房地產(chǎn)工程總造價影響因子分析

摘要本文從探討影響房地產(chǎn)工程造價，分析了建設(shè)過程中的四個重要因素，即:投資決策階段對工程造價的影響、設(shè)計階段對工程造價的影響、施工階段對工程造價的影響、竣工階段對工程造價的影響。

關(guān)鍵詞房地產(chǎn)工程影響分析

中圖分類號:F293.3文獻(xiàn)標(biāo)識碼:A

在我國經(jīng)濟(jì)大環(huán)境迅速變化的背景下，在項目投資方面，房地產(chǎn)行業(yè)還沒有形成適合房地產(chǎn)使用的完整、成熟且規(guī)范的管理模式，仍沿用傳統(tǒng)的定額計價方式控制造價，在房地產(chǎn)市場日趨成熟的今天，這種重結(jié)算輕計劃，重結(jié)算輕過程管理的造價控制方法，已不適應(yīng)市場變化。其結(jié)果必然是概算超結(jié)算，預(yù)算超概算，結(jié)算超預(yù)算的三超現(xiàn)象。

1 工程成本構(gòu)成的各因素對工程造價影響

建設(shè)工程造價指的是建筑物基礎(chǔ)、上部結(jié)構(gòu)及水電安裝、機(jī)械設(shè)備等施工階段發(fā)生的費用。工程成本的構(gòu)成包括人工費、機(jī)械費、材料費、管理費、勞保費、利潤和稅金。人工費、機(jī)械費所占工程造價的比重近年有一定提高。材料費上漲幅度亦較大，尤其個別建筑材料的消耗量，如鋼材、水泥等，成為引致工程造價有較大幅度攀升的重要因素。目前，主要幾類建材品種的市場價，表現(xiàn)出較平衡勢頭。因此總體建安造價的浮動水平不大，升幅變化趨于穩(wěn)定。

2 建設(shè)過程三階段對工程造價的影響

建筑工程成本的各構(gòu)成因素固然影響開發(fā)成本，但建設(shè)過程的三個階段對工程造價，進(jìn)而對房地產(chǎn)總投資也是十分重要的影響因素。三個階段，一是投資決策階段;二是設(shè)計階段;三是施工階段，四是竣工階段。

2.1 投資決策階段對工程造價的影響

投資決策階段工程造價對建設(shè)工程造價具有決定性影響。如地址的選擇是否優(yōu)化，直接影響工程造價的高低，影響建設(shè)工期的長短，影響工程建成后的經(jīng)濟(jì)效益。例如:水文、地質(zhì)情況對工程造價的影響。多層建筑物水文、地質(zhì)的差異影響工程造價的比重為10% 左右。地形、地面高程的差異對工程造價的影響也是十分巨大的。設(shè)計所確定的地面高程與原始地面高差越少，室外挖、運、回填土方量就越少，工程造價也就越低。因此，若建設(shè)地點

地形起伏很大，應(yīng)采用靈活多變的設(shè)計手法，從而降低工程造價。

2.2 設(shè)計階段對工程造價的影響

設(shè)計階段對工程造價的影響最為突出。至初步設(shè)計結(jié)束，影響工程造價的程度為75%; 至技術(shù)設(shè)計階段，影響工程造價的程度為35%;而至施工開始，通過技術(shù)組織措施節(jié)約工程造價的可能性只有5～10%。因此，在滿足項目使用功能的前提下，合理設(shè)計將使工程造價大幅降低，充分挖掘設(shè)計潛力，將是控制工程造價的關(guān)鍵所在。為此要做好以下幾方面工作:設(shè)計人員應(yīng)熟識本專業(yè)預(yù)算定額及費用定額;熟識建筑材料預(yù)算價格;切實做好工程造價核算工作;工程造價管理人員與設(shè)計人員應(yīng)密切配合，以保證有效地控制工程造價;推行建筑方案和經(jīng)濟(jì)方案相結(jié)合的設(shè)計招、投標(biāo)方法，促使設(shè)計單位不僅在建筑造型、使用功能上動腦筋，而且要在如何降低工程造價上下功夫。

2.3 施工階段對工程造價的影響

(1)施工圖預(yù)算編制。施工圖預(yù)算是建設(shè)單位根據(jù)施工圖紙計算的工程量、施工組織設(shè)計和現(xiàn)行工程預(yù)算定額及建筑材料預(yù)算價格等資料，進(jìn)行計算和確定單位工程量的預(yù)算造價。這是建設(shè)單位對基本建設(shè)投資進(jìn)行科學(xué)管理的具體文件，也是控制建筑安裝工程投資的依據(jù)。因此，必須正確編制工程預(yù)算書，提高預(yù)算的正確性，降低工程造價，節(jié)約投資。

(2)設(shè)計變更審批制度。設(shè)計如有變更，應(yīng)盡量提前變更，在每變更設(shè)計之前，必須進(jìn)行工程量及造價增減分析并經(jīng)原設(shè)計單位同意。如果變更后造價突破總概算，必須經(jīng)監(jiān)理機(jī)構(gòu)及建設(shè)單位審查同意。

2.4 竣工階段的工程造價控制

竣工結(jié)算是工程造價控制的最后一個階段，它是反映建設(shè)項目實際造價和投資效果的文件，也是竣工驗收報告的重要組成部分，必須予以高度重視，嚴(yán)格把關(guān)。重點應(yīng)做到以下幾個方面:(1)嚴(yán)格核對合同條款，防止重復(fù)計算及收費等問題。(2)檢查隱蔽驗收記錄及施工日記，確認(rèn)隱蔽驗收手續(xù)是否齊全，是否按圖施工。(3)落實設(shè)計變更及簽證，檢查這些設(shè)計變更是否符合既定的程序，是否經(jīng)設(shè)計單位及建設(shè)單位的同意批準(zhǔn)，并且嚴(yán)格查實變更簽證，防止一些莫須有的簽證、重復(fù)簽證等。(4)按圖嚴(yán)格核實工程量。一般而言，施工單位均會有意高估工程量，建設(shè)單位的審核人員必須嚴(yán)格把關(guān)，按實結(jié)算。(5)嚴(yán)格執(zhí)行投標(biāo)過程中所報的單價或簽證價格，禁止高套單價的情形出現(xiàn)。(6)嚴(yán)格按規(guī)定和合同套取計費程序，計取各項費用。

工程竣工時，根據(jù)合同文件中計價方式及允許調(diào)整費用范圍的規(guī)定，發(fā)包方對承包方提出的竣工結(jié)算文件必須要進(jìn)行認(rèn)真的審核，避免承包方在工程結(jié)算中高估冒算，以便合理的確定工程造價。