房地產(chǎn)金融業(yè)與西部大開(kāi)發(fā)

摘要眾所周知，目前我國(guó)西部大開(kāi)發(fā)進(jìn)行地如火如荼，西部的各行業(yè)建設(shè)在近幾年取得了舉世矚目的成就。但是在市場(chǎng)取向已經(jīng)定位的今天，房地產(chǎn)金融業(yè)在西部大開(kāi)發(fā)中應(yīng)該占據(jù)怎樣的地位?政府對(duì)其的支持力度究竟要有多大?房地產(chǎn)金融業(yè)能否對(duì)西部大開(kāi)發(fā)起到重要的作用?本文對(duì)這一系列問(wèn)題展開(kāi)了探討。

關(guān)鍵詞房地產(chǎn)金融西部大開(kāi)發(fā)金融監(jiān)管

中圖分類(lèi)號(hào):F293.3文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼:A

1 房地產(chǎn)與金融

房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)存在著相互影響、相互促進(jìn)的關(guān)系，這是由房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)的各自特點(diǎn)所決定的。也正是由于這個(gè)原因，我們通常也把與房地產(chǎn)有關(guān)的金融活動(dòng)，稱(chēng)之為房地產(chǎn)金融。

我們知道，現(xiàn)在我們買(mǎi)房、賣(mài)房甚至炒房的過(guò)程是一個(gè)把房地產(chǎn)作為商品交易的過(guò)程，那么在這個(gè)過(guò)程中，房子是作為一種商品在流通，那么也不可避免的帶來(lái)資金的運(yùn)轉(zhuǎn)。而且房子這個(gè)商品具有其他商品不同的特點(diǎn)，那就是房地產(chǎn)這個(gè)商品對(duì)資金的需要具有需要資金的量很大、運(yùn)轉(zhuǎn)的周期很長(zhǎng)。因而這也決定了房地產(chǎn)業(yè)需要金融業(yè)的大力支持。因?yàn)榉康禺a(chǎn)的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)是在短期內(nèi)需要大量的運(yùn)作資金，而不是像其他行業(yè)那樣有一個(gè)資本積累的過(guò)程，如果用太多的時(shí)間去積累資本，那么就會(huì)使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商失去市場(chǎng)先機(jī)，處于被動(dòng)挨打的地位。所以一旦有了金融業(yè)的支持，那么情況就變的不一樣了。有了金融業(yè)的介入，不但可以使房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)速度加快了，同時(shí)還可以提高目標(biāo)人群的消費(fèi)能力——就是由金融業(yè)向購(gòu)買(mǎi)者(包括居民和其他房地產(chǎn)購(gòu)買(mǎi)者)提供貸款以提高購(gòu)買(mǎi)能力。另外，有了金融業(yè)的支持，還可以催生一批房地產(chǎn)的相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，如一些房屋中介和租賃公司，打開(kāi)更大的房地產(chǎn)市場(chǎng)。在國(guó)民經(jīng)濟(jì)各產(chǎn)業(yè)中，像房地產(chǎn)業(yè)這樣在生產(chǎn)、流通和消費(fèi)過(guò)程，都需要金融業(yè)大力支持，是為數(shù)不多的。

我們知道房屋是不動(dòng)產(chǎn)，當(dāng)房屋的所有人要用房屋作為抵押品時(shí)，也要通過(guò)金融貸款活動(dòng)展開(kāi)。而且，由于房地產(chǎn)具有保值增值的能力，所以在房地產(chǎn)在金融業(yè)的運(yùn)作中，它還可以帶來(lái)擴(kuò)展業(yè)務(wù)的利潤(rùn)，它在金融業(yè)界也占有重要的地位。

另一方面，現(xiàn)代社會(huì)房地產(chǎn)業(yè)對(duì)金融業(yè)的發(fā)展也顯得越來(lái)越重要。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展將會(huì)為擴(kuò)展金融業(yè)提供條件，帶來(lái)更多的業(yè)務(wù)渠道。住房消費(fèi)和信貸的發(fā)展有助于增強(qiáng)銀行調(diào)節(jié)經(jīng)濟(jì)的范圍和能力。房地產(chǎn)的發(fā)展可以加快建設(shè)房地產(chǎn)金融體系的步伐，將會(huì)為促進(jìn)保險(xiǎn)業(yè)發(fā)展作貢獻(xiàn)等等。

通過(guò)以上的幾層關(guān)系，使得金融業(yè)必然會(huì)與房地產(chǎn)業(yè)結(jié)成親密的伙伴，并逐步地形成一種良性互動(dòng)的關(guān)系。

2 西部房地產(chǎn)金融業(yè)新的發(fā)展機(jī)遇

機(jī)遇與挑戰(zhàn)并存，我們應(yīng)當(dāng)看到，西部大開(kāi)發(fā)不僅給西部的房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)帶來(lái)了更多更大的挑戰(zhàn)，同時(shí)也為其發(fā)展帶來(lái)難得的機(jī)遇。

(1)東部的金融機(jī)構(gòu)為西部帶來(lái)了更大的資金支持。西部大開(kāi)發(fā)，東部的金融機(jī)構(gòu)的進(jìn)入，使西部房地產(chǎn)的融資渠道更為廣闊，房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)范圍將得到進(jìn)一步拓展。西部大開(kāi)發(fā)后，東部的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)資金(包括運(yùn)作資金、儲(chǔ)備資金等)甚至是的外國(guó)廠商的各項(xiàng)存款、儲(chǔ)蓄等都會(huì)有大幅度地上漲。現(xiàn)階段，西部居民在住房消費(fèi)的個(gè)人住房貸款上所占的消費(fèi)支出比例太小，這也決定了在今后的一個(gè)發(fā)展時(shí)期內(nèi)，在這一方面還具有較大的潛力可挖。西部的房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)可以借鑒東部和外國(guó)房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)的運(yùn)作和管理經(jīng)驗(yàn)，借助西部大開(kāi)發(fā)的春風(fēng)，也給西部房地產(chǎn)金融業(yè)帶來(lái)層次性的發(fā)展，這樣有利于滿足我國(guó)居民各種層次的住房信貸需求。

(2)使西部房地產(chǎn)金融的整體水平都將得以很大程度地提高。在西部大開(kāi)發(fā)以前，西部的房地產(chǎn)金融業(yè)由于各方面的原因，缺乏外部同行業(yè)企業(yè)的有效競(jìng)爭(zhēng)的刺激，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)的貸款力度不夠，很多金融機(jī)構(gòu)都有懼怕貸款難收的心理。而對(duì)于個(gè)體消費(fèi)者的住房貸款，由于個(gè)數(shù)少，利益低，辦理的手續(xù)比較繁雜而不予重視。這樣的情況導(dǎo)致了整個(gè)西部的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)缺乏活力，整個(gè)行業(yè)的人員素質(zhì)、行業(yè)的整體水平都沒(méi)有達(dá)到東部的高度。現(xiàn)在，在西部大開(kāi)發(fā)后，在外部壓力下，西部地區(qū)對(duì)金融業(yè)從業(yè)人員的水平要求越來(lái)越高，西部的房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)必然會(huì)在經(jīng)營(yíng)機(jī)制改革、企業(yè)的管理、員工的培訓(xùn)以及行業(yè)的服務(wù)品種和服務(wù)質(zhì)量等方面下大力度，從而有效地促進(jìn)促進(jìn)西部房地產(chǎn)金融行業(yè)整體水平的提高。

(3)使西部發(fā)展帶動(dòng)全國(guó)房地產(chǎn)金融業(yè)整體水平的進(jìn)步。隨著西部大開(kāi)發(fā)的進(jìn)程，到時(shí)東部的金融機(jī)構(gòu)甚至是外國(guó)的金融機(jī)構(gòu)全面涉足西部的房地產(chǎn)業(yè)，可能會(huì)推動(dòng)全國(guó)甚至是境外房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)的建設(shè)和實(shí)施，推動(dòng)中國(guó)房地產(chǎn)金融業(yè)整體性的進(jìn)步和發(fā)展。

3 發(fā)展對(duì)策和措施

眾所周知，西部地區(qū)由于歷史和地域的原因，它的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)相對(duì)于東部地區(qū)來(lái)說(shuō)比較薄弱，各行業(yè)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)相對(duì)不合理，而我們關(guān)心的金融機(jī)構(gòu)形式更是極為單一，導(dǎo)致西部地區(qū)的金融業(yè)缺乏有效的競(jìng)爭(zhēng)激勵(lì)，房地產(chǎn)金融業(yè)的整體水平較低。在西部大開(kāi)發(fā)和中國(guó)加入世界貿(mào)易組織的推動(dòng)下，西部房地產(chǎn)金融業(yè)如何有效地把握機(jī)遇，迎接挑戰(zhàn)，成為現(xiàn)階段擺在大家面前的主要課題。總地來(lái)說(shuō)，現(xiàn)在我們可以有效實(shí)施的對(duì)策有以下幾點(diǎn):

(1)建立起現(xiàn)代化的房地產(chǎn)金融體制。建立起現(xiàn)代企業(yè)和金融制度是目前西部大開(kāi)發(fā)時(shí)期西部地區(qū)房地產(chǎn)金融業(yè)水平提高的關(guān)鍵所在。我們知道，現(xiàn)階段我國(guó)信用社正在向銀行體制轉(zhuǎn)變。雖然經(jīng)過(guò)一系列的改制活動(dòng)，可以有效的加強(qiáng)這些信用社的管理規(guī)范、經(jīng)營(yíng)體制和抗拒金融風(fēng)險(xiǎn)的能力。但不可避免的是這些改制后的信用社與傳統(tǒng)的真正意義上的商業(yè)銀行相比，始終存在著不足，比如在公司制度和產(chǎn)權(quán)關(guān)系方面等。因而，我們可以認(rèn)為這種改革從嚴(yán)格地意義上講是不徹底的。但是在西部地區(qū)就有了明顯的不同，因?yàn)槲覀冎牢鞑康貐^(qū)對(duì)于全國(guó)來(lái)講，它的經(jīng)濟(jì)地位和經(jīng)濟(jì)影響力都不是很大。從這個(gè)意義上講，西部的各個(gè)地方政府應(yīng)當(dāng)充分地利用這一有利條件，挖掘西部房地產(chǎn)領(lǐng)域的市場(chǎng)潛力，提出比東部地區(qū)更為大膽的改革設(shè)想，以便能夠在一個(gè)較短的時(shí)間內(nèi)組建真正意義上的股份制房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)。這樣一方面可以使西部地區(qū)房地產(chǎn)金融改革的步伐加快，同時(shí)也為國(guó)家在房地產(chǎn)金融體制改制方面提供可供參考的現(xiàn)實(shí)案例。從進(jìn)一步上來(lái)說(shuō)，在這些新建立的房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)在產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)上可以以非國(guó)有部分占據(jù)主導(dǎo)地位，可以以西部地區(qū)的當(dāng)?shù)毓蓹?quán)將處于支配地位，同時(shí)在我國(guó)加入世界貿(mào)易組織的有利條件下吸收部分國(guó)外資金。因此，總的概括來(lái)說(shuō)這些房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)可以以地方經(jīng)濟(jì)為主導(dǎo)，同時(shí)吸收東部地區(qū)的和外資投入，建立起更為先進(jìn)的主要為本地區(qū)經(jīng)濟(jì)服務(wù)的地方性房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)。

(2)要加強(qiáng)西部地區(qū)房地產(chǎn)金融行業(yè)的整體水平。西部地區(qū)房地產(chǎn)金融業(yè)的經(jīng)營(yíng)和參與人員可以學(xué)習(xí)和借鑒東部以及國(guó)外同行業(yè)的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，找到進(jìn)門(mén)的路。面對(duì)落后的現(xiàn)實(shí)狀況，我們不應(yīng)該盲目的悲觀，應(yīng)看到我們的優(yōu)勢(shì)，比如對(duì)西部地區(qū)經(jīng)濟(jì)情況的熟悉，與本地區(qū)企業(yè)有長(zhǎng)期密切關(guān)系，以及對(duì)各種信息相對(duì)靈通等。在認(rèn)清優(yōu)勢(shì)的同時(shí)，我們更應(yīng)仔細(xì)研究西部大開(kāi)發(fā)和中國(guó)加入世貿(mào)后會(huì)面臨的各種困難，以及自身運(yùn)作中的優(yōu)劣所在，做到心中有數(shù)，早作對(duì)應(yīng)之策。要在房地產(chǎn)金融的各個(gè)領(lǐng)域比原先有實(shí)質(zhì)性的突破;要依據(jù)現(xiàn)實(shí)的需要推行更為吸引人的服務(wù)項(xiàng)目和措施，不能固步自封，盲目樂(lè)觀，只有這樣才能更好地迎接西部大開(kāi)發(fā)帶來(lái)的挑戰(zhàn)。

(3)要加快房地產(chǎn)金融從業(yè)人員的綜合素質(zhì)培訓(xùn)，提高他們的工作能力。西部大開(kāi)發(fā)漸漸深入后，特別是封閉的大門(mén)被打開(kāi)以后，讓西部房地產(chǎn)金融市場(chǎng)主體的更為復(fù)雜化，這就需要從業(yè)人員能夠具備更為先進(jìn)的知識(shí)和技能，具有綜合處理事物的能力。可是按現(xiàn)階段的情況來(lái)說(shuō)，西部地區(qū)高水平的房地產(chǎn)金融人才還特別缺乏，而且由于方面條件的制約，還面臨人才流失的可能。因而，各房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)都要十分重視對(duì)從業(yè)人員的綜合素質(zhì)培訓(xùn)，培養(yǎng)出自己的高水平人才。此外，個(gè)人住房貸款手續(xù)繁雜、審批緩慢也是此項(xiàng)業(yè)務(wù)未能更快地發(fā)展的主要原因之一。因而轉(zhuǎn)變行業(yè)的服務(wù)觀念，改善服務(wù)態(tài)度，改革管理體制，簡(jiǎn)化手續(xù)必須及早研究解決。

(4)提高優(yōu)質(zhì)客戶的信用度，提高宣傳和服務(wù)力度。西部大開(kāi)發(fā)后，東部機(jī)構(gòu)將可以為西部房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目提供貸款的渠道逐漸增多，從而導(dǎo)致西部業(yè)界面臨的壓力也不斷加大。因而現(xiàn)在對(duì)于西部的房地產(chǎn)金融界來(lái)說(shuō)，他們更應(yīng)關(guān)注那些資信評(píng)級(jí)度比較高、資產(chǎn)質(zhì)量較好且有一定規(guī)模實(shí)力的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司，特別是一些上市公司，因?yàn)樗麄兊娜谫Y能力相對(duì)較強(qiáng)，在從事大項(xiàng)目時(shí)具備資金規(guī)模的優(yōu)勢(shì)，從而有利于公司持續(xù)經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)的提高。對(duì)其要積極營(yíng)銷(xiāo)，搶占市場(chǎng)。

(5)有關(guān)機(jī)構(gòu)要針對(duì)西部的房地產(chǎn)金融業(yè)制定相應(yīng)的政策，為其發(fā)展?fàn)I造一個(gè)較好的環(huán)境。西部大門(mén)打開(kāi)以后，東部以及外國(guó)金融機(jī)構(gòu)的進(jìn)入，將會(huì)使西部房地產(chǎn)金融市場(chǎng)日趨復(fù)雜，競(jìng)爭(zhēng)更為激烈。因而為了能夠使西部的房地產(chǎn)企業(yè)在更為激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中立于不敗之地，我國(guó)的有關(guān)機(jī)構(gòu)要針對(duì)西部的房地產(chǎn)金融業(yè)制定相應(yīng)的政策，確保西部的一些有實(shí)力的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的生存環(huán)境。可以放寬對(duì)一些本地房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的控制，幫助西部企業(yè)占據(jù)一些市場(chǎng)份額;可以針對(duì)西部群體的普遍消費(fèi)能力不高的現(xiàn)實(shí)狀況，放開(kāi)個(gè)體住房消費(fèi)信貸，擴(kuò)大貸款規(guī)模，促進(jìn)西部房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)活力。通過(guò)扶持本地房地產(chǎn)企業(yè)，不僅可以有效地調(diào)整和改善西部房地產(chǎn)金融業(yè)的體制結(jié)構(gòu)，還可以促進(jìn)整個(gè)西部大開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略的進(jìn)程。

現(xiàn)階段，西部大開(kāi)發(fā)已經(jīng)成為我國(guó)的一個(gè)長(zhǎng)期發(fā)展戰(zhàn)略。那么西部大開(kāi)發(fā)是否能夠達(dá)到我們預(yù)期的目的，能否真正有效地保證我國(guó)整體經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，除了需要中央政府和東部的大力支持以外，更為重要的是西部能否營(yíng)造一個(gè)理想的經(jīng)濟(jì)、社會(huì)環(huán)境，這其中尤為重要的是西部能否在盡量短的時(shí)間內(nèi)實(shí)現(xiàn)金融和經(jīng)濟(jì)的良性循環(huán)，從而為西部大開(kāi)發(fā)打下堅(jiān)實(shí)的金融基礎(chǔ)。我想通過(guò)上述的一些西部房地產(chǎn)金融業(yè)的改革措施，應(yīng)該能夠?yàn)槲鞑糠康禺a(chǎn)金融業(yè)的行業(yè)整頓和提高有所幫助。

4 結(jié)束語(yǔ)

進(jìn)入21世紀(jì)，世界各國(guó)的競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈，這種競(jìng)爭(zhēng)已經(jīng)滲透到社會(huì)生活的各個(gè)方面。為了提高我國(guó)的綜合國(guó)力，加強(qiáng)參與世界競(jìng)爭(zhēng)的能力，就目前情況來(lái)看達(dá)到東西部的均衡發(fā)展為重中之重。

因而取得西部大開(kāi)發(fā)的成功是我們國(guó)家的一項(xiàng)宏觀和長(zhǎng)期發(fā)展戰(zhàn)略，從長(zhǎng)遠(yuǎn)的目光來(lái)看，在進(jìn)行西部大開(kāi)發(fā)時(shí)的關(guān)鍵問(wèn)題是如何在西部地區(qū)形成金融和經(jīng)濟(jì)良性循環(huán)的內(nèi)在機(jī)制，即在經(jīng)濟(jì)發(fā)展的同時(shí)，金融整體水平和經(jīng)營(yíng)效率必須迅速提高。如果再考慮到中國(guó)加入世界貿(mào)易組織，西部金融業(yè)要對(duì)外開(kāi)放的現(xiàn)實(shí)情況，則西部地區(qū)金融深化和金融界整體水平的提高，就不僅具有必要性，還明顯地具有時(shí)間上的迫切性。因此，加大西部地區(qū)金融改革和發(fā)展的力度，對(duì)于西部地區(qū)來(lái)說(shuō)，就成為最基本的金融對(duì)策。