建筑用地基準地價接近于住宅用地，因此，確定公共設施公共建筑用地基準地價的修正基礎為住宅用地基準地價。

(1)出讓年期修正

Nm=

式中:Nm——出讓年期修正系數

r——修正基礎用途(住宅用地)的土地還原利率

m——公共設施公共建筑用地法定最高出讓年限

n——修正基礎用途(住宅用地)法定最高出讓年限

(2)容積率修正

Ri=

式中:Ri——容積率修正系數

Pj——公共設施公共建筑用地容積率對應的修正基礎用途(住宅用地)的基準地價

Pi——修正基礎用途(住宅用地)容積率對應的基準地價

(3)土地還原利率修正

Tj=

式中:Tj——土地還原利率修正系數

Prj——公共設施公共建筑用地土地還原利率對應的修正基礎用途(住宅用地)的基準地價

Pri——修正基礎用途(住宅用地)土地還原利率對應的基準地價

在惠州市惠城區住宅用地基準地價評估成果基礎上對出讓年期、容積率、土地還原利率進行修正，最終確定公共設施公共建筑用地基準地價。

公共設施公共建筑用地基準地價=修正基礎用途(住宅用地)基準地價€譔m€識i€譚j

4 結語

由于公共設施公共建筑用地具有大多不以營利為目的，收益很小且收益很難準確界定，市場交易案例很少等特點。本次惠城區公共設施公共建筑用地采用機會成本法評估基準地價，在新一輪城鎮基準地價更新工作中具有較強的實用性和可操作性，同時公共設施公共建筑用地基準地價的評估為更好的管理土地資產，防止國有資產流失起到有力的推動作用。