基于投入產出房地產產業組織分析

摘要：從房地產產業與國民經濟其他產業之間的關系和內在結構著眼，本文基于2002年的投入產出表，利用直接消耗系數、完全消耗系數、影響力系數和感應度系數等投入產出分析的主要系數研究房地產產業與其相關產業的關聯度及其對各產業的波及效應。

關鍵詞：房地產；投入產出；波及效應

一、房地產產業的依存度分析

1 房地產產業對其他行業直接依存關系(直接消耗系數)

計算2002年投入產出表中房地產產業部門的直接消耗系數，表1為房地產產業消耗別的產業的直接消耗系數排名前十位的部門。

由表2可以看出，房地產產業消耗別的產業的直接消耗系數都不大，數值都低于0.1，但對金融保險業的依存度特別高，因為房地產業需要金融保險業提供大量資金做保證。在這次金融危機中房地產受創如此之大，而在06年和07年中國股票大漲，金融形勢一片大好時房地產商賺的盆滿缽滿也說明了數據與現實是一直的。

2 其它產業對房地產產業的直接依存關系(直接消耗系數)表2別的產業消耗房地產產業的直接消耗系數排名前十位的部門

由表2可以看出，房地產產業對各部門的直接消耗系數都不大，數值都低于0.1。公共管理和社會組織、金融保險業、其他社會服務業對房地產業具有較大的依賴性，說明房地產能為公共管理和社會組織、金融保險業、其他社會服務業提供更多的就業機會等支持。在房地產一片低迷中各地方政府爭相加大對房地產的投資力度來拉動地方經濟的，所以這個計算結果是與實際想符合的。

3 房地產產業對其他行業的完全直接依存關系(完全消耗系數)

計算2002年投入產出表中農業部門的完全消耗系數，表3為房地產產業對其他行業的完全消耗系數排名前十位的部門。

金融保險業、租賃和商務服務業、建筑業仍是房地產業主要中間投入產業。但是通過媒介產業的間接消耗，房地產業的主要關聯產業增多。一些產業與房地產業不發生強的直接關聯，卻有著較強的完全關聯，如化學工業、金屬冶煉及壓延加工業、通信設備、計算機及其他電子設備制造業、批發和零售貿易業以及交通運輸設備制造業。

二、房地產產業影響力分析

1 影響力系數

影響力系數越大，說明產品部門對其他產品部門的拉動作用越大，通過計算，2002年房地產業的影響力系數為0.6569，排名倒數第二，僅僅高于廢品廢料業(0.3962)。表明房地產業對國民經濟的拉動作用比較小，房地產業對社會生產的拉動作用要小于社會各部門平均的拉動水平。

2 感應度系數

通過計算，2002年房地產業的感應度系數為0.6176，排名倒數第十五，低于社會平均水平，說明它在國民經濟中的瓶頸地位非常突出。各行業對房地產業的產品和服務的需求還比較低，它的地位有待加強。

比較房地產產業影響力系數和感應度系數，感應度系數低于影響力系數，其受到國民經濟發展的拉動作用小于房地產業對國民經濟發展的推動作用。

三、結論

我國房地產業給公共管理和社會組織提供的服務較多，對社會保障和社會福利提供的服務卻明顯較少，這從側面說明，房地產業的發展與政府的關系密切，但對社會保障和社會福利的關注不夠，政府應采取措施逐步改變這種情況。

房地產產業對其他行業直接依存關系，其它產業對房地產產業的直接依存關系，房地產產業對其他行業的完全直接依存關系，可以看出房地產和別的產業關聯度并不是很大，房地產現在最重要是自救，萬科降價銷售做量不做價回籠資金就是明智之舉。影響力系數，感應度系數顯示房地產在國民經濟中的地位遠沒有房地產商自己所宣稱的那么重要。感應度系數低于影響力系數，其受到國民經濟發展的拉動作用小于房地產業對國民經濟發展的推動作用，現在房源供大于求嚴重而購買力相當減弱，雖然中央出臺的擴大內需和投資，國十三條等救市政策力度大、頻率高，地方出臺的1％的稅補、或者是2套房貸款的細則微調政策等，實在是杯水車薪，只對購買力帶來極其微弱的幫助，房地產想走出困境，應該及時清醒的認識形勢，迅速的收縮規模。