物業(yè)管理前期介入開(kāi)發(fā)工作量化研究

摘 要： 物業(yè)管理前期介入開(kāi)發(fā)已經(jīng)得到越來(lái)越多的認(rèn)同。然而，物業(yè)管理企業(yè)介入開(kāi)發(fā)后以何種身份出現(xiàn)，物業(yè)管理公司在開(kāi)發(fā)階段的工作缺乏一個(gè)量化的衡量依據(jù)，使得物業(yè)管理前期介入開(kāi)發(fā)成為一句口號(hào)。本文提出了解決物業(yè)管理企業(yè)在前期的工作考核辦法。

關(guān)鍵詞： 物業(yè)管理前期介入開(kāi)發(fā) 問(wèn)題 模式

目前，我國(guó)工程建設(shè)中的參與者一般是建設(shè)單位、施工單位、規(guī)劃設(shè)計(jì)單位及工程監(jiān)理單位。工程監(jiān)理單位在大多數(shù)時(shí)刻扮演的是質(zhì)量控制者的角色，對(duì)工程質(zhì)量進(jìn)行把關(guān)。從實(shí)踐來(lái)看，實(shí)行工程監(jiān)理之后的確為我國(guó)的工程建設(shè)帶來(lái)了積極影響，工程質(zhì)量有了很大的提高。然而，監(jiān)理單位對(duì)質(zhì)量控制并不是全面的，很多不存在質(zhì)量問(wèn)題對(duì)日后的使用不利的因素作為監(jiān)理單位就很難發(fā)現(xiàn)。要解決這個(gè)問(wèn)題，最好的辦法就是在開(kāi)發(fā)過(guò)程中引入物業(yè)管理，因?yàn)槲飿I(yè)管理長(zhǎng)期處于物業(yè)維護(hù)的第一線，對(duì)一些影響使用的小問(wèn)題有著深刻的體驗(yàn)，開(kāi)發(fā)期引入物業(yè)管理會(huì)讓物業(yè)的內(nèi)涵有一個(gè)質(zhì)的飛躍。然而，迄今為止，物業(yè)管理前期介入在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中一般不受重視，很多開(kāi)發(fā)公司把物業(yè)管理前期介入開(kāi)發(fā)當(dāng)成一句空的口號(hào)。究其原因，筆者認(rèn)為物業(yè)管理前期介入開(kāi)發(fā)工作的工作量無(wú)法考核是其中一個(gè)很重要的原因。

一、物業(yè)在使用中經(jīng)常存在的問(wèn)題

1.裂縫現(xiàn)象。

主要是由材料強(qiáng)度不夠，結(jié)構(gòu)、墻體受力不均，抗拉、抗擠壓強(qiáng)度不足，樓體不均勻沉降，建筑材料質(zhì)次，砌筑后干燥不充分等原因造成的。

2.滲漏現(xiàn)象。

由于防水工藝不完善、防水材料質(zhì)量不過(guò)關(guān)等原因?qū)е挛菝鏉B漏，多見(jiàn)于各種管線與樓板接合處；在雨季及廚房、衛(wèi)生間用水量大時(shí)，滲漏嚴(yán)重影響使用人的正常生活，破壞地面裝修，影響鄰里關(guān)系。

3.墻皮脫落現(xiàn)象。

墻體內(nèi)部各砌塊、層面之間連接不好，在壓力、溫差等作用下形成中空，致使墻體整體抗壓能力降低，表面粉刷層易于脫落。有時(shí)在沒(méi)有形成空鼓的情況下，由于墻表面粉刷材料質(zhì)次，粉刷工藝不合要求，也會(huì)造成墻皮大面積脫落。

4.門(mén)窗密閉性差，出現(xiàn)變形現(xiàn)象。

有的門(mén)窗在使用一段時(shí)間后即出現(xiàn)密閉不好、部分材質(zhì)或整體變形等問(wèn)題；嚴(yán)重的起不到隔斷視線、擋風(fēng)遮雨的效果；有的無(wú)法關(guān)閉、開(kāi)啟。這主要是因?yàn)檫x用材料質(zhì)量不好，木材干燥程度不夠，或在安裝后受到潮濕侵蝕，做工粗糙。

5.公用設(shè)施設(shè)計(jì)不合理現(xiàn)象。

如樓梯間位置不方便；樓梯寬度過(guò)小；電梯運(yùn)行質(zhì)量不穩(wěn)定；公用照明設(shè)施不完善；消防安全設(shè)施缺乏，等等。［１］

在物業(yè)開(kāi)發(fā)期，監(jiān)理單位很難發(fā)現(xiàn)這些問(wèn)題的存在。然而一經(jīng)使用，這些問(wèn)題就會(huì)很快暴露出來(lái)。物業(yè)管理前期介入開(kāi)發(fā)能夠在很大程度上避免上述問(wèn)題。

二、物業(yè)管理企業(yè)前期介入開(kāi)發(fā)的模式

1.顧問(wèn)介入模式。物業(yè)處在規(guī)劃設(shè)計(jì)階段，開(kāi)發(fā)企業(yè)聘請(qǐng)有經(jīng)驗(yàn)的管理公司或物業(yè)管理咨詢服務(wù)公司做顧問(wèn)參謀，參與規(guī)劃設(shè)計(jì)，用專業(yè)眼光和經(jīng)驗(yàn)提示照顧到使用者的要求以及日后管理需要，有效彌補(bǔ)設(shè)計(jì)的不足，使其趨于合理完善。也就是說(shuō)，在設(shè)計(jì)符合國(guó)家規(guī)劃設(shè)計(jì)前提下，充當(dāng)顧問(wèn)的物業(yè)管理企業(yè)通過(guò)審閱設(shè)計(jì)圖紙?zhí)岢鲇嘘P(guān)樓宇結(jié)構(gòu)布局和功能方面的改良意見(jiàn)，藉以滿足使用者在裝修方面的不同要求，如住宅房建成不作間隔的毛坯房即可；也可以根據(jù)實(shí)際需要，對(duì)設(shè)備配置或容量以及服務(wù)方面提出改良意見(jiàn)。由于市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)、資金狀況、消費(fèi)趨向、國(guó)家宏觀政策等因素的影響，開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)改變?cè)瓉?lái)的設(shè)計(jì)思路，邊施工、邊修改是物業(yè)開(kāi)發(fā)中普遍的現(xiàn)象。因此，顧問(wèn)也要對(duì)修改的設(shè)計(jì)是否合理進(jìn)行評(píng)判。

2.扮演監(jiān)理角色模式。在物業(yè)的土建結(jié)構(gòu)已封頂，進(jìn)入到設(shè)備安裝和內(nèi)部裝修階段，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)參與監(jiān)督施工質(zhì)量，一方面熟悉線路管道的鋪設(shè)走向，另一方面對(duì)設(shè)備安裝的質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)督，其作用類似于監(jiān)理。開(kāi)發(fā)企業(yè)按照國(guó)家規(guī)定已聘請(qǐng)了工程監(jiān)理公司監(jiān)督施工質(zhì)量，但開(kāi)發(fā)企業(yè)和監(jiān)理公司關(guān)注的是設(shè)備調(diào)試合格驗(yàn)收通過(guò)即可。而問(wèn)題是，設(shè)備調(diào)試合格并不能說(shuō)明安裝質(zhì)量無(wú)問(wèn)題，如高層建筑排水管道雜亂較多，暫未堵死，可以排水，但使用后一有雜物聚集就堵塞造成水溢事故。類似情況不在開(kāi)發(fā)企業(yè)和監(jiān)理公司的考慮范圍，但物業(yè)管理企業(yè)對(duì)設(shè)備安裝質(zhì)量著眼于后期的長(zhǎng)期使用，物業(yè)管理此時(shí)介入，對(duì)施工單位不會(huì)放過(guò)一個(gè)小問(wèn)題，注重細(xì)微環(huán)節(jié)，以此保證安裝質(zhì)量的高標(biāo)準(zhǔn)。

3.準(zhǔn)管家模式。根據(jù)國(guó)家法規(guī)規(guī)定，開(kāi)發(fā)企業(yè)在物業(yè)建設(shè)工程結(jié)束時(shí)，應(yīng)移交給物業(yè)管理企業(yè)開(kāi)始管理物業(yè)。物業(yè)管理企業(yè)為適應(yīng)按管工作的需要，在物業(yè)建設(shè)工程基本結(jié)束，工程開(kāi)始竣工驗(yàn)收，移交按管驗(yàn)收和準(zhǔn)備入伙及籌備開(kāi)業(yè)時(shí)全面介入，開(kāi)始履行管家職責(zé)。《業(yè)主手冊(cè)》、《物業(yè)管理區(qū)域管理規(guī)定》等文件制訂、物業(yè)管理企業(yè)人員選派、入伙手續(xù)辦理等是物業(yè)管理企業(yè)此間工作重點(diǎn)。顯而易見(jiàn)，此時(shí)物業(yè)管理企業(yè)只是拉開(kāi)由先前的顧問(wèn)工作轉(zhuǎn)入實(shí)質(zhì)性的操作工作的序幕。［２］

以上是物業(yè)公司介入開(kāi)發(fā)的常見(jiàn)模式，建設(shè)單位以支付顧問(wèn)費(fèi)的方式聘請(qǐng)物業(yè)公司前期介入開(kāi)發(fā)。但這種方式的缺點(diǎn)是明顯的，其一是物業(yè)管理公司的工作效率缺乏監(jiān)管。對(duì)于物業(yè)管理公司來(lái)說(shuō)，因缺乏有效的工作核算方法，干多干少一個(gè)樣，會(huì)導(dǎo)致物業(yè)管理企業(yè)出工不出力的情況。這樣就有悖于建設(shè)單位聘請(qǐng)物業(yè)公司介入開(kāi)發(fā)的初衷。其二是顧問(wèn)費(fèi)用的標(biāo)準(zhǔn)很難統(tǒng)一。物業(yè)公司為了接到業(yè)務(wù)，可能會(huì)出現(xiàn)惡意競(jìng)爭(zhēng)的情況出現(xiàn)，最終導(dǎo)致一些實(shí)力不強(qiáng)、經(jīng)驗(yàn)不多但要價(jià)較低的小物業(yè)公司介入開(kāi)發(fā)，使得前期介入開(kāi)發(fā)的效果不明顯。因此，統(tǒng)一一個(gè)衡量物業(yè)公司介入開(kāi)發(fā)的工作量依據(jù)就顯得尤為重要。

三、衡量物業(yè)公司的工作量的依據(jù)

筆者認(rèn)為，物業(yè)公司再介入開(kāi)發(fā)后應(yīng)該建立《××項(xiàng)目工作記錄單》作為衡量工作量的依據(jù)。開(kāi)發(fā)公司依據(jù)物業(yè)公司提供的工作記錄單來(lái)支付前期物業(yè)費(fèi)。即物業(yè)公司對(duì)物業(yè)的使用功能的提高作用大就可以拿到更多的前期物業(yè)費(fèi)。反之則很少，這樣就可以有效地改善以支付物業(yè)費(fèi)聘請(qǐng)物業(yè)公司介入開(kāi)發(fā)所帶來(lái)的不良影響。

1.工作記錄單的模式如下：

2.工作記錄單的內(nèi)容。

可以根據(jù)不同開(kāi)發(fā)階段來(lái)確定物業(yè)公司應(yīng)該從事哪些工作。

1）規(guī)劃設(shè)計(jì)階段。項(xiàng)目參與審核規(guī)劃和設(shè)計(jì)圖，提出完善物業(yè)功能的建議，對(duì)配套設(shè)施、公共活動(dòng)場(chǎng)所、建筑和水電設(shè)計(jì)、設(shè)備及管線布局、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、會(huì)所、幼兒園、管理用房、垃圾站、游泳池、智能化、標(biāo)識(shí)、車輛和行人出入口以及停車方案提出物業(yè)整改意見(jiàn)。

2）施工階段。項(xiàng)目參與有關(guān)工程例會(huì)，針對(duì)設(shè)備選型、設(shè)備節(jié)能、管理、值班、設(shè)備房的裝修、工程用料、水電計(jì)量、建筑防水、衛(wèi)生間防臭、監(jiān)控裝置分布、工程質(zhì)量、公共區(qū)域裝修等提出物業(yè)管理方面的意見(jiàn)。

3）銷售階段。物業(yè)公司提供宣傳資料，調(diào)配人員配合銷售并展示形象，擬定管理處組織構(gòu)架、確定經(jīng)營(yíng)模式、測(cè)算管理費(fèi)用收支、確定管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、《業(yè)主臨時(shí)公約》、《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》等。

4）竣工階段。參與系統(tǒng)調(diào)試、竣工驗(yàn)收、收集備件、手機(jī)圖紙資料等工作。

工作記錄單是物業(yè)管理公司提供服務(wù)的依據(jù)。工作記錄單的多少，被采納的高低，是否可行，等等，不僅決定能否很好地衡量出前期介入開(kāi)發(fā)的物業(yè)管理企業(yè)的工作能力，而且決定能否為建設(shè)單位支付前期物業(yè)費(fèi)提供依據(jù)。

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基金項(xiàng)目：池州學(xué)院人文社會(huì)科學(xué)科研項(xiàng)目（XK0716）